房地產(chǎn)市場(chǎng)每日動(dòng)態(tài)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2022年11月25日

研究員：企業(yè)研究組

宏 觀 政 策

1、銀保監(jiān)會(huì)：國企、民企應(yīng)一視同仁，部分民企已開展預(yù)售資金業(yè)務(wù)

11月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，首先要求股份制銀行對(duì)國有、民營房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。該負(fù)責(zé)人指出，股份制銀行要通過對(duì)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以積極支持，堅(jiān)決避免出現(xiàn)一致性抽貸、斷貸行為。鼓勵(lì)各行優(yōu)化內(nèi)部授權(quán)，提高審批效率。例如，有的股份制銀行已經(jīng)給予分支機(jī)構(gòu)特別授權(quán)，允許分行自行審批房地產(chǎn)企業(yè)合理的貸款展期申請(qǐng)。

目前已有股份制銀行面向部分民營房地產(chǎn)企業(yè)開展了保函置換預(yù)售資金業(yè)務(wù)。銀保監(jiān)會(huì)支持股份制銀行發(fā)放并購受困房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購貸款。例如，中信銀行發(fā)揮中信集團(tuán)“金融+實(shí)業(yè)”協(xié)同優(yōu)勢(shì)，通過并購和信托模式，化解佳兆業(yè)有關(guān)存量出險(xiǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，股份制銀行已經(jīng)面向部分民營房地產(chǎn)企業(yè)開展了保函置換預(yù)售資金業(yè)務(wù)，緩解了這些企業(yè)的流動(dòng)性壓力。

2、銀保監(jiān)會(huì)：六大行落實(shí)“十六條”監(jiān)管政策，建立優(yōu)質(zhì)房企白名單

11月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，六家大型銀行在前期工作基礎(chǔ)上，圍繞“十六條”監(jiān)管政策，專題研究細(xì)化措施。目前六家國有大行進(jìn)一步加大工作力度，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是迅速建立專項(xiàng)工作機(jī)制和向分支機(jī)構(gòu)傳達(dá)政策要求，快速形成總行統(tǒng)籌、全條線發(fā)力的工作格局。

二是合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，建立區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企“白名單”，對(duì)于暫時(shí)遇困房企存量開發(fā)貸款給予展期等安排。

三是優(yōu)化和擴(kuò)大現(xiàn)有授信審批“綠色通道”模式適用范圍，在落實(shí)相關(guān)政策的前提下，對(duì)于重點(diǎn)客戶、重要項(xiàng)目采取綠色通道形式加快審批和發(fā)放。

四是積極配合做好“保交樓”工作，靠前對(duì)接專項(xiàng)借款安排，著力推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目配套融資。

五是充分利用并購貸款、投行等工具，積極穩(wěn)妥推進(jìn)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)。

六是積極支持人民群眾住房貸款合理需求，保障受疫情影響、符合延期政策的住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益和征信保護(hù)。

3、銀保監(jiān)會(huì)：“保交樓”專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目

11月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，截至目前，“保交樓”專項(xiàng)借款工作已取得階段性進(jìn)展，專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)交付。下一步將繼續(xù)做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年1-10月，銀行業(yè)投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.64萬億元，發(fā)放按揭貸款4.84萬億元，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力的金融支持。

4、廣東省廣州市：1-10月廣東房地產(chǎn)貸款增加1039億元

11月24日，10月廣東金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布，人民銀行廣州分行調(diào)查統(tǒng)計(jì)處處長表示，廣東貸款和社會(huì)融資規(guī)模保持較快增長，增速高于全國，同時(shí)也高于同期廣東經(jīng)濟(jì)名義增速，占全國增量比重高于廣東經(jīng)濟(jì)占全國份額，表明廣東金融系統(tǒng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金支持力度穩(wěn)固、合理充裕。

今年1-10月，廣東社會(huì)融資規(guī)模增量為3.16萬億元，占全國增量的11.0%。10月末，廣東本外幣貸款余額24.25萬億元，同比增長11.1%，增速比全國快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加2.02萬億元，占全國增量的10.9%。存款余額31.42萬億元，同比增長9.7%，比年初增加2.10萬億元，占全國增量的9.4%。房地產(chǎn)合理融資需求得到有效滿足。1-10月廣東房地產(chǎn)貸款增加1039億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加758億元，個(gè)人住房貸款增加595億元。

融 資 動(dòng) 態(tài)

1、美的置業(yè)：擬發(fā)行中債增全額擔(dān)保2022年第四期15億元中票

11月24日，美的置業(yè)集團(tuán)2022年度第四期中期票據(jù)募集說明書發(fā)布。本期債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為3億元，發(fā)行金額上限為15億元，期限3年，由中債信用增進(jìn)投資提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

