郜云律師學(xué)習(xí)研究陳某某、云南省人民檢察院房屋租賃合同糾紛再審民事判決書

（2020）云民再XX號(hào)

來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

?

抗訴機(jī)關(guān)：云南省人民檢察院。

申訴人（一審原告、反訴被告，二審被上訴人，再審被申請(qǐng)人）：陳某某，男，1978年8月7日出生，漢族，住云南省昭通市昭陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：張某。

委托訴訟代理人：楊某某。

被申訴人（一審被告、反訴原告，二審上訴人，再審申請(qǐng)人）：某市水電移民辦公室（原某市開發(fā)局，2019年3月14日變更名稱登記為“某市水電移民辦公室”）。住所地：云南省昭通市昭陽(yáng)區(qū)珠泉路129號(hào)。

法定代表人：王某，主任。

委托訴訟代理人：孟某。

委托訴訟代理人：潘某。

申訴人陳某某因與被申訴人某市水電移民辦公室房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省昭通市中級(jí)人民法院（2018）云06民再3號(hào)民事判決，向云南省人民檢察院申訴。2020年1月21日，云南省人民檢察院作出云檢民（行）監(jiān)【2019】53000000179號(hào)民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2020）云民抗3號(hào)民事裁定，提審本案。本院于2020年7月2日立案受理后，依法組成合議庭于2020年7月15日公開開庭審理了本案。云南省人民檢察院指派檢察員李某雪、檢察官助理潘某豐出庭。申訴人陳某某及其委托訴訟代理人張某到庭參加訴訟，被申訴人某市水電移民辦公室委托訴訟代理人孟某某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

云南省人民檢察院抗訴認(rèn)為，（一）生效判決認(rèn)定某市開發(fā)局沒有違約屬于認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。某市開發(fā)局下設(shè)的事務(wù)中心與陳某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)雙方的合同權(quán)利義務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充約定：“甲方（即事務(wù)中心）同意將局機(jī)關(guān)劃歸自己使用的空地，劃歸乙方管理使用”。該約定沒有指明“空地”是辦公樓前的還是辦公樓后的，但對(duì)于陳某某有權(quán)使用某市開發(fā)局劃歸事務(wù)中心使用的空地，意思表示是清晰的。之后，陳某某陸續(xù)在局機(jī)關(guān)辦公樓前、后的空地上均搭建了營(yíng)業(yè)用房和經(jīng)營(yíng)設(shè)施，對(duì)此，事務(wù)中心作為合同一方當(dāng)事人并未提出異議。這表明雙方以實(shí)際履行行為明確了陳某某有權(quán)使用空地的范圍。在《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)空地范圍約定不明確的情況下，以雙方的實(shí)際履行行為體現(xiàn)的合同意思補(bǔ)充合同漏洞，符合法律規(guī)定；相反，某市開發(fā)局在事務(wù)中心未對(duì)陳某某在空地上搭建行為提出異議，而在合同實(shí)際履行數(shù)年后未履行保證租賃物的完整正常使用的義務(wù)，要求陳某某退還和拆除經(jīng)營(yíng)桑拿洗浴會(huì)所必需的重要組成房屋，導(dǎo)致會(huì)所停業(yè)，侵犯陳某某享有的合同權(quán)利，存在違約行為。（二）生效判決未確認(rèn)解除合同的時(shí)間屬于適用法律錯(cuò)誤，計(jì)算陳某某應(yīng)支付的租金金額缺乏證據(jù)支持，判令陳某某支付違約金缺乏事實(shí)依據(jù)?！逗贤ā返诰攀龡l第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！蹦呈虚_發(fā)局的《回復(fù)意見》就解除合同達(dá)成了最終合意，對(duì)雙方具有法律上的約束力，沒有違反國(guó)家法律法規(guī)和損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和第三方利益，雙方的行為均表明，合同解除的時(shí)間是2014年12月30日，但一審、二審、再審判決均對(duì)此時(shí)間不予以確認(rèn)，導(dǎo)致判決陳某某應(yīng)支付剩余租金的計(jì)算時(shí)間上出現(xiàn)錯(cuò)誤。同時(shí)，陳某某在已經(jīng)支付四年租金的前提下，雙方協(xié)商解決糾紛期間，陳某某有正當(dāng)理由延緩支付租金，這是行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，生效判決判令其支付未按期支付租金的違約金缺乏事實(shí)依據(jù)。（三）生效判決駁回陳某某的全部訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，適用法律明顯錯(cuò)誤。陳某某有損失存在，其在一審訴訟中向人民法院提交了購(gòu)買設(shè)備、修建房屋、裝飾裝修的合同，證明其存在大額投資的客觀事實(shí)。某市開發(fā)局《回復(fù)意見》也表述“鑒于租賃期未滿且你方在租用期間投入了一定的設(shè)備和資金，本著解決問題的原則，我局原則同意給予你方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償”，故合同解除后某市開發(fā)局應(yīng)當(dāng)對(duì)陳某某給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償，生效判決不應(yīng)駁回陳某某全部訴訟請(qǐng)求。綜上所述，云南省昭通市中級(jí)人民法院（2018）云06民再3號(hào)民事判決認(rèn)定的案件事實(shí)、適用法律均存在錯(cuò)誤。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第（二）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第二百零八條第（一）項(xiàng)、第二百零九條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，特提出抗訴，請(qǐng)依法再審。

