文：云閑

距離“廊坊全面取消限購限售”將滿一周年，但在這一紙令下后，已被捆綁5年之久的環(huán)京樓市，并沒有因為“放開手腳”而迎來眾望中的牛市——穿越了漫長的寒冬，卻仍然沒有等來春天。

（固安區(qū)域樓市成交趨勢）

根據(jù)貝殼平臺在固安區(qū)域成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年?5月，包括城堡花園、大衛(wèi)城、英國宮、劍橋郡等項目在內(nèi)，共成交273套，成交均價9566元/平方米。買方市場主導(dǎo)下，在過去的11個月，月均成交套數(shù)在200套左右，成交均價維持在8756—9613元/平方米之間；系統(tǒng)中有記錄的房子均低于掛牌價成交，降幅在6—15%。據(jù)了解，在整個固安區(qū)域，貝殼的市場成交占據(jù)半數(shù)左右。

時間回到2016年，伴隨著北京房價上漲，購房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房價基本翻倍，燕郊新房單價突破4萬元，大廠新盤單價突破3萬元，固安樓市也突破2.5萬元。

就在樓市一路高歌猛進(jìn)時，政策踩下急剎車：2017年，河北省強調(diào)環(huán)首都重點區(qū)域要提高門檻、從嚴(yán)調(diào)整限購措施后，廊坊開啟全域限購，要求非本地戶籍購房需要3年連續(xù)社?；騻€稅。作為曾經(jīng)承接北京外溢購房需求的環(huán)京樓市，無疑被重拳襲擊，北京購房人群的大幅減少，導(dǎo)致市場成交規(guī)模急速回落，曾經(jīng)翻漲數(shù)倍的房價，瞬間腰斬。

以廊坊、燕郊、大廠、固安等地為代表的環(huán)京樓市，在沉寂5年后經(jīng)歷了深度的市場調(diào)整過程，似乎已經(jīng)對各類利好政策免疫，從解除限購到降低首付至20-30%等一大波利好裹挾之下，整個市場依然波瀾不興地游離于大眾視線之外。

當(dāng)初一房難求的熱鬧景象恍如隔世，如今，卻有更多的人想逃離。

割肉“賤賣” 縮水超30%

“高位上車，低價轉(zhuǎn)手，一腳踏空，買房投資的所有坑，我都踩遍了?！臂谉o奈地給自己在環(huán)京樓市長達(dá)6年的投資經(jīng)歷作出總結(jié)。

由于北京很早就開始限購，沒有二套購房機會，郜白將目光投向環(huán)京樓市。2016年，各種樓盤廣告、利好消息鋪面而來，和很多環(huán)京置業(yè)人一樣，為了讓手里的存款不貶值，將來能在合適時機出手賺點錢，再反哺置換北京的房子，郜白認(rèn)為這是一樁穩(wěn)賺不賠的投資。于是，他最終選定了固安的綠宸萬華城，以106萬的總價購入了90平米的三居室，單價將近12000元/平方米，雖然相比剛開盤時單價8700元/平方米，已經(jīng)上漲近40%，但憑借對環(huán)京樓市的堅定看好，尤其固安距離北京新機場的絕佳優(yōu)勢，郜白認(rèn)為還有的漲。

（房源集中上架，價格一路向下）

果然，固安的房子一路水漲船高，2017年中，區(qū)域樓市均價維持在25000元/平方米左右，諸如孔雀城大湖等高品質(zhì)項目單價直沖3萬。所有的跡象都在朝著郜白的預(yù)期無限接近。

但隨著限購令出臺，固安樓市一蹶不振，綠宸萬華城也隨著區(qū)域市場低迷持續(xù)下跌，郜白一直抱著“再等等，可能政策會放開，還會漲回來”的想法觀望，這也和當(dāng)初的計劃漸行漸遠(yuǎn)。因為要為孩子上學(xué)準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，終于在跌跌不休的6年后，郜白在2022年底，以85萬的總價將房子售出。

“單看房價一買一賣跌了20%，但其中還有裝修、物業(yè)、采暖等隱形費用，還有耽擱的這些年的時間，保守估計，損失至少在30%以上。沉沒成本太大了。”郜白說，盡管數(shù)據(jù)看上去現(xiàn)在的價格比去年底好看點，但他并不為早出手半年感到遺憾，漲價和實際成交是兩碼事，綠宸萬華城到現(xiàn)在還掛著300多套二手房在售，如果市場真的好，又怎會有這么多賣不出去的房子？這還僅僅是一個小區(qū)。

