不止一次，各種房企排行榜排出房地產(chǎn)100強(qiáng)，50強(qiáng)，其中有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)房企100強(qiáng)的前幾名房企，銷售額什么的，也可以稱得上世界最大房企。

而其中，世界最大房企稱號(hào)的，相信不止恒大一家。

本次，以一次“國(guó)際機(jī)構(gòu)”的排名借鑒。只是，這次“操作”，排名第一，是“做空”還是“做多”？

就在今年，也有一些機(jī)構(gòu)排名中，將恒大排名第一，其他的就不說了。說多了對(duì)不起國(guó)際機(jī)構(gòu)。這里說說在2021年4月29日，英國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)“品牌金融”發(fā)布的全球25大房地產(chǎn)品牌中，恒大排名第一，碧桂園第二，萬科第三。

這有點(diǎn)像不少中國(guó)的一些機(jī)構(gòu)排行榜。

圖片說明｜公開資料圖

不知道大家注意過沒有，近年來房地產(chǎn)各種排名層出不窮，當(dāng)然，排名也有區(qū)別，基本上，大的區(qū)別沒有。這么的默契？

還有一點(diǎn)，除了品牌排名，還有銷售額排名，品牌價(jià)值排名，權(quán)益額排名，等等沒總值，不是一個(gè)排名玩完的。得多幾個(gè)排名，好像唯有這樣，才顯得豐富多彩，大而全，熱鬧非凡。

當(dāng)然，其中的恒大，多前三，多次“首位”，也就是說“第一”。

其中有品牌價(jià)值排名，營(yíng)收來排名。

那么有觀點(diǎn)提出了，其他的不說，單說這次“國(guó)際機(jī)構(gòu)”排名，說恒大只是品牌價(jià)值最高，那么恒大是是不是就是規(guī)模最大？最有錢？銷售額最多？口碑和市場(chǎng)美譽(yù)度最高？這里沒有定論。

有公開平臺(tái)對(duì)恒大、碧桂園、萬科三甲公司的情況，其中也包括上市部分進(jìn)行一個(gè)比較，并以2020年的數(shù)據(jù)來對(duì)比。

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按照數(shù)據(jù)，2019年，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商是碧桂園，營(yíng)收4859億元。2020年碧桂園營(yíng)收不增反降，恒大以13.9%的速度增長(zhǎng)，一舉奪魁。

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在歸母凈利潤(rùn)方面，恒大2019年就只有碧桂園和萬科50%出頭，再降50%。只有碧桂園的四分之一，萬科的五分之一。并超越了碧桂園。

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公開顯示的信息顯示，其中，萬科的毛利率高于恒大、碧桂園，碧桂園和恒大毛利率不相上下，但恒大的凈資產(chǎn)收益率最低，雖然大量使用杠桿，但杠桿的效應(yīng)似乎成了負(fù)效應(yīng)。

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從流動(dòng)資產(chǎn)來看，恒大明顯高于另外兩家房企，2020年流動(dòng)負(fù)債與碧桂園基本持平，2019年時(shí)，恒大流動(dòng)負(fù)債還小于碧桂園。

觀點(diǎn)指出，從流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）來看，三家龍頭房企的流動(dòng)比率都不太安全，這多少說明了房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，都在盡最大可能地利用杠桿做大規(guī)模，沒有誰能超脫。

有人問了，既然如此，那為何市場(chǎng)上傳來的都是恒大資金鏈告急的聲音？

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觀點(diǎn)認(rèn)為，看償債能力還有一項(xiàng)重要指標(biāo)，那就是速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付款項(xiàng)/流動(dòng)負(fù)債），不用說恒大就是這里面最低的，只有0.23，碧桂園和萬科分別為0.46和0.37。也就是說一年內(nèi)需要還的錢中，每1元的負(fù)債，恒大除了存貨（主要是建好或在建的房產(chǎn)或土地）只有0.23元的資產(chǎn)可以變現(xiàn)來還債，而另外兩家就要好很多。

有人會(huì)問，從樓盤打折銷售情況看，恒大也是比較多的，好像項(xiàng)目很多，存量很多似的，恒大直接轉(zhuǎn)手項(xiàng)目或者恒大等直接轉(zhuǎn)讓土地不行嗎？

觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)然行，但要解決好兩個(gè)問題，一是收益率肯定要下降，特別是同行還知道你缺錢的情況下，不使勁壓價(jià)才怪；另一個(gè)就是，房地產(chǎn)的大市場(chǎng)、大環(huán)境如此，資本市場(chǎng)、融資環(huán)境和樓市銷售情況，都是如此，房住不炒、資金收緊、限貸限購(gòu)等等，都在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，不說中小房企，即便是大房企，資金也不會(huì)太寬裕，即便有寬裕的資金也很多用來購(gòu)買土地了。