申訴人陳某某同意檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見，并再審請(qǐng)求支持其一審訴訟請(qǐng)求。

被申訴人某市水電移民辦公室答辯認(rèn)為，抗訴理由建立在不能成立的大前提下，抗訴理由均不成立，請(qǐng)求駁回抗訴，維持原判。

本院再審查明：2009年3月1日，陳某某與某市開發(fā)局下設(shè)的移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱事務(wù)中心）簽訂了《合作協(xié)議》，約定：“該事務(wù)中心將位于珠泉路129號(hào)臨街門面5間及二、三樓房產(chǎn)，面積1000平方米交由陳某某投資經(jīng)營(yíng)，陳某某對(duì)大樓進(jìn)行裝修，每年12月30日前陳某某支付給事務(wù)中心158200.00元，從第六年起每年遞增2000元。合作期限為10年，至2019年3月1日止。如因不可抗拒因素，必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前一月書面通知陳某某；陳某某的經(jīng)濟(jì)損失事務(wù)中心不予補(bǔ)償。如果事務(wù)中心提前解除合同應(yīng)賠償陳某某裝修損失?！蓖?月23日，因陳某某經(jīng)營(yíng)所需，由事務(wù)中心向某市開發(fā)局局機(jī)關(guān)書面請(qǐng)示，請(qǐng)求把臨街房屋后、局辦公樓前空地劃出一半無償提供給事務(wù)中心使用。該請(qǐng)示當(dāng)天就得到了局辦公會(huì)議研究，批示“同意劃給臨街房屋后、局辦公樓前空地一半中的一部分給中心使用，由辦公室和事務(wù)中心具體協(xié)商辦理”。2009年3月24日，陳某某與事務(wù)中心簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定“事務(wù)中心同意將局機(jī)關(guān)劃歸事務(wù)中心使用的空地，劃歸陳某某管理使用，陳某某承擔(dān)事務(wù)中心承擔(dān)的安全、保衛(wèi)、綠化等義務(wù)，允許陳某某修建臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房，如果提前終止協(xié)議時(shí)，陳某某所修建的房屋和裝修損失不予補(bǔ)償”。《合作協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，陳某某對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃房屋的內(nèi)外部進(jìn)行了投資裝修使用，并將該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所命名為“水云間”經(jīng)營(yíng)桑拿洗浴業(yè)務(wù)。陳某某不僅在臨街房屋后、局辦公樓前面空地上搭建了鍋爐房和營(yíng)業(yè)用房，還在局辦公樓后面空地上搭建了員工宿舍等臨時(shí)用房，某市開發(fā)局及事務(wù)中心當(dāng)時(shí)未提出異議。合同簽訂前，某市開發(fā)局所有的位于珠泉路129號(hào)臨街門面五間中的其中一間門面已經(jīng)借給昭通市使用，陳某某出于自身對(duì)“水云間”經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所安全的考慮，同意該門面繼續(xù)由公安機(jī)關(guān)做警務(wù)室使用。