1、 方案階段

其實(shí)這個(gè)時(shí)候地產(chǎn)是沒什么意見的，戶型方案立面效果圖這些方向都是早就確認(rèn)過。

主要就是有些有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，還有強(qiáng)制的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需要控制，例如停車效率。

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然后就是和規(guī)劃局溝通，現(xiàn)在叫自然資源局。

做方案的還是比較理解的，有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的都和規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)們溝通過。

那這會(huì)做方案的和作效果圖的就是最累的時(shí)候

還原一下生活狀態(tài)：基本的生活狀態(tài)就是早上去規(guī)劃局溝通意見，中午把意見反饋給方案設(shè)計(jì)院，方案院凌晨2點(diǎn)完成修改，此時(shí)地產(chǎn)確認(rèn)沒問題轉(zhuǎn)給打印社，打印社一早打印，早上8點(diǎn)拿上圖冊(cè)再去溝通?；疽掷m(xù)1個(gè)月。

規(guī)劃局怎么過呢？就是科室的專員、科長(zhǎng)、規(guī)劃局長(zhǎng)、自然資源局局長(zhǎng)。這樣一關(guān)一關(guān)過。每個(gè)人都會(huì)提意見，意見一天來一條，每天都有創(chuàng)新意見，也不是完全跟著城鄉(xiāng)規(guī)劃走，經(jīng)常出現(xiàn)個(gè)人觀點(diǎn)。

最艱難的時(shí)候就基本就過了。

在這個(gè)過程中啊，就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問題。

講這些之前先要先說下地產(chǎn)設(shè)計(jì)部構(gòu)架，一般項(xiàng)目上設(shè)計(jì)是雙線管控，即項(xiàng)目總經(jīng)理管控，和技術(shù)線管控。技術(shù)線管控一般對(duì)接的就是總部研發(fā)中心和區(qū)域平臺(tái)。要兩邊同說服才行。所以設(shè)計(jì)師很考驗(yàn)口才的。

這個(gè)時(shí)候規(guī)劃證就下來了，方案設(shè)計(jì)院的任務(wù)基本告一段落了。

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然后咱們進(jìn)入施工圖階段。施工圖階段在方案階段就已經(jīng)介入了，絕大多數(shù)項(xiàng)目方案蓋的過程就開始了。為什么方案都沒確定就開始畫施工圖呢？

那么就要了解下一般地產(chǎn)的開發(fā)模式。一般地產(chǎn)買地的錢都是跟集團(tuán)總部借的，利率應(yīng)該在1%左右，那么他的利息就特別高了。所以盡早的拿到工程規(guī)劃許可證去銀行貸款把集團(tuán)的錢還上是之重要的，

那么返回還說施工圖設(shè)計(jì)，方案前面改施工圖后面就要跟著一起改。這個(gè)時(shí)候有可能施工圖減一層或者刪一棟樓都有可能。我以前有些項(xiàng)目改的太多還是會(huì)給設(shè)計(jì)院一定的費(fèi)用，所以施工圖設(shè)計(jì)院還是盡量要下設(shè)計(jì)費(fèi)。

施工圖過的關(guān)就比較多了，首先是企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)就看個(gè)人有沒有好好學(xué)習(xí)地產(chǎn)的東西。你沒學(xué)好，那有的改了，因?yàn)檫@個(gè)都是企業(yè)的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，一般不可能有協(xié)調(diào)空間，除非和當(dāng)?shù)匾?guī)范有沖突。這些質(zhì)量控制實(shí)際我覺得也是設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)的最好時(shí)候，因?yàn)橐话阍O(shè)計(jì)院沒有研發(fā)中心也沒有資金，但是地產(chǎn)可以拿出幾百萬找人專門搞研發(fā)。

第二關(guān)就是圖審，這個(gè)搞過的都懂啊。

第三關(guān)就是地產(chǎn)的內(nèi)審，地產(chǎn)現(xiàn)在有很多設(shè)計(jì)，這個(gè)就看設(shè)計(jì)的水平，你能說服地產(chǎn)就不用改，說服不了，就呵呵。其實(shí)這時(shí)候還有些地產(chǎn)會(huì)把圖紙給物業(yè)、工程部、成本部一起看圖改圖。各自有各自關(guān)心的東西，比如物業(yè)看今后管理，成本看圖紙是否清晰是否超預(yù)算，工程看施工是否合適。

第四關(guān)一般在這些審圖的途中地產(chǎn)不相信設(shè)計(jì)的水平還會(huì)雇傭第三方審圖機(jī)構(gòu)，修改也是跟前面一樣。

其實(shí)上面這些修改的量就能看出以一個(gè)設(shè)計(jì)的水平。施工圖是改動(dòng)最多的，為什么最多呢，我覺還是設(shè)計(jì)每天任務(wù)太重了，沒有時(shí)間思考和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。如果你和大地產(chǎn)合作過，學(xué)過他們的企標(biāo)，我覺得好好看看會(huì)有很大收獲。

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然后施工階段，圖紙會(huì)審和現(xiàn)場(chǎng)問題這些都避免不了，或多或少會(huì)有。這個(gè)改圖出變更就很正常了。

不正常什么時(shí)候出現(xiàn)呢？

我列舉了幾種情況：

1、 有哪個(gè)老總突然靈感爆棚，就比如我以前碰到兩個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)幼兒園，一個(gè)小學(xué)。設(shè)計(jì)完小學(xué)老總覺得幼兒園的立面不好，就讓按小學(xué)的效果設(shè)計(jì)幼兒園。那這樣就是重新去規(guī)劃局再走一遍。所有人重新畫一遍，審一遍。這樣的老總就是私企比較多，愛每天坐電腦前面看圖。這個(gè)其實(shí)都比較反感，設(shè)計(jì)是否真的往好的方向走了呢，每個(gè)人審美都不一樣，也不好跟老總反駁。

2、 要降成本，基本的原因就是房子降價(jià)銷售了，達(dá)不到以前的利潤(rùn)，那這個(gè)時(shí)候就要降低成本，保持原有的收益。

3、 改產(chǎn)品，就是原來的產(chǎn)品放到市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)不好賣，產(chǎn)品已經(jīng)落伍了，就可能辦公改公寓這樣的。修改內(nèi)容比較大了。

4、地產(chǎn)一開始也沒想好要什么產(chǎn)品，這個(gè)其實(shí)就是地產(chǎn)不專業(yè)了。