大象新聞?dòng)浾?米方杰 王琳

雖然鄭州市政府部門(mén)并未正式發(fā)布信息，但經(jīng)過(guò)媒體多方打探求證，證實(shí)4月3日下午網(wǎng)傳的一則鄭州市區(qū)二環(huán)外取消限購(gòu)政策“屬實(shí)”。此政策的推出，背后到底有何考量，對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)又將產(chǎn)生怎樣的影響呢？對(duì)此，大象新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)了相關(guān)行業(yè)專(zhuān)家及多位業(yè)內(nèi)人士。

【聚焦1】鄭州取消二環(huán)外限購(gòu)有何考量

?4月3日，有房產(chǎn)中介在朋友圈發(fā)布消息稱(chēng)，“今日起二環(huán)以外取消限購(gòu)。二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購(gòu)，區(qū)域范圍（桐柏路以東、航海路以北、中州大道以西、農(nóng)業(yè)路以南）?！?/p>

一時(shí)間，這一信息在業(yè)內(nèi)廣為傳播，同時(shí)受到了多方關(guān)注。

大象新聞等媒體紛紛就這一消息的真?zhèn)?，向鄭州市房管部門(mén)等進(jìn)行了求證，得到的答復(fù)是：“屬實(shí)！”但更多的信息，相關(guān)部門(mén)未能更多透露，相關(guān)官方文件，也未正式對(duì)外發(fā)布。

對(duì)此，多位房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜液蜆I(yè)內(nèi)人士都對(duì)大象新聞表示，此舉更多的是為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)?！敖衲暌詠?lái)，外省多個(gè)地市都出臺(tái)了政策，明確要提振住房消費(fèi)，鄭州適時(shí)調(diào)整限購(gòu)措施，也是意料之中的事?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示。

記者留意到，在今年年初的鄭州市兩會(huì)上，政府工作報(bào)告在2023年重點(diǎn)工作安排中明確：“適度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域”。

“這項(xiàng)措施更多的是個(gè)信號(hào)，說(shuō)明政府在力挺樓市。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社教授表示，各地都把提振住房消費(fèi)納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中，促進(jìn)住房消費(fèi)成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。而當(dāng)下，雖然春天已來(lái)，氣溫在回升，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有真正暖起來(lái)，隨著新的積極政策陸續(xù)推出，相信人們也會(huì)慢慢重拾信心。

在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清看來(lái)，樓市限購(gòu)政策本身就是一種臨時(shí)性、階段性的政策。取消樓市限購(gòu)，讓商品房作為一種商品自由流通，是早晚都會(huì)發(fā)生的?，F(xiàn)在，鄭州市取消二環(huán)以外的樓市限購(gòu)，應(yīng)該說(shuō)時(shí)機(jī)是恰當(dāng)?shù)??！?/p>

【聚焦2】新政對(duì)鄭州樓市影響有多大

二環(huán)外限購(gòu)取消政策的推出，對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響呢？

在宋向清看來(lái)，它可以激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，并帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，“二環(huán)外限購(gòu)的取消，將對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更為積極的影響，讓房地產(chǎn)更多的依靠市場(chǎng)自主去調(diào)節(jié)，從而保持積極健康地發(fā)展”。

鄭州二環(huán)外取消限購(gòu)的消息，受到了不少網(wǎng)友的關(guān)注，在大象新聞推出相關(guān)報(bào)道后，有網(wǎng)友提出，鄭州取消二環(huán)外住房限購(gòu)之后，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)或者價(jià)格過(guò)快上漲的現(xiàn)象，尤其是二手房？

對(duì)此，宋向清認(rèn)為是無(wú)需擔(dān)心的?！跋拶?gòu)只是增加了住房交易的門(mén)檻，但是住房交易量的多少歸根到底還是由市場(chǎng)因素決定的，由需求和供給兩方面影響的。一般只有當(dāng)樓市的供給不能滿(mǎn)足需求時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)爆。

“鄭州二環(huán)外取消限購(gòu)，整體上說(shuō)是好事，也是個(gè)積極的信號(hào)，但力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！痹诤幽鲜∩鐣?huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)評(píng)論雜志社社長(zhǎng)、研究員張富祿看來(lái)，取消限購(gòu)會(huì)吸引更多的人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮，其中也包括二手房市場(chǎng)。