陳某某分年度交納了四年的房租費(fèi)用632800.00元。事務(wù)中心于2012年7月18日被昭通市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)以“昭市編（2012）114號(hào)文件”撤銷。2013年10月30日，某市開發(fā)局以“本單位后院要進(jìn)行改造使用，陳某某臨時(shí)占用局辦公樓后的空地使用的員工宿舍及其他雜物都不在租賃合同范圍內(nèi)”為由，通知陳某某搬離。2013年12月27日，某市開發(fā)局又下發(fā)通知，請(qǐng)陳某某將局辦公樓后搭建的簡(jiǎn)易房屋在2014年1月10日前自行拆除。2014年4月8日，陳某某以某市開發(fā)局通知拆除員工宿舍、“水云間”無法經(jīng)營(yíng)為由，向某市開發(fā)局提出直接損失360萬元、間接損失從2014年計(jì)算至2019年780萬元的賠償申請(qǐng)。2014年11月28日，陳某某向某市開發(fā)局發(fā)出了《關(guān)于終止合作協(xié)議的告知函》，明確要求終止其與事務(wù)中心簽訂的合作協(xié)議并由某市開發(fā)局賠償損失200萬元。經(jīng)雙方多次協(xié)商后，某市開發(fā)局2014年12月15日經(jīng)黨組會(huì)議討論研究，于2014年12月30日書面回復(fù)陳某某，其內(nèi)容如下：“一、同意陳某某提出終止《合作協(xié)議》的要求；二、鑒于租賃期未滿且陳某某在租用期間投入了一定的設(shè)備和資金，本著解決問題的原則，我局原則同意給予你方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額不得超過你方租用以來已實(shí)際交付我方的租金總額，具體事宜由雙方另行商定等”。因在賠償金額上雙方分歧較大，無法達(dá)成一致意見。

另，2018年3月1日，陳某某與某市開發(fā)局簽訂了《租賃房屋及場(chǎng)地退還協(xié)議》。但是陳某某未在協(xié)議約定的2018年3月29日前履行《租賃房屋及場(chǎng)地退還協(xié)議》，2018年6月陳某某拆除并清運(yùn)設(shè)施設(shè)備、交還租賃房屋及場(chǎng)地。2019年3月14日某市開發(fā)局在昭通市事業(yè)單位登記管理局變更名稱登記為“某市水電移民辦公室”。

2016年1月6日，陳某某向云南省昭通市昭陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判決：1.終止其與某市開發(fā)局2009年3月1日簽訂的《合作協(xié)議》；2.某市開發(fā)局賠償其房屋裝修設(shè)備及營(yíng)業(yè)損失合計(jì)460萬元；3.本案訴訟費(fèi)用由某市開發(fā)局承擔(dān)。2016年2月14日，某市開發(fā)局提出反訴，請(qǐng)求：依法判令陳某某如數(shù)全額交納拖欠的房租并將超出《合作協(xié)議》約定范圍占用的房屋、場(chǎng)地歸還及承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。即1.判令陳某某支付某市開發(fā)局拖欠的房租480600.00元（其中2013年158200.00元、2014年160200.00元、2015年162200.00元）；2.判令陳某某賠償某市開發(fā)局違約金60萬元。

