焦點研究院?·?土拍研報

主題：第二批鄭州集中供地土拍的變化和原因解讀

研究員：趙文浩

出品時間：2021年11月19日

11月19日，鄭州主城區(qū)土拍宣告結(jié)束，至此二批次集中供地22個城市全部完成土拍。本批次鄭州土拍規(guī)模大幅縮減，加上2021年以往鄭州宅地供應(yīng)，年度供應(yīng)計劃完成不到一半?？紤]到疫情、洪災(zāi)以及樓市承壓的影響，政府有意減緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏。二批次地塊供應(yīng)主要以城改和舊改地塊為主，凈地較少，本批次參拍企業(yè)數(shù)量和地塊溢價均發(fā)生較大規(guī)?？s水。

二批次供地規(guī)模大幅縮水，城改舊改地塊為供地主力

本批次鄭州土拍共有15宗住宅用地正式公告，開拍前有4宗取消交易，最終有11宗地塊成功出讓。出讓面積為29.63萬平方米，較第一批次減少87%，計容建筑面積為105.69萬平方米，較第一批次下跌85%，成交總價為68.13億元，較第一批次下滑84%，計容樓面地價為6446.46元/平方米，較第一批次增加12%，溢價率為7.2%，較上批次下滑3.6個百分點。本批次供求面積和總價的多指標下滑，主要是由于供地規(guī)模大幅縮水導(dǎo)致的，另一方面由于北龍湖地塊成交總價和單價較高，導(dǎo)致本批次成交均價上揚。

從供地區(qū)域來看，本次5個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，金水區(qū)成交的出讓面積，計容建筑面積，成交總價均占各個行政區(qū)之首。從地塊性質(zhì)來看，8宗為城改地塊，3宗為舊改地塊，剩余4宗為凈地，供地仍以舊改城改地塊為主。

10月鄭州自然資源和規(guī)劃局公布了存量住宅用地信息，數(shù)據(jù)顯示高新區(qū)和惠濟區(qū)存量住宅用地最多，數(shù)值分別為690.32萬平方米和661.30萬平方米，這兩個區(qū)域未來會成為鄭州宅地供應(yīng)的主力軍。

新版土拍政策出臺，馬甲競拍不見蹤影

本批次鄭州土拍采用自然資源部關(guān)于第二輪土拍的新要求，和第一批次的競拍要求相比，主要做了4方面的調(diào)整。要求參拍企業(yè)必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，下調(diào)溢價率到15%，對于競買資金必須采用自有資金，提出了5項禁止的非自有資金來源，并且禁止設(shè)置馬甲企業(yè)參拍地塊，針對違反上述規(guī)定的房企明確了處罰方法。

對于本批次土拍，采用自有資金的要求方便引導(dǎo)企業(yè)降低經(jīng)營杠桿，避免場外配資拿地。下調(diào)溢價率和禁止馬甲企業(yè)拍地的新規(guī)對于城改和舊城改造地塊出讓影響不大，主要是對于凈地影響較大，上批次北龍湖地塊競拍中，多家品牌房企設(shè)置馬甲企業(yè)競拍的土拍盛況不復(fù)存在。

值得注意的是，在其它集中供地城市出臺了多項提高競買門檻的措施，比如現(xiàn)房銷售，競配建之類的要求，這些并未出現(xiàn)在鄭州的土拍中。主要原因在于鄭州宅地供應(yīng)以城中村和舊改地塊為主，本身熱度較低，設(shè)置這些措施對于鄭州土拍意義不大。

溢價水平出現(xiàn)下滑，北龍湖地塊意外收場

本批次共有15宗土地出讓，最終4宗停拍，10宗底價成交，僅有1宗封頂成交，溢價水平較上批次下滑。和第一批鄭州集中供地類似，城中村和舊城改造地塊均為底價成交。其中管城區(qū)64號地塊被電建以熔斷價競得，該地塊為純住宅用地，無需配建其它商業(yè)設(shè)施，毛坯房限售均價為16800元/平方米，按照最高限售均價計算成交地塊地房比為0.43，利潤空間有保證，地塊隸屬于管城核心城區(qū)，后續(xù)新房去化有保證。

北龍湖的兩宗地塊1宗取消交易，另1宗底價成交，上批次北龍湖區(qū)域地塊多家房企競拍的現(xiàn)象都未發(fā)生。本批次北龍湖地塊地價上調(diào)，最高銷售均價被下調(diào)，這也就造成了項目利潤被壓縮，另一方面18號地塊產(chǎn)業(yè)引進要求較高，且商業(yè)配比大，最終取消交易，15號地塊僅有1家企業(yè)競拍，最終底價成交。

定向拿地企業(yè)居多，電建搖號競得管城地塊

本批次拿地企業(yè)多為鄭州本土房企，和本批次以城改和舊改地塊為主的供地結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，主要原因在于參與鄭州土地一級開發(fā)企業(yè)多為鄭州本土房企和規(guī)模房企。鄭州城改和舊改地塊在一級開發(fā)之后，招拍掛階段由一級開發(fā)企業(yè)底價拿地，這成為普遍的運作模式。2016年K2地產(chǎn)在未參與一級開發(fā)的情況下，直接參與鄭州舊改地塊競拍，最后因為多重利益糾紛鎩羽而歸，后續(xù)鄭州此類地塊拿地模式變化很小。

除了取消交易的兩宗凈地以外，剩余兩宗凈地分別為華潤置地和電建地產(chǎn)競得。這兩家房企均為鄭州深耕企業(yè)?，F(xiàn)階段央企資金充裕，財務(wù)穩(wěn)健，出于自身戰(zhàn)略的考慮補倉土儲，方便后續(xù)發(fā)展。

值得注意的是本批次惠濟區(qū)兩宗城改地塊在開拍前取消交易，這兩宗地塊均為融創(chuàng)的定向地塊。融創(chuàng)在二批次多個集中供地城市明顯放慢了拿地節(jié)奏，近期通過出讓貝殼股權(quán)，股票增發(fā)等多個渠道增加融資渠道，加速資金回流。

金九銀十成色不足，四季度難言樂觀

進入金九銀十銷售旺季，鄭州主城區(qū)推盤節(jié)奏明顯加快，9月供應(yīng)量增加153%，但是多數(shù)樓盤去化不佳，成交量較8月環(huán)比上漲，同比2020年下降近4成。進入10月推盤量下滑，主城區(qū)累計供給51.64萬平方米，成交量攀升至71.1萬平方米，成交均價為15530元/平方米，以價換量成效顯現(xiàn)。11月和12月作為銷售淡季，銷售狀況預(yù)計難言樂觀?，F(xiàn)階段房貸利率居高不下，樓市處于下行通道中，鄭州樓市的轉(zhuǎn)折有待調(diào)控政策的放松和市場回暖。

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