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今年7月份，深圳去長(zhǎng)沙「取經(jīng)」了，取樓市調(diào)控的經(jīng)。這下深圳的炒房客要「瑟瑟發(fā)抖」了。因?yàn)殚L(zhǎng)沙以調(diào)控狠、房?jī)r(jià)低而聞名。

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「取經(jīng)」的梗概是這樣的：「7 月 8 日，深圳市住建局一行 10 人到長(zhǎng)沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，并在市政府二辦公樓 1034 會(huì)議室舉行了交流座談會(huì)?！?/p>

這個(gè)消息是長(zhǎng)沙市住建局發(fā)的。

中國(guó)城市的模范生？

長(zhǎng)沙似乎是中國(guó)城市的模范生：GDP 是破萬(wàn)億的，而房?jī)r(jià)僅僅只是萬(wàn)字出頭：今年 6 月份的一手房均價(jià)是 10843 元/㎡，二手房均價(jià)是 11764 元/㎡，在省會(huì)城市中排名倒數(shù)第三，僅僅比西寧與烏魯木齊略高一些，比拉薩與呼和浩特都要低。

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GDP 高，房?jī)r(jià)低，這是人們最喜聞樂(lè)見(jiàn)的橋段——潛臺(tái)詞是政府不依賴「土地財(cái)政」。就差封長(zhǎng)沙一個(gè)「良心城市」的榮譽(yù)稱號(hào)了。

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但是你不覺(jué)得蹊蹺嗎？靠調(diào)控狠、覺(jué)悟高，就能房?jī)r(jià)低？還是另有隱情？

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淺層次的原因是：長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量特別大，所以不缺房，所以房?jī)r(jià)低。

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稍微深一些的原因是：長(zhǎng)沙福利分房制度結(jié)束得晚，房子分得多，所以房?jī)r(jià)低。

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那么，為什么長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量特別大并且福利分房制度結(jié)束得晚？

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長(zhǎng)沙很早就拉開(kāi)了自己的城市骨架：從上世紀(jì) 90 年代開(kāi)始，路網(wǎng)就鋪得比多數(shù)城市大。路網(wǎng)是要花錢的，當(dāng)時(shí)大家都沒(méi)什么錢，怎么辦？拿土地抵啊，反正當(dāng)時(shí)土地也不怎么值錢。所以很多基建公司手上都被動(dòng)地囤了很多地。

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基建公司只懂修路又不太懂做房地產(chǎn)，握著一大票土地也不是個(gè)辦法，所以就跟各種公家單位合作，蓋房子低價(jià)賣給他們?；ü局幌氚淹恋刈兂尚蘼饭こ炭?，當(dāng)時(shí)沒(méi)想過(guò)要靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賺大錢。

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所以，現(xiàn)在我們回頭說(shuō)長(zhǎng)沙「福利分房制度結(jié)束得晚」，其實(shí)這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確。因?yàn)閲?guó)家在 1998 年就要求全國(guó)徹底終結(jié)「福利分房制度」，長(zhǎng)沙當(dāng)然也按時(shí)終結(jié)了。公家單位職工低價(jià)獲取的房子，嚴(yán)格說(shuō)并不是「福利分房」——他們是掏錢買的，只不過(guò)掏出的錢比較少而已。

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芒果臺(tái)的明星們住哪里？當(dāng)然是芒果臺(tái)自己蓋的小區(qū)里啊。當(dāng)時(shí)，各家單位都有大把機(jī)會(huì)獲得土地。把「炒房」定性為「敵我矛盾」的湖南日?qǐng)?bào)也不例外，也有地，也開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)項(xiàng)目，只是不太成功，賣不太動(dòng)……

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發(fā)出去的土地實(shí)在太多了，所以很多人都有幸低價(jià)買到了不少套房子。以至于后來(lái)有句玩笑話：如果長(zhǎng)沙不拼命控房?jī)r(jià)，如果任由房?jī)r(jià)上漲，那些人就沒(méi)心思干活了，因?yàn)榭糠孔泳投及l(fā)了。是啊，數(shù)量龐大的那些人。

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時(shí)至今日，當(dāng)年發(fā)出去的土地都還沒(méi)消化完——具體有多少量從來(lái)沒(méi)有披露過(guò)，版本眾多，總之量還是不小的。