一審法院認(rèn)為，陳某某與某市開發(fā)局原下設(shè)事務(wù)中心簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。陳某某在局辦公樓后面空地上搭建臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房，某市開發(fā)局及事務(wù)中心當(dāng)時(shí)未提出異議，應(yīng)視為對(duì)陳某某上述行為的同意和認(rèn)可。在《房屋租賃協(xié)議》租賃期限未屆滿的情況下，某市開發(fā)局多次要求陳某某將自己搭建的簡(jiǎn)易房屋在2014年1月10日前自行拆除，致使陳某某無法經(jīng)營(yíng)，給陳某某造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，某市開發(fā)局有一定過失，故某市開發(fā)局提起反訴要求陳某某補(bǔ)交房屋租金及賠償違約金60萬元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。陳某某因某市開發(fā)局要求搬離臨時(shí)辦公用房及員工宿舍而產(chǎn)生的間接經(jīng)濟(jì)損失，綜合本案實(shí)際情況，酌情考慮部分補(bǔ)償。本案中，陳某某要求解除《房屋租賃協(xié)議》，某市開發(fā)局同意解除，對(duì)雙方解除合同的主張，予以支持。據(jù)此，一審判決：一、解除陳某某、某市開發(fā)局雙方于2009年3月1日及2009年3月21日簽訂的《合作協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》；二、由某市開發(fā)局在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)補(bǔ)償陳某某經(jīng)濟(jì)損失1000000.00元，陳某某在判決生效十日內(nèi)將該租賃房屋返還某市開發(fā)局；三、駁回陳某某的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回某市開發(fā)局的反訴請(qǐng)求。

某市開發(fā)局不服，向云南省昭通市中級(jí)人民法院提起上訴。二審判決：駁回上訴，維持原判。

某市開發(fā)局不服原一、二審判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?，?qǐng)求撤銷一、二審判決，依法改判駁回陳某某的訴訟請(qǐng)求，支持其反訴請(qǐng)求。本院于2017年11月29日作出（2017）云民申886號(hào)民事裁定，指令云南省昭通市中級(jí)人民法院再審本案。