也就是說，房住不炒等調(diào)控政策下，大多數(shù)開發(fā)商的普遍日子也不好過，大房企也不例外。

有網(wǎng)友認(rèn)為，有些開發(fā)商打折，只是噱頭，實(shí)際并沒有宣傳中打折力度，有的不排除的是先調(diào)價(jià)，再打折，實(shí)際差不多的。再說，當(dāng)下市場(chǎng)這樣，再打折，只要不是很滿意的價(jià)格給購(gòu)房者，再打折也不見得就好出手。

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事實(shí)上，不少行業(yè)和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的發(fā)展和衰落歷史可以看出，不見得世界第一就不能破產(chǎn)就不能轉(zhuǎn)型，就不能倒閉？

房地產(chǎn)作為資金和土地密集型行業(yè)，資金和土地對(duì)于開發(fā)商不言而喻。但有了土地，不見得資金寬裕，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融杠桿其中發(fā)展作用。

判斷一家企業(yè)的健康性，不是看其有多少資產(chǎn)，也不是看其知名度高低，有時(shí)候知名度不代表美譽(yù)度，不代表品牌度。

首先，資金，要看自有資金，這個(gè)自有資金也看真正的自有資金，外借資金，信貸等等。超過這個(gè)范圍，就要小心了，特別是包括民間借貸、非常規(guī)私募、無證銷售、無證預(yù)售、無證收取定金。無證銷售收取認(rèn)籌，包括不限于一些其他的無證情況下收取“房款”。

如果項(xiàng)目正常倒還罷了。不排除一些項(xiàng)目無證銷售，收取的“房款”不打入指定賬號(hào)，甚至打入一些商業(yè)類服務(wù)類甚至美容健康類公司賬戶。

這樣的一個(gè)做法是，當(dāng)違規(guī)處罰的時(shí)候，指定賬戶上看不到收取的錢，處罰也就無法沒收違法非法所得。這些等于“空手套白狼”弄來的錢，或者繼續(xù)土地市場(chǎng)拿地，繼續(xù)狂奔，或者這些錢作為零利息款還債務(wù)。可謂一舉多得。

這個(gè)的結(jié)果是，企業(yè)資金杠桿越來越緊張。無證銷售的心理也就越來越僥幸。

如此杠桿和玩法，還有一個(gè)飲鴆止渴的意義，那就是，當(dāng)再需資金和信貸的時(shí)候，可以提供相關(guān)的資金證明，也就是說撐門面、蹭光、向外顯示實(shí)力的時(shí)候，可以對(duì)外說自己“賬上”的現(xiàn)金多少多少，寬裕的很，幾百億千億的在賬上趴著哩。

事實(shí)上，這些所謂的“現(xiàn)金”，基本上不是在指定賬戶上，或者是自己轉(zhuǎn)賬過來的，歸根結(jié)底，不少是也是無證銷售弄的老百姓準(zhǔn)業(yè)主、訂房錢。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，一次兩次，一個(gè)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目可以這樣玩，但，大部分幾乎每個(gè)項(xiàng)目都這樣玩。不出事謝天謝地，一碰到風(fēng)吹草動(dòng)，潮水褪去。這，就有點(diǎn)懸了。

所以，房企的資金合法法規(guī)性、還是流動(dòng)性、外來性的不確定性或者不合規(guī)不合法性，也是一個(gè)重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

不是有名就是大而全，就是行業(yè)老大。房地產(chǎn)行業(yè)也是。

所以，無論是國(guó)內(nèi)（還是全球）最大的開發(fā)商，都要有危急、危機(jī)意識(shí)。老老實(shí)實(shí)踏踏實(shí)實(shí)做事，說起來都會(huì)這樣，真正做起來未必如此。

畢竟，企業(yè)的發(fā)展宗旨、理念和實(shí)際行為，言行也會(huì)有表面和里子的差別的吧？

可口可樂的故事，不止是一把大火燒掉第二天重建。也有這樣的寓意吧？如果你是行業(yè)和市場(chǎng)、老百姓內(nèi)心里認(rèn)可的企業(yè)，當(dāng)你遇到暫時(shí)困難時(shí)，市場(chǎng)和消費(fèi)者會(huì)以實(shí)際行動(dòng)對(duì)你。而當(dāng)你并不是為行業(yè)、市場(chǎng)、消費(fèi)者認(rèn)可時(shí)，市場(chǎng)和消費(fèi)者也會(huì)對(duì)你。

這其中，也包括，你對(duì)供應(yīng)商、合作伙伴、媒體、消費(fèi)者、業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)、收購(gòu)被收購(gòu)方的真實(shí)態(tài)度和行為。

倒閉、破產(chǎn)還是第二天被消費(fèi)者扶起，沒有什么值得討論的和惋惜的。不少名言警句、諺語俗語也說明了不少道理。（本文內(nèi)容綜合公開資材）