焦點(diǎn)研究院 · 債券信用掃描

債項(xiàng)：綠城房地產(chǎn)2021中期票據(jù)（第二期）

出品時間：2021年12月6日

研究員：張子豪

本專題研究通過透視近期發(fā)行債券房企的銷售業(yè)績、投資表現(xiàn)、土地儲備和財務(wù)數(shù)據(jù)等關(guān)鍵指標(biāo)，分析各房企的經(jīng)營戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)優(yōu)勢與不足，逐條剖析企業(yè)未來發(fā)展機(jī)會與潛在信用風(fēng)險。

債項(xiàng)概況

信用支撐點(diǎn)

股東中交集團(tuán)為國資背景房企，且對公司支持力度較大。

公司控股股東中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司是是國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管的大型中央企業(yè)之一，也是16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，綜合實(shí)力雄厚。中交集團(tuán)是綠城中國第一大股東；綠城房地產(chǎn)作為綠城中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)運(yùn)營的主要平臺，在經(jīng)營管理和融資等方面得到中交集團(tuán)的有力支持。

根植杭州輻射浙江，公司具有極強(qiáng)的區(qū)域競爭力和品牌認(rèn)可度。

公司根植于杭州，同時向浙江省內(nèi)其他城市輻射拓展，多年來深耕浙江省房地產(chǎn)市場及杭州市房地產(chǎn)市場，具有極強(qiáng)的區(qū)域競爭力。此外，綠城服務(wù)始終以物業(yè)服務(wù)為本業(yè)，公司致力于打造“高品質(zhì)物業(yè)營造專家”的企業(yè)形象，始終對產(chǎn)品品質(zhì)和生活品質(zhì)負(fù)責(zé)，獲得了很高的客戶滿意度和品牌認(rèn)可度。

公司銷售業(yè)績保持較快增長，以杭州為大本營的浙江區(qū)域業(yè)績情況優(yōu)秀。

憑借在高端住宅領(lǐng)域的品牌認(rèn)可度及持續(xù)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)，公司在以杭州為核心的浙江區(qū)域始終保持著領(lǐng)先的市場占有率，多年來全口徑及權(quán)益口徑銷售金額均能維持在Top 3行列，且簽約銷售金額能維持較快增長。

公司近三年投資規(guī)模保持增長態(tài)勢，土地儲備近6000萬平方米。

近年來，公司堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的投資戰(zhàn)略，堅(jiān)持重點(diǎn)布局一二線城市及優(yōu)質(zhì)三四線城市，主要通過招拍掛、收并購等形式獲取土地，投資規(guī)模整體保持增長態(tài)勢。截至2021年6月末，公司項(xiàng)目儲備面積為5889.7萬平方米，可對其未來銷售業(yè)績的提升提供保障。

公司銀行授信充裕，財務(wù)彈性較好。

公司作為港股上市公司綠城中國（3900.HK）房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的主要平臺和中交集團(tuán)成員企業(yè)，與金融機(jī)構(gòu)保持良好合作關(guān)系，截至2021年9月末，公司合并口徑授信總額和未使用的授信額度分別為2677億元和1247億元，整體備用流動性充裕，且融資渠道暢通，有助于其財務(wù)彈性的改善。

風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)

合聯(lián)營企業(yè)往來款以及對關(guān)聯(lián)方擔(dān)保規(guī)模較大，或影響其信用狀況。

隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，合聯(lián)營企業(yè)及項(xiàng)目明顯增多，與公司往來款規(guī)模較大，2020年公司對其他應(yīng)收款計(jì)提一定減值準(zhǔn)備；此外，截至2021年6月末公司對關(guān)聯(lián)方擔(dān)保余額較大，為326.59億元，關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營情況或?qū)ζ渥陨硇庞脿顩r產(chǎn)生影響。

公司2020年盈利能力稍有降低，盈利水平有待提升。

近年來由于部分存貨和其他應(yīng)收款等計(jì)提較大規(guī)模減值準(zhǔn)備，公司整體遭到一定程度侵蝕，同時公司2020年凈利潤率為8.26%，較上年下降0.7%。近期房地產(chǎn)市場銷售遇冷，若公司庫存產(chǎn)品銷售不暢、售價下滑或成本控制不力，其盈利水平有下滑風(fēng)險。

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