云南省昭通市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為：（一）某市開發(fā)局下設(shè)的事務(wù)中心與陳某某于2009年3月1日、2009年3月24日簽訂的《合作協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示而對(duì)雙方具有法律約束力。該《合作協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》名為經(jīng)營(yíng)合作，但根據(jù)協(xié)議約定內(nèi)容，該《合作協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》法律性質(zhì)上實(shí)為原事務(wù)中心將房屋交付陳某某使用、收益及陳某某按期支付租金的房屋租賃合同，本案案由應(yīng)為房屋租賃合同糾紛。（二）根據(jù)案涉《合作協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》的約定內(nèi)容，可知陳某某于協(xié)議簽訂后在昭通市后搭建的臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房所占用空地并不在雙方約定的用地范圍內(nèi)，陳某某也未舉證證明雙方又補(bǔ)充約定某市開發(fā)局同意其在局辦公樓后空地處搭建臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房。據(jù)此，某市開發(fā)局2013年10月30日、2013年12月27日通知陳某某搬離并拆除擅自搭建在雙方約定用地范圍外的臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房，屬于某市開發(fā)局維護(hù)自身權(quán)利的正當(dāng)行為，且某市開發(fā)局僅通知陳某某搬離并拆除擅自搭建的臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房，某市開發(fā)局并未實(shí)施組織人員強(qiáng)行拆除或強(qiáng)行阻止陳某某繼續(xù)使用該臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房的行為。某市開發(fā)局的通知行為客觀上并未產(chǎn)生妨礙陳某某正常開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)性不利影響。因陳某某同意昭通市公安局昭陽(yáng)分局龍泉派出所在雙方協(xié)議簽訂后繼續(xù)使用該間門面，不存在某市開發(fā)局未全部交付租賃房屋的違約行為。故陳某某請(qǐng)求判決某市開發(fā)局賠償其裝修、停業(yè)等損失的訴訟請(qǐng)求與本案實(shí)際及前述法律規(guī)定不符，依法不予支持。某市開發(fā)局于2014年12月30日作出的《回復(fù)意見》中已明確“按照以上原則，如雙方不能達(dá)成一致意見，建議雙方均可通過法律渠道申請(qǐng)解決”。即原一、二審判決將不是雙方最終協(xié)商一致形成的《回復(fù)意見》作為本案相應(yīng)的補(bǔ)償依據(jù)，無事實(shí)和法律依據(jù)。原一、二審判決某市開發(fā)局補(bǔ)償陳某某經(jīng)濟(jì)損失1000000.00元不當(dāng)，依法予以糾正。（三）陳某某作為房屋承租人應(yīng)按照協(xié)議約定履行支付房屋出租人某市開發(fā)局2013年、2014年、2015年房屋租金共計(jì)480600.00元的合同義務(wù)。陳某某應(yīng)當(dāng)按照三年房屋租金的百分之三十支付某市開發(fā)局相應(yīng)違約金為144180.00元。據(jù)此，云南省昭通市中級(jí)人民法院作出（2018）云06民再3號(hào)民事判決如下：一、撤銷云南省昭通市昭陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）云0602民初68號(hào)民事判決與云南省昭通市中級(jí)人民法院（2016）云06民終1197號(hào)民事判決；二、解除再審申請(qǐng)人某市開發(fā)局與被申請(qǐng)人陳某某于2009年3月1日、2009年3月24日簽訂的《合作協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》；三、由被申請(qǐng)人陳某某支付再審申請(qǐng)人某市開發(fā)局2013、2014、2015年房屋租金人民幣480600.00元及違約金人民幣144180.00元共計(jì)人民幣624780.00元（限收到本判決之日起10日內(nèi)履行）；四、由被申請(qǐng)人陳某某在不影響租賃房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下拆除裝修設(shè)施及設(shè)備后，將雙方協(xié)議約定的租賃房屋及場(chǎng)地返還給再審申請(qǐng)人某市開發(fā)局（限收到本判決之日起30日內(nèi)履行）；五、駁回被申請(qǐng)人陳某某的訴訟請(qǐng)求；六、駁回再審申請(qǐng)人某市開發(fā)局的其他反訴請(qǐng)求。一審本訴案件受理費(fèi)43600.00元，由被申請(qǐng)人陳某某負(fù)擔(dān)；一審反訴案件受理費(fèi)7262.00元，由再審申請(qǐng)人某市開發(fā)局負(fù)擔(dān)2905.00元，被申請(qǐng)人陳某某負(fù)擔(dān)4357.00元。二審案件受理費(fèi)13800.00元，由再審申請(qǐng)人某市開發(fā)局負(fù)擔(dān)5520.00元，被申請(qǐng)人陳某某負(fù)擔(dān)8280.00元。

圍繞抗訴意見、再審申請(qǐng)和答辯意見，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：（一）雙方合同約定的租賃范圍是否約定明確？（二）本案合同履行中雙方是否存在違約行為？（三）雙方各自主張的損失有沒有相應(yīng)的證據(jù)予以支持，損失應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算？

（一）關(guān)于雙方約定的租賃場(chǎng)地范圍問題

申訴人陳某某認(rèn)為，協(xié)議約定的租賃范圍不明確，陳某某在局辦公樓后的空地搭建員工宿舍且使用長(zhǎng)達(dá)四年，被申訴人從未提出異議，可以推定其默認(rèn)同意使用。

被申訴人認(rèn)為，雙方合同、補(bǔ)充協(xié)議約定的“空地”范圍明確具體，指“臨街房屋后、局辦公樓前空地當(dāng)中的一半的一部分”，不能以默示的方式推定視為同意。