【聚焦3】二手房市場(chǎng)能否“春暖花開(kāi)”

“新政的推出產(chǎn)生的影響還有待觀察，但可以預(yù)見(jiàn)的是，更多的影響或首先體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。”在劉社看來(lái)，鄭州的待售二手房主要集中在二環(huán)和四環(huán)之間，而新房市場(chǎng)則主要是在四環(huán)之外，此前受限購(gòu)政策等影響，四環(huán)內(nèi)的二手房市場(chǎng)一直處于冷清局面，房?jī)r(jià)不斷下降，成交也呈低迷狀態(tài)?！叭∠拶?gòu)后，很多受購(gòu)房限制的家庭，就能騰挪老房子對(duì)外出售，再在四環(huán)外購(gòu)置條件更好的高品質(zhì)住房了。”

劉社表示，這一政策的出臺(tái)，在有助于盤(pán)活二手房市場(chǎng)的同時(shí)，也將起到聯(lián)動(dòng)作用，帶動(dòng)鄭州新房市場(chǎng)?！班嵵菔械膶W(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施更多的分布在二環(huán)到四環(huán)之間，所以政策出臺(tái)后，應(yīng)該是會(huì)有相當(dāng)一部分人，愿意到市內(nèi)買(mǎi)二手房的”。

4月3日，記者從貝殼研究院鄭州分院了解到，根據(jù)該院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，目前鄭州二手房庫(kù)存在售房源約10萬(wàn)套，市場(chǎng)庫(kù)存量較大。但通過(guò)對(duì)全市32788個(gè)小區(qū)的樓齡統(tǒng)計(jì)來(lái)看，品質(zhì)小區(qū)（房齡10年以?xún)?nèi)）僅占約20%，老舊小區(qū)（房齡20年及以上）占比超50%。而從2022年鄭州二手房的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，品質(zhì)房源（房齡10年以?xún)?nèi)）成交占比約43%，老舊小區(qū)（房齡20年及以上）占比不足17%。 ?

“通過(guò)過(guò)去一年二手房成交結(jié)構(gòu)分析發(fā)現(xiàn)，高單價(jià)房屋成交占比明顯提升，改善需求崛起。但二手房整體而言更偏剛需，難以有效滿(mǎn)足改善需求?！必悮ぱ芯吭亨嵵莘衷合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，鄭州存量房市場(chǎng)存在著較為突出的供需錯(cuò)配問(wèn)題。“本次限售政策的放寬，使得一批次新房得以入市，對(duì)于二手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，能夠一定程度上刺激二手市場(chǎng)成交?！?/p>

【聚焦4】新政能否激起年輕人的買(mǎi)房欲

今年以來(lái)，鄭州樓市新政不斷，能否激起年輕人的買(mǎi)房欲呢？

“老百姓最關(guān)注的還是房?jī)r(jià)，”在張富祿看來(lái)，除了在限購(gòu)區(qū)域上進(jìn)行大幅度調(diào)整，鄭州還應(yīng)該將房?jī)r(jià)降下來(lái)。因?yàn)橹挥羞@樣，才能吸引更多的人才和年輕人進(jìn)入到這個(gè)城市，從而帶動(dòng)城市的創(chuàng)新和發(fā)展。

對(duì)此問(wèn)題，劉社也表示，政府在陸續(xù)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的鼓勵(lì)性措施的同時(shí)，還應(yīng)聚焦市民尤其是年輕人的就業(yè)及工資收入等問(wèn)題，在穩(wěn)就業(yè)提收入等方面進(jìn)行著力，這樣才能讓更多年輕人愿意留在鄭州，愿意在鄭州買(mǎi)房。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也推測(cè)，隨后，鄭州或?qū)㈥懤m(xù)推出進(jìn)一步的政策措施。

記者留意到，鄭州市政府工作報(bào)告明確，支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房、確保新市民都市圈居民購(gòu)房同等待遇、推進(jìn)租購(gòu)并舉、降低購(gòu)房信貸負(fù)擔(dān)、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，開(kāi)展人才八折購(gòu)房、新市民購(gòu)房等活動(dòng)，解決好青年人才、新市民等群體住房問(wèn)題，穩(wěn)定促進(jìn)住房消費(fèi)。