近日，一度引起廣泛關注的張杰謝娜購買豪宅“跳單”事件有了最新進展：法院認定其購房不存在“跳單”行為。消息一經公布，迅速占領微博頭條，引發(fā)了網(wǎng)友們的廣泛關注。

那么，你了解“跳單”行為嗎？“跳單”行為該如何認定？又需要承擔怎樣的法律責任呢？今天我們邀請到北京市信之源律師事務所韓翔律師為大家一一解答。

韓翔律師系北京市信之源律師事務所高級合伙人、律師部主任。擅長處理各類民商事訴訟業(yè)務。

韓翔律師自執(zhí)業(yè)以來，在訴訟(包括經濟、民事、刑事訴訟)及仲裁(包括經濟仲裁和勞動仲裁)業(yè)務方面有豐富實踐經驗。熟悉企業(yè)股權轉讓、改制、資產并購重組及企業(yè)破產、清算程序；能獨立完成各類盡職調查，審核、起草法律文書，出具法律意見；熟悉企業(yè)勞動法律關系。

先后辦理了包括刑事辯護、民事糾紛(包括借貸糾紛、婚姻家庭、遺產繼承、交通事故、人身損害等)、各類合同糾紛及行政訴訟案件多起。努力從一個執(zhí)業(yè)律師的角度去維護當事人應當享有的合法權利，挽回當事人的經濟損失。

韓律師具有十分豐富的訴訟實戰(zhàn)經驗和處理各類法律事務的實踐經驗；諳熟國家立法和法學研究工作的最新成果以及司法實踐的最新動態(tài)。

堅持以誠信和正直取信于當事人；本著以事實為根據(jù)，以法律為準繩的原則，堅持以維護當事人利益至上，維護公平與正義至上的執(zhí)業(yè)理念，為各類企事業(yè)單位和公民個人提供優(yōu)質高效的法律服務。

基本案情

近日，上海雅鑾房產經紀有限公司與上海思和資產經營管理中心（有限合伙）中介合同糾紛一審文書公開。文書顯示：原告雅鑾公司訴稱，思和中心持有包括系爭房屋在內的多套房產，思和中心與雅鑾公司之間達成非獨家委托代理銷售合意，同時期，思和中心與其他房產銷售或經紀公司也達成類似的合作。2019年6月，雅鑾公司客戶經理霍某安排并陪同張某、謝某及謝某母親等人兩次看房，意向買家表達了購買意愿并表示不具備在滬購房資格，擬考慮以公司名義購房，霍某告知其可以注冊公司后購買，但之后意向客戶表示不再購買。嗣后，雅鑾公司獲知意向買家通過太平戴維斯公司以“重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司”的名義簽訂網(wǎng)簽合同。雅鑾公司認為太平戴維斯公司與眉開眼笑公司簽訂居間協(xié)議時間在6個月的客戶信息有效保護期，思和中心未注意到保護期即向太平戴維斯公司支付酬金，構成“跳單”。

法院判決

法院審理認為，在沒有相應協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無法確認雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關系，更無法確認謝某事先或事后知曉會承擔帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝某與思和中心之間沒有“跳單”共謀的行為。最終，法院裁定駁回上海雅鑾房產經紀有限公司的全部訴訟請求。

什么是“跳單”行為

“跳單”行為亦稱之為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經與中介(公司)簽署了預售確認書、委托求購協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司已經按照協(xié)議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。

如何認定“跳單”行為

首先，要看委托人和中介是否訂立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同約定提供了交易機會或媒介服務。

其次，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務而訂立合同，這是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。

最后，要看委托人是否繞開該中介人與合同相對方訂立了合同。

具體有三種表現(xiàn)形式：

1.委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，直接與合同相對方訂立合同；

2.委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，通過其他（如報酬更低的）中介人與合同相對方訂立合同；

3.委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同，以達到繞開中介人的目的。

?“跳單”行為需要承擔怎樣的法律責任

《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

法條鏈接

《民法典》第九百六十一條規(guī)定：中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

第九百六十二條規(guī)定：中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

第九百六十三條規(guī)定：中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第九百六十四條規(guī)定：中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

第九百六十六條規(guī)定：本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關規(guī)定。

律師提醒

買房安家是人生大事，不可馬虎。為了挑選到心儀的房屋，很多時候要通過中介來完成。但房屋買賣階段，購房者繞過中介，直接與賣方簽訂協(xié)議的情況并不少見。“跳單”行為不僅不尊重中介公司的勞動成果，更有悖于《民法典》中誠實守信的原則。

在此提醒房屋買、賣雙方，在中介公司盡責服務的前提下，買賣雙方應當遵守“契約精神”，履行中介服務合同義務，支付中介費用，避免陷入矛盾糾紛，得不償失。

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協(xié)助業(yè)主完成房款支付流程，確保業(yè)主不會發(fā)生違約問題。

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協(xié)助業(yè)主順利完成物業(yè)交割，避免爭議。

??貸款過戶

在進行銀行面簽、產權過戶時為購房人把關。