本院再審認(rèn)為，結(jié)合2009年3月23日事務(wù)中心書面請(qǐng)示、局辦公會(huì)議的批示及2009年3月24日《補(bǔ)充協(xié)議》約定，且該書面請(qǐng)示和批示是一審中陳某某提交的書面證據(jù)的情況看，陳某某對(duì)2009年3月24日補(bǔ)充協(xié)議書面約定的“局機(jī)關(guān)劃歸昭通市移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心使用的空地”范圍指“臨街房屋后、局辦公樓前空地的一半”是清楚的，第一次一審認(rèn)定的事實(shí)也是：協(xié)議約定的空地租賃范圍是“臨街房屋后、局辦公樓前空地的一半”，云南省昭通市中級(jí)人民法院再審判決認(rèn)定“陳某某于協(xié)議簽訂后在昭通市后搭建的臨時(shí)營(yíng)業(yè)用房所占用空地并不在雙方約定的用地范圍內(nèi)”并無不當(dāng)，抗訴機(jī)關(guān)提出《補(bǔ)充協(xié)議》約定沒有指明“空地是辦公樓前的還是辦公樓后”的理由不能成立。陳某某單方“超出協(xié)議約定范圍”在局辦公樓后面空地上搭建簡(jiǎn)易用房屬于單方變更合同的意思表示，雖然當(dāng)時(shí)某市開發(fā)局及中心未提出異議，但不能由此推定取得對(duì)方的同意。2013年10月30日、2013年12月27日某市開發(fā)局發(fā)出的兩份書面通知，均認(rèn)為陳某某臨時(shí)占用局辦公樓后面使用的營(yíng)業(yè)用房及員工宿舍不在租賃合同范圍內(nèi)，通知陳某某拆除。由此，陳某某單方“超出協(xié)議約定范圍”在局辦公樓后面空地上搭建簡(jiǎn)易用房事后也沒有取得對(duì)方的追認(rèn)。陳某某主張“在局辦公樓后面空地上搭建簡(jiǎn)易用房過程中，開發(fā)局及中心沒有阻止，即雙方已經(jīng)形成租賃的合意，實(shí)際使用的空地就是雙方協(xié)議約定的范圍之內(nèi)。”的觀點(diǎn)缺乏相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，抗訴機(jī)關(guān)提出“空地”約定不明、“事務(wù)中心未提出異議”即“雙方以實(shí)際履行行為明確陳某某有權(quán)使用空地的范圍”的抗訴理由不符合案件的客觀事實(shí)和《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”的情況，本案的實(shí)際情況更符合《中華人民共和國(guó)合同法》第七十八條“當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更?！敝樾?。

（二）關(guān)于雙方是否存在違約的問題

申訴人陳某某認(rèn)為，在協(xié)議履行四年、租賃期間未到之前要求陳某某退還和拆除經(jīng)營(yíng)桑拿洗浴會(huì)所必需的員工宿舍的重要組成部分，導(dǎo)致會(huì)所停業(yè)，侵犯陳某某享有的合同權(quán)利，某市開發(fā)局存在違約行為。

被申訴人認(rèn)為，陳某某私自超出合同約定的范圍搭建的違章建筑構(gòu)成侵權(quán)，被申訴人要求陳某某拆除私自搭建的違章建筑合理合法，陳某某經(jīng)營(yíng)的桑拿會(huì)所停業(yè)的根本原因是所依賴的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生根本變化導(dǎo)致利潤(rùn)空間急劇下降，且陳某某在原一審?fù)彆r(shí)認(rèn)可開發(fā)局經(jīng)其同意將一間門面提供給龍泉派出所使用，被申訴人在本案中不存在任何過錯(cuò)和違約行為。