高位站崗?賭一個不確定的未來

樓市沉浮，燕郊的體會可能更為深刻。

距離北京天安門僅30公里的燕郊被稱作環(huán)京樓市中的“飛地”。不僅最早承接了北京購房外溢的需求，房價一路高漲，十多年的發(fā)展中，也是眾多投資客買定離手大賺一筆的“賭場”。直到限購政策落地，手持大把現(xiàn)金的購房人失去了購房資格，需求端的剛性壓制和調(diào)控層層加碼的預(yù)期，讓燕郊樓市在觀望和對峙中開始下行。

（一河之隔，扛起環(huán)京樓市半邊天的“飛地”燕郊）

“開發(fā)商都破產(chǎn)了，最糟糕的都經(jīng)歷了，還能差到哪去？”佳瑜目前的想法是，未來也許還能趕上觸底反彈。她在2020年初入手了燕郊名盤——天洋城四代，90平米的兩居，總價200萬，單價接近2.3萬/平方米。

佳瑜直言，當(dāng)時做出這個決定，是因為看到地鐵22號線再次被反復(fù)重提，而且燕郊當(dāng)時偷偷摸摸放開了限購，只要有北京社保就可以購買純新盤，非常直白的誘惑。

一方面，北京房價高企望塵莫及，另一方面聽過了太多關(guān)于通過燕郊樓市的暴富故事，紙面的數(shù)字膨脹帶來的幸福感，讓佳瑜不自覺的選擇和那些逃離環(huán)京樓市的人群背道而馳，高位進(jìn)場。

三年過去了，燕郊樓市的整體價格不升反降，目前現(xiàn)存的新房售價在19000元/平方米左右，佳瑜的房子雖然一天沒住過，但作為二手房，價格只能更低。唯一讓她感到慶幸的是，趕在開發(fā)商資金鏈斷裂之前，成功拿到了房本。

一場疫情，讓更多的人看到燕郊和北京通勤的隱形壁壘，很多人都選擇拋售燕郊的房子置換北京郊區(qū)，目前燕郊大量的二手房在售，也在無形中加劇了市場的膠著。佳瑜認(rèn)為，現(xiàn)在跟著拋售潮一起出讓房子，只能賠的更多，她決定咬牙堅持，在橫盤中等待窗口期的到來。

“不管修多少路建多橋，只要有檢查站都沒法改變目前的通關(guān)難題。但地鐵開通是絕對的分水嶺，這是實打?qū)嵉耐ㄇ诶??！奔谚っ扛粢欢螘r間都會到中鐵二局的官方網(wǎng)站去查詢公開信息，發(fā)現(xiàn)截止到目前，所有的招標(biāo)、建設(shè)流程都如期進(jìn)行。因此，她判斷2025年地鐵22號線通車運行的承諾大概率可以兌現(xiàn)。

屆時，從國貿(mào)到燕郊只要25分鐘，如果一切順利，她那一套距離地鐵站近在咫尺的房子或許就能出手了，理想的話，還能借著地鐵東風(fēng)多少漲點兒。

成交慘淡?經(jīng)紀(jì)人均最高傭金6000元

剛剛從中介行業(yè)離職的Lemon，回想起過去三年的工作經(jīng)歷，感嘆自己“時運不濟”。雖然入行晚，沒有感受過拿到高額傭金的滋味，但作為固安本地人，她親歷過樓市飛漲的過往。如果按照高點的成交量價計算，經(jīng)紀(jì)人均月入2萬元很普遍。

據(jù)她透露在固安，經(jīng)紀(jì)人的傭金，通常是按照扣除所有傭金8%+2000服務(wù)費后，剩余部分的30-40%。“疫情三年，固安貝殼系統(tǒng)600多個經(jīng)紀(jì)人，一手二手交易量最高峰也就一個月600套左右，按一人一套、平均傭金2萬/套計算，經(jīng)紀(jì)人實收傭金也就6000元?！盠emon用最簡單粗放的計算方式，從側(cè)面解讀了固安樓市的溫度，其中還不包括因為客戶量不足，帶來中介公司之間的惡意殺價，最瘋狂的時候，一套兩居室有的小中介只收6000服務(wù)費。

（房源供過于求的環(huán)境中，惡意搶單時有發(fā)生）

限購解除后，“粥多僧少”的局面并未改變，供過于求成為市場主流。今年2、3月份銷量還可以，月均銷售500多套的量相比過去已是小陽春，價格也有企穩(wěn)回升跡象；但從4月至今，又進(jìn)入了量價齊跌的循環(huán)。

