小區(qū)內(nèi)明明有大量空置的停車位，但開發(fā)商卻只賣不租，即便賣不出去，也僅僅開放少量的停車位租賃數(shù)額，從而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)大量停車位閑置，業(yè)主卻只能將自家的車停在小區(qū)外，造成諸多不便。開發(fā)商以不租促銷售，對(duì)小區(qū)停車位只售不租的行為存在一定的不合法性。

小區(qū)內(nèi)的停車位大致可以分為三類：

第一類是根據(jù)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)時(shí)的規(guī)劃條件，規(guī)劃用途即是用于停放車輛的停車位；

第二類是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位；

第三類是人防車位。

第一類停車位：

對(duì)于第一類車位，即建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位而言，根據(jù)《民法典》第二百七十五條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！痹谕＼囄怀鍪矍埃话阃＼囄坏漠a(chǎn)權(quán)由開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)出售、附贈(zèng)、出租等，而根據(jù)《民法典》第二百七十六條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定?！钡认嚓P(guān)規(guī)定，開發(fā)商雖然有權(quán)處分享有所有權(quán)的停車位，但是應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，如果開發(fā)商只售不租，或者不合理限制租賃車位的數(shù)額，從而使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)有大量閑置停車位的情況下卻無處停車，顯然不滿足合理的配置比例要求，其行為違反了相關(guān)法律規(guī)定。

第二類停車位：

第二類車位即占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位是屬于業(yè)主共有的車位。開發(fā)商無權(quán)出售或者出租，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)需要經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行處分。

第三類停車位：

第三類車位是人防車位。人防車位的所有權(quán)歸國家所有，一般開發(fā)商只有出租的權(quán)利，因此，對(duì)于人防車位而言，開發(fā)商不得出售只能出租。

另外，在實(shí)踐中，對(duì)于開發(fā)商對(duì)停車位的處分而言，一般業(yè)主與開發(fā)商爭議最大的是第一類車位，很多小區(qū)存在開發(fā)商以只出售不出租的形式倒逼業(yè)主購買停車位，或者將小區(qū)停車位零散或者打包出售、租賃、抵押給第三方的情形。

在這種情況下，《民法典》明確規(guī)定了小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，業(yè)主也可以在當(dāng)?shù)氐摹段飿I(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中找下是否有更嚴(yán)格的限制性規(guī)定，如《濰坊市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當(dāng)事人未有約定，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租尚未出售、附贈(zèng)的車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條第三款明確規(guī)定，建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位（庫）出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。因此，在當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)限制性規(guī)定的情況下，開發(fā)商對(duì)第一類車位只售不租的行為更是明顯違法，業(yè)主可以對(duì)開發(fā)商的違法行為取證后向相關(guān)行政主管部門投訴、舉報(bào)，向法院起訴等，從而維護(hù)自身的合法權(quán)益。