本院再審認(rèn)為，原判認(rèn)定《合作協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》系房屋租賃合同性質(zhì)，雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)雙方當(dāng)事人有拘束力并無不當(dāng)。2009年3月1日昭通市移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心與陳某某簽訂《合作協(xié)議》第九條約定：“甲方如因不可抗拒因素，必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前一月書面通知乙方；乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。如果甲方提前解除合同應(yīng)賠償乙方裝修損失?！?009年3月24日，陳某某與昭通市移民開發(fā)技術(shù)事務(wù)中心簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定：“如果陳某某在此空地修建營(yíng)業(yè)用房，所修建房屋和裝修，協(xié)議期滿后歸出租方所有，協(xié)議期限以2009年2月13日事務(wù)中心與陳某某簽訂的合作協(xié)議為準(zhǔn)，如出租方在協(xié)議期限內(nèi)因不可抗拒的因素必須提前終止補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一般應(yīng)提前一個(gè)月書面通知陳某某，陳某某的經(jīng)濟(jì)損失出租方不予補(bǔ)償。”但是至2014年11月陳某某書面提出請(qǐng)求終止合同，并要求賠償損失時(shí)，2014年12月30日某市開發(fā)局經(jīng)黨組會(huì)議研究決定作出《回復(fù)意見》：一是同意終止合作協(xié)議，二是在所收租金范圍內(nèi)原則同意給予陳某某適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對(duì)此，實(shí)際上雙方達(dá)成了變更合同的新協(xié)議，一是合同履行期限的變更，雙方一致同意提前終止房屋租賃合同，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“合同解除的時(shí)間是2014年12月30日”理由成立，原判予以判決解除合同不當(dāng)，應(yīng)予以糾正；二是變更了合同提前解除后是否給予補(bǔ)償?shù)募s定，同意適當(dāng)補(bǔ)償陳某某的經(jīng)濟(jì)損失。因某市開發(fā)局屬于昭通市人民政府開辦的財(cái)政撥款的事業(yè)單位法人，其場(chǎng)地屬于劃撥用地，在2009年3月簽訂協(xié)議時(shí)雙方均已經(jīng)預(yù)見到有可能提前終止租賃的情況出現(xiàn)。對(duì)于合同的解除原因，主要是政策變化及昭通市實(shí)施人居環(huán)境提升工程，這是因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同的解除。雙方在租賃合同的履行過程中均不存在違約行為。在本院再審?fù)徶?，陳某某明確表示：“2013年10月、12月兩次書面通知僅僅要求拆除局辦公樓后的臨時(shí)簡(jiǎn)易用房，對(duì)于合同約定范圍的臨街房屋后、局辦公樓前空地的鍋爐房及營(yíng)業(yè)廳的營(yíng)業(yè)用房及臨街鋪面沒有被通知拆除，也沒有要求整個(gè)搬離?！?，故云南省昭通市中級(jí)人民法院再審判決認(rèn)定“某市開發(fā)局2013年10月30日、2013年12月27日通知陳某某搬離并拆除擅自搭建在雙方約定用地范圍外的臨時(shí)簡(jiǎn)易用房，屬于某市開發(fā)局維護(hù)自身權(quán)利的正當(dāng)行為”并無不當(dāng)，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“某市開發(fā)局的通知侵犯陳某某享有的合同權(quán)利，存在違約行為”的理由不能成立。在雙方就終止合同達(dá)成一致但就賠償金額未達(dá)成一致意見前，雙方協(xié)商解決糾紛期間，陳某某有正當(dāng)理由延緩支付租金，這是行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“生效判決判令陳某某支付未按期支付租金的違約金缺乏事實(shí)依據(jù)”的理由成立。

（三）解除合同后雙方各自主張的損失如何認(rèn)定？

申訴人陳某某認(rèn)為，辦公樓后面的臨時(shí)房屋（員工宿舍）是自己搭建的，建造價(jià)值8萬元左右；辦公樓前、臨街鋪面后修建的鍋爐房和休息廳是130多萬；房屋裝修270多萬，營(yíng)業(yè)損失計(jì)算了2年，故訴訟請(qǐng)求主張被申訴人賠償460萬元。

被申訴人認(rèn)為，陳某某主張的損失無任何支付憑證，所謂460萬元的損失無事實(shí)依據(jù)。相反，陳某某一直持續(xù)占用臨街門面長(zhǎng)達(dá)五年之久，應(yīng)當(dāng)支付2013年158200.00元、2014年160200.00元、2015年162200.00元房屋租金，并在2016年3月一審訴訟的書面代理意見中明確其計(jì)算時(shí)間是2013年3月1日至2016年3月1日的租金480600元，并賠償違約金60萬元。