2、金輝集團(tuán)：擬發(fā)行2022年度第一期12億元中票，中債增提供全額擔(dān)保

11月24日，金輝集團(tuán)股份發(fā)布2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件。募集說明書顯示，債券注冊(cè)金額20億元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為0億元，發(fā)行金額上限為人民幣12億元，期限3年，由中債信用增進(jìn)投資提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

3、中駿商管：擬向中駿集團(tuán)提供9億元借款，年利率7%

11月24日，中駿商管發(fā)布公告稱，間接全資附屬公司（貸款人）與中駿集團(tuán)的間接全資附屬公司（借款人）訂立貸款協(xié)議。據(jù)此，貸款人同意向借款人墊付本金額最多為人民幣9億元的貸款，年利率7%。雙方對(duì)此參考了中駿集團(tuán)以已落成物業(yè)作抵押的現(xiàn)有銀行貸款年利率介乎4.2%至6.0%，以及由中國人民銀行不時(shí)發(fā)布的五年期貸款最優(yōu)惠利率。

4、郵儲(chǔ)銀行：已向房企提供意向性融資總額2800億，萬科獲得1000億

11月24日，郵儲(chǔ)銀行分別與萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元，共促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。郵儲(chǔ)銀行將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，整合資源，為五家房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的綜合金融服務(wù)，深化在房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應(yīng)鏈融資及結(jié)算服務(wù)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的合作。

在與萬科集團(tuán)簽署的協(xié)議中，郵儲(chǔ)銀行將為萬科集團(tuán)提供1000億元意向性綜合授信額度，并提供房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應(yīng)鏈融資及結(jié)算等多元化綜合金融服務(wù)。

5、建設(shè)銀行：與8家房企簽署合作協(xié)議，覆蓋央企、地方國企和民企

11月24日，建設(shè)銀行邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)。會(huì)上，建設(shè)銀行與8家房企簽署了合作協(xié)議，包括央企中交建，地方國企首開、越秀，以及民企萬科、龍湖、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、大華。

投資動(dòng)態(tài)

1、普洛斯：最新一期中國收益基金完成募集，投資規(guī)模達(dá)54億元

11月25日，普洛斯最新一期中國收益基金完成募集，投資規(guī)模達(dá)54億元。該基金投資人為國內(nèi)領(lǐng)先的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，有新投資伙伴，也有現(xiàn)有投資人，其中多家曾參與投資普洛斯中國的其他基金。普洛斯擔(dān)任基金管理人以及資產(chǎn)管理人。該基金投資于位于上海、青島、武漢、長沙等物流核心樞紐的13處業(yè)已穩(wěn)定運(yùn)營的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，可租賃面積超80萬平方米，為電商、物流以及零售行業(yè)的頭部企業(yè)提供服務(wù)。

2、越秀地產(chǎn)：聯(lián)手美的置業(yè)打造東莞天悅江灣項(xiàng)目，總建筑面積約20萬平方米

11月25日，越秀地產(chǎn)聯(lián)手美的置業(yè)打造了越秀·美的|天悅江灣項(xiàng)目。項(xiàng)目位于廣東東莞濱海灣片區(qū)的沙田北部，緊鄰厚街鎮(zhèn)，與中心城區(qū)通勤非常便捷，四個(gè)紅綠燈即達(dá)南城CBD?？偨婕s20萬平方米的大社區(qū)，容積率2.2，是低密江景宜居墅級(jí)純居住區(qū)，整個(gè)小區(qū)全為全南向塔樓，采用了點(diǎn)式圍合布局，各棟之間相互錯(cuò)開，視野開闊。

3、中國恒大：正與武漢江夏區(qū)溝通土地收回事宜，并將提出行政復(fù)議

11月24日，中國恒大集團(tuán)就此前武漢江夏區(qū)政府收回其11宗土地事項(xiàng)進(jìn)行說明，表示公司正與武漢市江夏區(qū)人民政府進(jìn)行溝通，并將就此事提出行政復(fù)議以保障合法權(quán)益。2017年12月，恒大以人民幣56億元購買該項(xiàng)目，于2018年3月開始動(dòng)工建設(shè)，其表示就該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況與武漢市江夏區(qū)人民政府有持續(xù)溝通。11月16日，武漢市江夏區(qū)人民政府作出關(guān)于無償收回本集團(tuán)恒大武漢科技旅游城項(xiàng)目11宗土地的行政決定。該決定書僅針對(duì)該項(xiàng)目的其中11宗土地，不涉及該項(xiàng)目的其它地塊。該項(xiàng)目總計(jì)24宗土地，凈用地面積5065.8畝。本次政府無償收回的11宗土地涉及凈用地面積2071.3畝。

截至目前，該項(xiàng)目已開工約126.1萬平方米，已銷售64.9萬平方米（5,330套房），已交樓36萬平方米（2,654套房），未交樓28.9萬平方米（2,676套房）。目前，項(xiàng)目保交樓共12個(gè)批次，其中10個(gè)批次已正常施工，另外2個(gè)批次處于恢復(fù)施工過程。

