法拍房進(jìn)入市場(chǎng)拍賣，存在同一個(gè)小區(qū)不同價(jià)格的情況，有的甚至是樓上樓下的同一個(gè)戶型，價(jià)格卻相差了幾十萬(wàn)。那么，法拍房的價(jià)格究竟怎么來(lái)的?在法拍房拍賣中的評(píng)估價(jià)和起拍價(jià)是怎么定的?誰(shuí)定的?定價(jià)有什么依據(jù)嗎?

法拍房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

一、評(píng)估價(jià)的定價(jià)方式

1、與被執(zhí)行人議價(jià)

法拍房在拍賣之前，會(huì)通知申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人，與雙方進(jìn)行協(xié)商，確定一個(gè)雙方都接受的價(jià)格。如果協(xié)議的價(jià)格獲得法官的認(rèn)可，就會(huì)直接將協(xié)議價(jià)作為房屋的上拍評(píng)估價(jià)。

一旦被執(zhí)行人聯(lián)絡(luò)不上或者不配合議價(jià)，達(dá)不到議價(jià)意見一致時(shí)，法院就會(huì)考慮采用其他方式。

2、評(píng)估公司定價(jià)

評(píng)估公司，是指專門評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的有關(guān)機(jī)構(gòu)。每年法院都會(huì)對(duì)這些評(píng)估公司進(jìn)行審核，審核通過(guò)的評(píng)估公司才有資格為法拍房出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

評(píng)估公司所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中會(huì)詳細(xì)記錄評(píng)估房產(chǎn)的具體情況，評(píng)估價(jià)以及其他有效期等信息。

實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院可以將下列拍賣輔助工作委托社會(huì)機(jī)構(gòu)或者組織承擔(dān)：拍賣財(cái)產(chǎn)的鑒定、檢驗(yàn)、評(píng)估、審計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)取?/p>

——《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第七條

3、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)

法院認(rèn)可的詢價(jià)平臺(tái)有：阿里、京東、工商銀行融e購(gòu)三個(gè)。

該流程由相關(guān)負(fù)責(zé)的法官，登錄詢價(jià)平臺(tái)，輸入房屋信息，平臺(tái)自動(dòng)生成評(píng)估價(jià)，最終評(píng)估價(jià)為三個(gè)平臺(tái)的均價(jià)。

4、定向詢價(jià)

定向詢價(jià)的對(duì)象，一般為房管局或者其他政府機(jī)構(gòu)。

當(dāng)需要定向詢價(jià)時(shí)，法院會(huì)出具該法拍房的詢價(jià)函，文件中會(huì)寫明詢價(jià)要求以及相關(guān)信息，被詢價(jià)的機(jī)構(gòu)會(huì)在指定期限內(nèi)給出結(jié)果。

二、起拍價(jià)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

法拍房的起拍價(jià)一般為評(píng)估價(jià)的70%，但是有時(shí)會(huì)遇到起拍價(jià)就是評(píng)估價(jià)。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，拍賣保留價(jià)即為起拍價(jià)。起拍價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并征詢當(dāng)事人意見。起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十。

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第十條

三、法拍房定價(jià)的重要性

影響競(jìng)拍的差額價(jià)格

很多去網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)瀏覽法拍房的用戶，因?yàn)椴涣私庠撎追吭丛诙址渴袌?chǎng)上的價(jià)格情況，往往就會(huì)認(rèn)為評(píng)估價(jià)就是市場(chǎng)真實(shí)的價(jià)格，然后用評(píng)估價(jià)與起拍價(jià)之間的差額去判斷撿漏空間。

評(píng)估價(jià)與起拍價(jià)的差額越大，用戶越會(huì)關(guān)注房源以及積極主動(dòng)的去競(jìng)價(jià)參拍。所以，如果不能在參拍之前就調(diào)查清楚房源的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，很可能會(huì)花高價(jià)買到低價(jià)法拍房。

影響競(jìng)拍參與度

當(dāng)法拍房評(píng)估價(jià)低、起拍價(jià)低或者評(píng)估價(jià)高、起拍價(jià)低，折扣大的時(shí)候，就意味著被拍賣的房源會(huì)吸引很多人。關(guān)注的人越多，最后參拍的人就會(huì)越多，直接影響到競(jìng)拍時(shí)的參與度。

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