2月3日，呼倫貝爾牙克石測試基地，許家印頭戴棉帽，身穿棉衣，站在零下35度的冰天雪地中，為恒馳汽車冬季測試加油打氣。

看到這一幕，有人在朋友圈說，許老板也不容易，心疼許老板。

而在另一位業(yè)內(nèi)人看來，這似乎是在有意回應(yīng)之前的質(zhì)疑聲：“恒大汽車不差汽車?！彼f，為了通過恒大汽車融資，許老板也是拼了。

許老板是真的拼了。2021年伊始，“促銷愛好者”中國恒大再次祭出打折必殺技。只不過，這一次比以往來的都早一些。

2月1日，恒大官方披露，即日起至28日，公司旗下全國樓盤實(shí)施75折促銷，2月6日還會推出秒殺活動，購房者秒殺到的恒大房源，將在75折基礎(chǔ)上額外獲得93折。同時依托“房車寶”線上平臺，將鎖房門檻降低至 3000元。

這一幕是多么熟悉。從2008到2010-2011，從2015-2016再到2018-2019，接著2020，如今的2021，恒大每一次都是在全國搶先收割。

折扣售房頻現(xiàn)

“減負(fù)”目標(biāo)未達(dá)成

折扣售房，已經(jīng)成為中國恒大的慣有“姿勢”?；叵肴ツ昴瓿酰咔橹碌暮愦笠彩锹氏群俺隽苏劭凼鄯康目谔?，表示將在2月18日至2月29日期間，對全國各在售樓盤（含公寓及寫字樓）給予75折優(yōu)惠；3月1日至3月31日期間給予7.8折優(yōu)惠。

進(jìn)入金九銀十，恒大又推出了全國樓盤7折特大優(yōu)惠。受降價消息的刺激，自9月1日至10月8日的38天內(nèi)，恒大的銷售額累計達(dá)到1416億元，創(chuàng)同期歷史新高；僅10月單月，恒大的銷售額即達(dá)1819.7億元，超過上半年銷售業(yè)績的50%。

得益于這些營銷舉措，恒大2020年的銷售金額達(dá)到7232.5億元，完成6500億元銷售目標(biāo)的111%；銷售面積為8085.6萬平方米；銷售回款為6531.6億元。

不過，降價跑量的弊端也在顯現(xiàn)。過去一年，恒大的銷售均價跌至8945元/平米，較2019年的1.03萬元/平米，下降了13%，相當(dāng)于2019年的房價整體打了87折。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，恒大之所以在新年伊始就推出“75折買房”優(yōu)惠，說是為了讓利購房者，取得開門紅，其實(shí)就是為了回流現(xiàn)金降負(fù)債。雖然恒大去年依靠“輾轉(zhuǎn)騰挪”過關(guān)，但這并不代表其已經(jīng)全面資金安全，多舉措“償債”仍是今年的重點(diǎn)。

財報披露，截至2020年底，恒大的有息負(fù)債余額為7165億元，自3月至年末，9個月內(nèi)下降了1578億元，但仍處在行業(yè)高位。

按照許家印的計劃，2020年到2022年，公司的有息負(fù)債要實(shí)現(xiàn)每年平均下降1500億元，到2022年把總負(fù)債降到4000億元以下。多重因素影響下，恒大在去年年中下調(diào)了該目標(biāo)，稱只要“全年下降1000億元左右”就算達(dá)標(biāo)。

從字面意思來看，恒大的“減負(fù)”目標(biāo)似乎完成了。不過，若從恒大披露的各時段債務(wù)規(guī)模來推算，去年3月時，公司的有息負(fù)債余額為8743億元，而在2019年末時，該數(shù)據(jù)為7999億元。這意味著，3個月的時間，恒大的有息負(fù)債余額就上升了744億元。

時間拉長到年度來看，2020年，恒大的有息負(fù)債余額從期初的7999億元降至了7165億元，實(shí)際降低了834億元，這個成績也未完成恒大去年年初和年中定下的目標(biāo)。

劍指2021年，恒大將銷售目標(biāo)鎖定在7500億元，相比2020年微增3.7%。在業(yè)內(nèi)看來，這意味著，恒大有意在債務(wù)壓力下降速求穩(wěn)，畢竟，借助大規(guī)模高周轉(zhuǎn)銷售來穩(wěn)定現(xiàn)金流，才是恒大目前的重心。

根據(jù)2020年中報披露的數(shù)據(jù)，恒大的現(xiàn)金情況確實(shí)緊張。當(dāng)期，公司的現(xiàn)金金額為2046.4億元，剔除1407.5億元的受限制資金后，現(xiàn)金短債比為0.36倍，創(chuàng)下近年來新低。

當(dāng)期，以往憑借高杠桿尋求規(guī)模擴(kuò)張的恒大，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.3%、凈負(fù)債率為220%，現(xiàn)金短債比為0.36倍，觸及全部三道融資紅線，未來有息負(fù)債規(guī)模不得增加。

事實(shí)上，為了保衛(wèi)現(xiàn)金流，恒大在2020年祭出不少新的舉措，除降價促銷外，還包括分拆物業(yè)上市、折價配股融資、處置“非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)”共223處商業(yè)物業(yè)、發(fā)行境內(nèi)外公司債等。

