在地產(chǎn)行業(yè)，同時做住宅和商業(yè)綜合體的，把住宅和商業(yè)項(xiàng)目分開的公司并不多，比如有名的華潤和龍湖，住宅和商業(yè)項(xiàng)目都做的比較好，但并沒有分開，從行業(yè)發(fā)展趨勢來講，合并是大趨勢，即使不是因?yàn)檫@兩年地產(chǎn)行業(yè)不太好，但合并應(yīng)該也是必然的。?

可能新城從早期的發(fā)展中分開是為了更多的模仿萬達(dá)，因?yàn)楫?dāng)時新城挖了很多萬達(dá)的人，但如果按照住宅的架構(gòu)，首先薪資上就無法滿足，地產(chǎn)行業(yè)中住宅項(xiàng)目總薪資通常是月發(fā)5萬左右，但萬達(dá)項(xiàng)目總其實(shí)基本更類似住宅開發(fā)中的城市總角色，薪資通常月發(fā)到10萬，除開薪資，獨(dú)立開來的確也是很大的促進(jìn)了新城吾悅廣場的發(fā)展和推進(jìn)，使得新城控股在前些年一下子就沖到行業(yè)排名前10名。

后來的事情大家都知道，老王事件之后，新城排名逐年下跌，克而瑞排名2019年第8，2020年12，2021年排16，2021年全口徑銷售額2340億，權(quán)益銷售額1723億，排名13位。由此也看到，雖則近幾年排名不斷下降，但并沒有出現(xiàn)當(dāng)初很多人預(yù)料的全面崩塌，包括里面的一些員工，不少人在老王事件之后并沒有并挖走，包括我聯(lián)系過多次之前接過旭輝offer但卻沒有入職的一個人，前幾天有個職位溝通我發(fā)現(xiàn)他一直還在，聽說當(dāng)初是小王極力挽留并承諾從職能總轉(zhuǎn)項(xiàng)目總，看他經(jīng)常朋友圈發(fā)的信息來看，倒的確是給他這個轉(zhuǎn)型機(jī)會了。

來看下新城控股2021年報情況：2021年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64 ％；報告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。年報看起來還不錯，股東凈利潤能夠達(dá)到126億，相比另外一家也以商業(yè)綜合體出名的寶龍，其股東凈利潤是寶龍的兩倍，當(dāng)然寶龍的利潤率更高一些，因?yàn)閷汖垹I業(yè)收入只有399億。

去年年底，新城進(jìn)行區(qū)域合并，終結(jié)了其多年商開住開相對獨(dú)立的運(yùn)營體系，很多人覺得突然，但從行業(yè)的情況來看，商開和住開分開的情況并不如合在一起更能增加合力，如果說在行業(yè)高速發(fā)展時期分開的話能夠帶來商業(yè)項(xiàng)目更快的增長和發(fā)展，但現(xiàn)在行業(yè)收縮的時候，這樣的高成本低效率的模式是很難持續(xù)的，不過商開事業(yè)部獨(dú)立運(yùn)作很久，因此利用區(qū)域合并的機(jī)會將商開住開合并也是一個比較好的處理辦法，當(dāng)時傳裁員40%，的確區(qū)域合并加上商住合并調(diào)整的人員數(shù)量還是挺多的，尤其是區(qū)域和城市平臺的很多職位面臨取消和重疊，不過這對新城的降本增效應(yīng)該會起到比較好的作用，按照其營業(yè)收入，利潤率增加一點(diǎn)點(diǎn)總體利潤就會增加不少，預(yù)計其今年的年報利潤率可能會提高。

另外新城三道紅線綠檔，債務(wù)情況還好，預(yù)計其排名能夠穩(wěn)定在20強(qiáng)，總體發(fā)展還算不是太差。我們也可以看到，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目占比比較大的房企相對來說要比只做住宅的要好一些，主要是商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目無法過于強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，資金杠桿沒有那么高，另外拿地方式比較注重商業(yè)勾地，也不太會拿很多高價地。

新城的人才在市場還是比較受不少公司歡迎的，商開的中駿就比較喜歡，記得前兩年就挖了大批新城商開投資的人，甚至旭輝也喜歡，不過總體而言，由于新城商開的不少人是從萬達(dá)過來的，早一批的這些地產(chǎn)人年齡、學(xué)歷是個問題，所以很多人不太好推薦。反而其住宅人才尤其是項(xiàng)目總?cè)瞬?，就看到多家的公司招人最后是錄用的就是新城的?xiàng)目總，總體人才比較好用，可能是跟新城的項(xiàng)目總都是大項(xiàng)目總，不少人同時做多項(xiàng)目管理的，新城的品質(zhì)也要比碧桂園、中梁等高周轉(zhuǎn)的要好些，因此人還是比較好用的。

不過新城住宅商業(yè)雙線發(fā)展的模式未來挑戰(zhàn)不少，主要是吾悅廣場的定位主要在三四線城市，不僅僅是項(xiàng)目的去化問題，這些吾悅廣場的運(yùn)營也會是個問題，雖然是模仿萬達(dá)，但跟萬達(dá)廣場的差距還是非常大，這個問題我之前分析過的中駿也存在，兩者的城市定位也差不多。商業(yè)運(yùn)營也是把雙刃劍，運(yùn)營做的好，會對商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)起到很大的促進(jìn)作用，如果運(yùn)營做得不好，開發(fā)也會受其影響。

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