本院再審認(rèn)為，第一，合同關(guān)系雖然于2014年12月30日協(xié)商一致解除，但是從2013年至2018年6月前，陳某某一直占用房屋和場(chǎng)地，沒有將租賃標(biāo)的物返還對(duì)方當(dāng)事人，至2018年3月1日雙方才達(dá)成《租賃房屋及場(chǎng)地退還協(xié)議》，并于2018年6月陳某某拆除并清運(yùn)設(shè)施設(shè)備、交還租賃房屋及場(chǎng)地。鑒于陳某某于2018年6月實(shí)際返還租賃房屋和場(chǎng)地，無需再判決返還。在陳某某實(shí)際占用房屋和場(chǎng)地的期間，應(yīng)當(dāng)支付參照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的相應(yīng)的占用費(fèi)用，故某市開發(fā)局反訴要求陳某某支付2013年3月1日至2016年3月1日租金480600元的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。因雙方在合同履行過程中不存在違約行為，原判支持被申訴人主張的違約金144180.00元的訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。第二，關(guān)于陳某某主張的損失金額如何認(rèn)定？1.陳某某對(duì)其訴訟請(qǐng)求提交了三份合同（供貨合同設(shè)備款642364元，建工合同金額1234600元，裝修合同造價(jià)是2836800元），鑒于合作協(xié)議中是租給陳某某十年但其只用了四年就面臨歇業(yè)的客觀情況，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“陳某某有損失存在”的客觀事實(shí)成立。2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（四）款“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情況分別處理：…（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”之規(guī)定，陳某某投入的裝飾裝修殘值損失，本來應(yīng)當(dāng)通過評(píng)估鑒定，但是鑒于目前已經(jīng)全部拆除，喪失了評(píng)估鑒定條件的情況，對(duì)其剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同實(shí)際履行情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，酌定由出租方給予陳某某100萬元經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?？乖V機(jī)關(guān)認(rèn)為“開發(fā)局應(yīng)當(dāng)對(duì)陳某某給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償”的理由成立。

經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，陳某某的再審請(qǐng)求和抗訴理由部分成立，云南省昭通市中級(jí)人民法院再審判決處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以調(diào)整。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款、第七十八條、第九十三條、第九十七條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷云南省昭通市中級(jí)人民法院（2018）云06民再3號(hào)民事判決、云南省昭通市中級(jí)人民法院（2016）云06民終1197號(hào)民事判決和云南省昭通市昭陽(yáng)區(qū)人民法院（2016）云0602民初68號(hào)民事判決；

二、由陳某某在本判決生效之日起30日內(nèi)支付某市水電移民辦公室2013年3月1日至2016年3月1日的房屋租金480600元；

三、由某市水電移民辦公室在本判決生效之日起30日內(nèi)補(bǔ)償陳某某經(jīng)濟(jì)損失1000000.00元；

四、駁回陳某某的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回某市水電移民辦公室的其他反訴請(qǐng)求。

履行義務(wù)人未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審本訴案件受理費(fèi)43600.00元，由陳某某負(fù)擔(dān)34880元，由某市水電移民辦公室負(fù)擔(dān)8720元；一審反訴案件受理費(fèi)7262.00元，由某市水電移民辦公室負(fù)擔(dān)4357.00元，陳某某負(fù)擔(dān)2905.00元。二審案件受理費(fèi)13800.00元，由某市水電移民辦公室負(fù)擔(dān)5520.00元，陳某某負(fù)擔(dān)8280.00元。

本判決為終審判決。

本判決書發(fā)生法律效力后，若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決書，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決書指定的履行期限屆滿后二年內(nèi)向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

審判長(zhǎng)　　洪一軍

審判員　　唐美泉

審判員　　王　靜

二〇二〇年十月二十七日

宋林融

書記員　　

?