經(jīng) 營 動(dòng) 態(tài)

1、標(biāo)普：新湖中寶流動(dòng)性緩沖將收緊，預(yù)計(jì)或收到政府支持款

11月24日，標(biāo)普確認(rèn)新湖中寶股份的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，同時(shí)確認(rèn)了對(duì)該公司提供擔(dān)保的高級(jí)無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評(píng)級(jí)為“B-”。標(biāo)普認(rèn)為，對(duì)新湖中寶的負(fù)面展望反映了在2023年償還債務(wù)的背景下，該公司的流動(dòng)性緩沖將收緊。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長期低迷的情況下，銷售執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)也可能削弱該公司的流動(dòng)性。由于新湖中寶流動(dòng)性減弱，標(biāo)普將其評(píng)級(jí)展望下調(diào)至負(fù)面。截至2022年9月30日，新湖中寶的非限制現(xiàn)金余額為92.5億元人民幣，僅能覆蓋其短期債務(wù)(包括可回售債券)的68%。標(biāo)普認(rèn)為，該公司將主要利用內(nèi)部資源償還2023年到期的70億元人民幣境內(nèi)外債券(包括可回售債券)中的大部分，從而削弱其流動(dòng)性緩沖。

2、華南城：預(yù)計(jì)2022/23財(cái)政中期利潤將同比下滑約60%

11月25日，華南城控股披露公告稱，預(yù)計(jì)于2022/23財(cái)政年度上半年的利潤將較2021/22財(cái)政年度上半年錄得約60%的下跌。根據(jù)華南城截至2022年9月30日止六個(gè)月（3月-9月）的未經(jīng)審核管理帳目初步評(píng)估及現(xiàn)時(shí)可獲得其他資料，預(yù)期該集團(tuán)于2022/23財(cái)政年度上半年的利潤將較2021/22財(cái)政年度上半年錄得約60%的下跌。預(yù)期利潤下跌主要由于(i)受新冠疫情持續(xù)反覆影響以至宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，期內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；以及(ii)年內(nèi)交付的物業(yè)的平均售價(jià)下跌，導(dǎo)致毛利率減少。

3、大悅城：紹興國金大悅城開業(yè)，為大悅城在浙江首座輕資產(chǎn)項(xiàng)目

11月25日，紹興國金大悅城開業(yè)，這也是大悅城控股在浙江的首座輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于紹興越城區(qū)核心商圈——解放路黃金800米，建筑面積約13萬平方米，商業(yè)面積約8萬平方米，定位“古越潮流新C位”。招商方面，開業(yè)率超90%，首進(jìn)品牌占比超45%，包括KTV、星巴克甄選等。在空間打造上，項(xiàng)目結(jié)合紹興地緣文化特性，打造了“1街+5景”空間美學(xué)，以“夢(mèng)回越都”為概念，打造“茴香小鎮(zhèn)”美食街區(qū)，打造“藝術(shù)向左、社交向右”城中會(huì)客廳“拾光階梯”，并打造了紹興首個(gè)室內(nèi)全透明玻璃棧道“三重光影長廊”。

4、摩根大通：「金融16條」方向積極，惟不能意味民企內(nèi)房走出困境

11月25日，摩根大通發(fā)表研究報(bào)告，指內(nèi)地日前出臺(tái)「金融16條」是一個(gè)及時(shí)的后續(xù)舉動(dòng)，展示內(nèi)地政府更急于緩解開發(fā)商的流動(dòng)性，故指出「金融16條」方向積極，惟不能意味單靠此舉，民企內(nèi)房便可走出困境。該行相信，內(nèi)房板塊股價(jià)升勢(shì)或短暫，因主要是受到情緒推動(dòng)，預(yù)計(jì)在銷售穩(wěn)步改善前，這情況并不會(huì)延續(xù)下去，該行仍看好國企包括中國海外發(fā)展、華潤置地、華潤萬象生活、保利物業(yè)及中海物業(yè)。

5、路勁：與雅居樂解除常州三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合作

11月24日，路勁基建公告稱，收購兩家項(xiàng)目公司股權(quán)及出售一家項(xiàng)目公司股權(quán)。當(dāng)日，路勁買方及路勁賣方（均為路勁集團(tuán)全資附屬公司）訂立退出協(xié)議。路勁集團(tuán)及雅居樂集團(tuán)同意解除于江蘇省常州市三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（其中僅有少數(shù)住宅及/或商業(yè)單位及/或停車位尚未售出）的合資企業(yè)。路勁集團(tuán)及雅居樂集團(tuán)同意解除于江蘇省常州市三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（其中僅有少數(shù)住宅及/或商業(yè)單位及/或停車位尚未售出）的合資企業(yè)。