焦點(diǎn)研究院?·?中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）· 2021年8月

報(bào)告期：2021年8月1日至8月31日

出品時(shí)間：2021年9月23日

研究員：張冉

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”釋義：

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開(kāi)進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過(guò)對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

從市場(chǎng)上來(lái)看，8月，中央全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)。央行在二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，保持房地產(chǎn)金融政策的連貫性、一致性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)全系統(tǒng)2021年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，8月各地方調(diào)控政策依然呈現(xiàn)“因城施策”的特點(diǎn)，主要是為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”目標(biāo)。針對(duì)熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)控是為了防止房?jī)r(jià)過(guò)熱，打擊炒房行為，如武漢推出房票制，加強(qiáng)限購(gòu)，憑房票申請(qǐng)購(gòu)房資格認(rèn)定；西安、紹興、無(wú)錫發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制；無(wú)錫、東莞、紹興、衢州、金華等城市推出二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。而非熱點(diǎn)城市如岳陽(yáng)出臺(tái)限跌令，昆明、唐山、沈陽(yáng)、株洲約談惡意降價(jià)房企，則是為了打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

多地土地出讓政策調(diào)整，增加土拍市場(chǎng)活躍度。自然資源部積極響應(yīng)722會(huì)議上提出的加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作要求，召開(kāi)閉門會(huì)議，對(duì)第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，各地方依次響應(yīng)號(hào)召，針對(duì)土地出讓政策進(jìn)行了修訂，主要有下調(diào)溢價(jià)率上限、限制房企馬甲參拍、拍地資金來(lái)源審查、取消競(jìng)自持等，最終目的是要增加土拍市場(chǎng)活躍度，鼓勵(lì)更多房企參與進(jìn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”的基本目標(biāo)。

從企業(yè)來(lái)看，進(jìn)入8月房企開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺前的熱身階段，離房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季也越來(lái)越近。今年的金九銀十不同以往，在行業(yè)持續(xù)嚴(yán)調(diào)控，尤其是針對(duì)房企融資端嚴(yán)監(jiān)管下，房企更加依賴銷售端的資金來(lái)源，1-8月房企到位資金134364億元，同比增長(zhǎng)14.8%，其中定金及預(yù)收款50997億元，增長(zhǎng)31.3%。因此，在這種背景下，整體下半年的銷售戰(zhàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加激烈，金九銀十期間不排除部分房企會(huì)采取較為激進(jìn)的銷售回款策略。

銷售規(guī)模持續(xù)下滑，但降幅收窄。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，8月進(jìn)入領(lǐng)先級(jí)榜單的30家上市房企銷售金額共計(jì)6072.9億元，較7月下降3.7%，下降幅度大幅收窄28.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積共計(jì)4342.6萬(wàn)平方米，較7月下降6.2%，降幅與7月相比收窄了21.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售業(yè)績(jī)降幅逐漸收窄，說(shuō)明房企在進(jìn)入下半年后逐漸開(kāi)始調(diào)整自身銷售節(jié)奏，加快推盤銷售速度，準(zhǔn)備向全年銷售目標(biāo)發(fā)起沖擊，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年房企仍會(huì)有較好的銷售表現(xiàn)。

26家月銷百億，碧桂園568億。8月30家上榜的領(lǐng)先級(jí)上市房企中，26家銷售額在百億以上，碧桂園（02007.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）分列前三位，銷售額均在450億以上，其中碧桂園（02007.HK）以568.1億元銷售額持續(xù)領(lǐng)先。進(jìn)入“2021年8月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，合同銷售金額的門檻持續(xù)下降至85.3億元（雅居樂(lè)，03383.HK）。

23家銷售額同比下滑，增速均值為-10.5%。8月30家上榜的領(lǐng)先級(jí)上市房企中共28家披露出銷售額同比數(shù)據(jù)，增速均值為-10.5%，其中23家銷售額同比下滑，中國(guó)金茂（00817.HK）、金科集團(tuán)（000656.SZ）、萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）同比下降幅度均在30%以上，其中萬(wàn)科表示因?yàn)?月份推盤金額同比有所下降，且部分城市銷售放緩，導(dǎo)致銷售去化受到一定影響；而中國(guó)恒大（03333.HK）則持續(xù)受負(fù)面新聞報(bào)道影響導(dǎo)致購(gòu)房者信心不足，銷售額同比下降26%，企業(yè)于9月14日公告預(yù)期9月銷售額將持續(xù)大幅下降；30家房企中僅有5家銷售額同比上升，綠城集團(tuán)（03900.HK）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）期內(nèi)加大推盤銷售力度，銷售額同比增速高于60%。

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