比如，去年9月和10月，恒大曾先后發(fā)行了合共61億元的兩筆公司債，用于償還舊債。11月1日，恒大將所持廣匯集團(tuán)40.964%股權(quán)轉(zhuǎn)予申能集團(tuán)，一次性回籠資金148.5億元，盡管這一數(shù)字與兩年前恒大投資廣匯集團(tuán)時的144.9億元相差無幾，并非劃算的買賣。

諸多激進(jìn)舉措之下，恒大何時才能擺脫“三道紅線”的壓力？就此，瑞銀在1月14日的研報中給出答案，稱恒大有望在2021年6月底前低于一條紅線，2023年6月底前低于三道紅線。這意味著，若要完全回歸安全區(qū)間，恒大的“減負(fù)”之路仍任重道遠(yuǎn)。

瑞銀指出，恒大目前所面臨的風(fēng)險主要包括，政府的政策限制需求和按揭貸款、銀行收緊地產(chǎn)商融資、較小城市購買力和購買意愿減弱和借殼上市面對不確定性。

基于此，瑞銀將恒大的信用評級由去年9月的“中性”降至“沽售”，目標(biāo)價亦下調(diào)61%，由15.2港元調(diào)低至6港元。

分拆與引戰(zhàn)

股權(quán)融資秀財技

分析指，2020年，中國恒大之所以能從資金泥潭中安全走出，與該公司高超的資本財技密不可分。

過去多年，恒大一直以“重組深深房回A”和“利潤王”兩個故事來吸引資本市場的關(guān)注。如今，在與深深房的重組計劃多次遇挫后，上述故事的主角變成了恒大汽車與恒大物業(yè)。

首先從恒大汽車說起。去年6月10日，恒大健康（恒大汽車）以3.795億美元收購了瑞典汽車公司NEVS17.6%股權(quán)，并在7月27日將公司更名為恒大汽車。隨后在8月3日，恒大汽車對外發(fā)布了恒馳六款新能源汽車車型。

這一系列操作帶來了恒大汽車股價的上漲。自2020年6月10日的每股6.5港元升至8月4日的最高價37.7港元，恒大汽車的股價漲幅超過了400%。

2020年9月15日，恒大汽車發(fā)起第一次配股，以每股22.65港元的價格，配售1.77億股股份，融資約39.99億港元，引入了騰訊、紅杉資本、云鋒基金及滴滴出行等為股東。

三天后于9月18日，恒大汽車宣布啟動A股科創(chuàng)板上市。去年12月，恒大集團(tuán)在沉寂兩個多月后，開始不斷增持恒大汽車，合計涉資超過30億港元。

進(jìn)入2021年，恒大汽車在1月24日進(jìn)行了第二輪配股，向中國燃?xì)鈩⒚鬏x、翠林集團(tuán)王忠明等六名投資人配售9.52億股新股，共引資260億港元，這也是新能源汽車產(chǎn)業(yè)史上規(guī)模最大的股權(quán)融資之一。受此影響，恒大汽車市值一天暴漲1300億港元。

1月25日，恒大汽車股價繼續(xù)飆升，單日內(nèi)漲幅達(dá)51.67%，市值高達(dá)3883.7億港元，接近兩個中國恒大，成為僅次于蔚來、比亞迪和長城汽車的中國第四大汽車企業(yè)。

不過，與蔚來等車企不同，恒大汽車目前尚未投產(chǎn)，一輛車都沒有生產(chǎn)，還被金融數(shù)據(jù)和分析工具服務(wù)商Wind劃分到了醫(yī)療保健用品行業(yè)。

有評論指出，得益于許家印強(qiáng)大“朋友圈”的幫助，在一系列的資本財技操作后，恒大成功將一個估值偏低的原地產(chǎn)股（恒大健康），變身為了估值更高的新能源汽車股。而在不斷的股價上漲與增持中，恒大也獲利頗豐。

對于恒大物業(yè)，中國恒大也進(jìn)行了類似的資本操作。去年7月底，恒大宣布分拆物業(yè)板塊上市。隨后不久，恒大就為其引入了235億港元戰(zhàn)略投資，中信、光大控股等央企，云峰基金、紅杉資本等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等都在投資者的名單之內(nèi)。此次戰(zhàn)略投資后，恒大物業(yè)的估值達(dá)到了837.5億港元。

12月2日，恒大物業(yè)正式登陸港交所上市，以每股8.8港元的發(fā)售價發(fā)行約16.2億股，以發(fā)售價計算，恒大物業(yè)上市首日籌資142.56億港元，當(dāng)日總市值達(dá)966.58億港元，在港股物業(yè)股中排名第二。

但在上市后不久，恒大即對恒大物業(yè)展開增持動作。港交所披露，2020年12月28日至31日，恒大幾乎每天都在增持恒大物業(yè)股份，累計買入約1.035億股恒大物業(yè)股份，合共涉資9.2億港元。

進(jìn)入2021年，恒大在1月8日，再斥資9.21億港元增持恒大物業(yè)9313.4萬股股份。這意味著，僅在短短兩周時間內(nèi)，恒大就斥資18.41億港元增持恒大物業(yè)。

反觀恒大自己，在資本市場的表現(xiàn)也頗為積極。去年5月至7月，恒大曾耗資32.04億港元，回購公司1.88億股股份。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年一年，中國恒大共回購約8231萬股公司股份，約占已發(fā)行總股本的1.095%。

有業(yè)內(nèi)人士透露，憑借恒大三個H股上市平臺高漲的股價，恒大已累計融得了約720億港元現(xiàn)金流，而這些資金將有助于其償債“減負(fù)”。