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不依賴「土地財(cái)政」依賴什么？

所以啊，長(zhǎng)沙不是不依賴「土地財(cái)政」，而是沒(méi)法依賴——在土地不值錢的年代，就把大量土地發(fā)出去了。

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長(zhǎng)沙當(dāng)然也想依賴「土地財(cái)政」，舉個(gè)例子你就明白了：當(dāng)你走在長(zhǎng)沙的梅溪湖新城，是不是覺(jué)得樓都特別高，并且經(jīng)常堵車？其實(shí)一開(kāi)始梅溪湖新城的規(guī)劃是很先進(jìn)的，但后來(lái)不斷地加容積率，超出了最初規(guī)劃所設(shè)定的各種市政負(fù)荷，所以就容易堵。為什么要加容積率？多賣點(diǎn)土地款啊。

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所以你說(shuō)長(zhǎng)沙不想「土地財(cái)政」？不是不想，是沒(méi)辦法了。

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更大的問(wèn)題來(lái)了：其它城市在很大程度上靠「土地財(cái)政」來(lái)大舉建設(shè)城市，長(zhǎng)沙沒(méi)法依賴「土地財(cái)政」，那么錢從哪里來(lái)？

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GDP 這么高，靠稅收啊。不要天真，在分稅制時(shí)代，稅收大頭歸中央，小頭歸地方，光靠那點(diǎn)小頭稅收沒(méi)有一個(gè)城市能發(fā)展起來(lái)。

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你知道的，剩下的辦法就只有一個(gè)：舉債。你確實(shí)可以這么說(shuō)：今天長(zhǎng)沙的城市還能這么美這么恢弘，靠的不是「土地財(cái)政」。

到今天為止，全國(guó)的地方債監(jiān)管制度仍然沒(méi)有完全到位；所以，地方上到底舉了多少債，還是可以用各種辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)「說(shuō)不清楚」的。

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用兩種方式透支未來(lái)

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最近這幾年，長(zhǎng)沙似乎特別享受「房?jī)r(jià)低」這項(xiàng)榮譽(yù)。為了保持低房?jī)r(jià)，那就只能低價(jià)供應(yīng)大量土地——當(dāng)然，現(xiàn)在是用公開(kāi)的招拍掛方式，不像過(guò)去那樣用土地抵基建款的方式了。

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低價(jià)供應(yīng)大量土地的好處，當(dāng)然是能抑制房?jī)r(jià)，但副作用是土地被賤賣了——土地是不可再生的國(guó)有資產(chǎn)。

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賤賣土地，是讓房?jī)r(jià)保持在低位，但同時(shí)也擠壓了城市發(fā)展的未來(lái)空間。未來(lái)的長(zhǎng)沙，還有足夠的土地用來(lái)承載整個(gè)中國(guó)風(fēng)起云涌的璀璨未來(lái)嗎？

說(shuō)得難聽(tīng)一些，今天長(zhǎng)沙的繁榮，是在透支未來(lái)，用兩種方式透支未來(lái)：舉債，賤賣土地。

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當(dāng)然，在硬幣的另一面，你也可以說(shuō)得好聽(tīng)一些：GDP 高，房?jī)r(jià)低，長(zhǎng)沙是中國(guó)城市的模范生。

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你說(shuō)，其它城市該不該學(xué)長(zhǎng)沙？

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長(zhǎng)沙的樓市調(diào)控是狠，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)當(dāng)然有作用。只是，它真的適合深圳嗎？深圳什么風(fēng)浪什么市面沒(méi)見(jiàn)過(guò)啊。

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不用太擔(dān)心深圳房?jī)r(jià)高，像深圳這種偉大城市，是會(huì)自我消化自我平衡的。但愿長(zhǎng)沙會(huì)有一個(gè)美好的未來(lái)——甩掉歷史包袱，長(zhǎng)沙值得更好。

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多走動(dòng)走動(dòng)是應(yīng)該的

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深圳去長(zhǎng)沙「取經(jīng)」樓市調(diào)控的消息，是長(zhǎng)沙市住建局官網(wǎng)發(fā)的——

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「深圳市住建局考察組對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià)。雙方表示，希望繼續(xù)加強(qiáng)交流，互相借鑒學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，共同提高房地產(chǎn)調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管工作的層次與水平?！?/p>

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在深圳市住建局官網(wǎng)上，你找不到對(duì)應(yīng)的消息。

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深圳有沒(méi)有去長(zhǎng)沙「取經(jīng)」？當(dāng)然有。深圳會(huì)怎么講述這件事情？我們不得而知。我們可以知道的是，現(xiàn)在長(zhǎng)沙市住建局官網(wǎng)已經(jīng)把他們自己發(fā)的這條消息給刪掉了。

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兄弟城市之間多走動(dòng)多談心多交流，還是應(yīng)該的。特別是：要多去深圳。

文|德科地產(chǎn)頻道

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