首先，說(shuō)明一下，山水區(qū)取自泰山北A市某區(qū)的化名。

按照歷史觀看待問(wèn)題，總要從事情的源頭理順，但是筆者對(duì)山水區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史并沒(méi)有太多的了解。大致分三個(gè)階段簡(jiǎn)述如下。

山水區(qū)地處泰山北A市西南，與主城五區(qū)中兩區(qū)接壤，但又被濕地、鐵路和城市邊緣工業(yè)區(qū)所隔離。區(qū)域內(nèi)山水資源頗具名氣，輕軌、高速、國(guó)道以及未來(lái)的高鐵與A市相連。

作為A市的轄區(qū)，山水區(qū)除了區(qū)政府駐地昌盛街道外，又配置大學(xué)城、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。

作為一個(gè)常住人口57萬(wàn)的縣區(qū)級(jí)單位，目前城市中老城、大學(xué)城逐漸連成一體，東西跨度超過(guò)10km，南北跨度也有約4km。東西距離相當(dāng)于A市的二環(huán)西路到二環(huán)東路，南北距離相當(dāng)于A市的著名山到著名湖的距離。

階段一：分別發(fā)展期

這個(gè)階段稱之為山水區(qū)大學(xué)城片區(qū)與昌盛片區(qū)分別發(fā)展。兩個(gè)地區(qū)并沒(méi)有顯著的相連，這個(gè)階段國(guó)內(nèi)的新聞還報(bào)道各個(gè)從城區(qū)外遷的大學(xué)因建設(shè)新校區(qū)而負(fù)債累累。

得益于山水區(qū)得天獨(dú)厚的自然資源條件與園博會(huì)的舉辦，大學(xué)城片區(qū)迎來(lái)了一次配套的升級(jí)。這個(gè)階段大學(xué)城片區(qū)有三個(gè)大盤(pán)，每個(gè)盤(pán)都采用了近似的策略——?jiǎng)e墅、洋房與高層全業(yè)態(tài)、全面積段產(chǎn)品，區(qū)別在于別墅、洋房與高層分布，這個(gè)分布也造成了多年后豪宅房?jī)r(jià)的天差地別。

昌盛片區(qū)也首次本土外開(kāi)發(fā)商為全國(guó)化布局首入A市。該開(kāi)發(fā)商當(dāng)年石破天驚的大園林大湖景大配套的“三大”產(chǎn)品力，震驚了一眾本土開(kāi)發(fā)企業(yè)——大高層賣的比小高層又貴又快。

大學(xué)城在這個(gè)階段與昌盛片區(qū)相比，配套不完善，人口稀少，可以稱之為偏遠(yuǎn)。大學(xué)城內(nèi)有配套的盤(pán)（自帶購(gòu)物中心、商街）相比弱配套的盤(pán)要過(guò)得好得多。根據(jù)回憶，某些首開(kāi)別墅洋房的盤(pán)一天可能來(lái)不了一個(gè)客戶。

階段二：外溢期

受到2015年首條連通A市與山水區(qū)的地鐵開(kāi)工建設(shè)以及2016年貨幣化棚改、房?jī)r(jià)大跨步影響，山水區(qū)獲得了比一般縣區(qū)更搶先摘取市場(chǎng)利好的機(jī)會(huì)。大量的主城區(qū)外溢客群充斥著地鐵沿線。

更有甚者，一個(gè)開(kāi)發(fā)商在地鐵沿線，某個(gè)站點(diǎn)村落林立的土地上，開(kāi)發(fā)兩片住宅，既沒(méi)建學(xué)校，又缺乏道路，賣得精光。

這個(gè)階段也是各大開(kāi)發(fā)商搶占地盤(pán)的時(shí)代，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、金融化的時(shí)代。

昌盛片區(qū)土拍不斷刷新歷史價(jià)位，品牌開(kāi)發(fā)商魚(yú)貫而入，本土橫跨建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也集中資源于建筑業(yè)并退出土拍。

大學(xué)城片區(qū)與昌盛片區(qū)相比，從前期的各種差評(píng)，到城市界面更新、來(lái)往濟(jì)南更方便、配套逐步完善，出現(xiàn)了立足于剛需中產(chǎn)的純高層盤(pán)，但此時(shí)銷冠銷亞盤(pán)依舊在昌盛片區(qū)。但誰(shuí)也沒(méi)想到，在后來(lái)的大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代中，坐擁利潤(rùn)笑捧銷冠桂冠的都不在這兩個(gè)之間。

整體局面從之前的外來(lái)企業(yè)+本土企業(yè)零星盤(pán)，到全面進(jìn)入25+盤(pán)乃至于30+盤(pán)的白熱化大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

階段三：2018年后 大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代

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