一組數(shù)據(jù)來的更直接，紅盤“大衛(wèi)城”在今年一季度，兩居室8300-8500元/平方米，現(xiàn)在的單價大約在8000元，甚至比限購開放之前每平米還低500-1000元。

天安門正南50公里、首都新機場、雄安新區(qū)輻射、解除限購、降低首付……一波接一波的利好釋放殆盡后，談到固安樓市的未來，Lemon并不樂觀：“固安市場并不大，本地需求有限，對于河北省其它地方的人來說，價格高還離家遠(yuǎn)，沒有購買欲望；如今市場這么差，又無法吸引來自北京購房需求，誰還能來接盤？”

本土房企“退化”：從千億向百億轉(zhuǎn)型

6月17日，華夏幸福公告稱，截至2023年5月31日，公司累計未能如期償還債務(wù)金額合計為人民幣279.38億元(不含利息，公司金融債務(wù)在簽署《債務(wù)重組協(xié)議》后將按照重組協(xié)議約定的到期日執(zhí)行，相應(yīng)債務(wù)金額在調(diào)整后的到期日前將從未能如期償還債務(wù)金額中予以剔除)。雖然通過各種方式積極化債，但華夏幸福的危機仍未解除。眾所周知，環(huán)京區(qū)域作為華夏幸福的主戰(zhàn)場，樓市跌入冰點，無法提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性債務(wù)暴雷。

廊坊的固安、大廠作為華夏幸福打造產(chǎn)業(yè)新城的標(biāo)桿，曾經(jīng)是公司業(yè)績的重要支撐。廊坊解除限購之初，對于華夏幸福推動債務(wù)重組無疑是重大利好。似乎所有的信息都指向光明的未來。但復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境下，不溫不火的市場讓結(jié)果偏離了預(yù)定的軌道，匱乏的現(xiàn)金流仍不足以彌補漏洞。

深陷同樣境地的，還有廊坊另一家知名房企——榮盛發(fā)展，作為深耕廊坊及北京周邊市場多年的本土企業(yè)，也曾借著環(huán)京樓市的崛起一飛沖天，成為河北省首家通過A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角等區(qū)域的?16?個城市布局。受到市場沖擊，銷售業(yè)績急轉(zhuǎn)直下，資金鏈因此告急。榮盛發(fā)展通過西南、長三角等區(qū)域的項目自救，扼腕降價出售償還債務(wù)。

一位接近榮盛發(fā)展的人士透露，前些年的千億目標(biāo)如今已不再提，最新的提法是縮減規(guī)模，向百億房企轉(zhuǎn)型。據(jù)悉，公司內(nèi)部去庫存壓力仍然積累在環(huán)京區(qū)域，接下來會保民生保交付，積極籌備重組事務(wù)化解危機，力爭不退市。

環(huán)京樓市沒有終點

對于環(huán)京樓市的未來走向，沒有一致的結(jié)論，也沒有終點。

一些房地產(chǎn)從業(yè)人員認(rèn)為，環(huán)京現(xiàn)在最高單價也不過2萬左右，大部分項目更是只有1萬出頭，相當(dāng)于很多三、四線城市的價格，作為首都輻射區(qū)，的確價格太低了。

在一些購房人或者投資人士看來，環(huán)京地區(qū)除了離北京近一點以外，其地區(qū)的綜合資源還不如三四線城市，但房價卻明顯的高過一些二線城市，這明顯就是價格和資源不匹配，環(huán)京的房價跌幅超過50%就是最好的證明，甚至近幾年可能都難有起色。

有業(yè)內(nèi)人士指出，目前的這些政策還很難讓環(huán)京地區(qū)的房價重回當(dāng)年的巔峰，因為環(huán)京地區(qū)樓市降溫的本質(zhì)性問題還沒有得到解決，幾年前環(huán)京房價出現(xiàn)了明顯的上漲，透支了預(yù)期。當(dāng)時很多人在環(huán)京買房，都認(rèn)為環(huán)京會吸收從北京溢出來的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，能夠吸引不少人口流入環(huán)京，但事實并沒有那么理想，幾年過去了，現(xiàn)實很骨感。

京津冀協(xié)同發(fā)展、構(gòu)建現(xiàn)代化首都都市圈等戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的推進(jìn)，讓環(huán)京區(qū)域的發(fā)展尤其迅速，也帶動區(qū)域樓市跑步前進(jìn)。如今“房住不炒”的核心不動搖，環(huán)京樓市的居住屬性或許將越來越強，同時也要清楚地看到，居住和宜居之間還相隔難以逾越的鴻溝。

?（應(yīng)受訪者要求，文中署名均為化名）