焦點研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內部參考報告（2022年第12周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測時間：3月21日至3月25日

一、宏觀政策：

1、3月23日，哈爾濱擬廢止住房區(qū)域性限售等政策（詳見附注1）。

焦點研究院：哈爾濱本輪調控是首個省會城市取消限售，也是首個二線城市取消限售，同時也是該市半年內再次松綁樓市調控。除哈爾濱外，南京、蘇州兩地按揭貸款利率進一步調降，可以看到因城施策的城市能級在逐漸提升。此前，哈爾濱新房價格已連續(xù)七月下跌，此番調控重點在于穩(wěn)定樓市，而具體成效仍需市場檢驗。

2、東莞4月起商品房預售確權后直接轉現(xiàn)售簽約，無需轉入預售監(jiān)管賬戶

焦點研究院：本次政策調整將預售資金轉入預售資金監(jiān)管賬戶的環(huán)節(jié)簡化，對開發(fā)商來說，大大提高了收入確認的時間，對補充現(xiàn)金流有著及其重要的作用。

二、企業(yè)經(jīng)營：

1、3月22日，恒大的金融債權人中信信托收到廣州城投集團來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目（詳見附注2）。

焦點研究院：如果本次廣州城投介入的處置方案順利落地，或將成為信托業(yè)內首個由地方政府牽頭協(xié)調，通過市場化方式實現(xiàn)地產(chǎn)項目風險化解的典型案例。相較于資產(chǎn)轉讓或處置（土地出讓）等方式，項目退地更有利于快速化解當下債務風險。

2、3月23日，招商房托在線上舉辦2021年度業(yè)績會，表示全年總營收增長17%，政策法規(guī)積極推動REITs市場發(fā)展（詳見附注3）。

焦點研究院：招商蛇口旗下公募REITs產(chǎn)品--博時蛇口產(chǎn)園REIT在2022年初交易價格不斷上漲，與發(fā)行價相比大幅上升。目前政策依舊在積極推動REITs市場的發(fā)展，具有長遠投資價值。盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)頻頻爆雷，但REITs具有可以為未來房地產(chǎn)轉型發(fā)展提供重要的支持跟方向的作用，因此發(fā)展暫未受到市場陷入低谷的影響，未來發(fā)展情況樂觀。

三、土地市場：

1、3月23日，杭州自規(guī)局公布2022年杭州市區(qū)第一批住宅用地集中出讓的公告，共出讓60宗地塊，總面積3849畝，總起價約797.58億元。。

焦點研究院：本批次地塊出讓設定了一次性報價區(qū)間，鎖定在地塊起拍價的110%至112%之間，一次性報價最高只能報到起拍價的112%。在競拍環(huán)節(jié)中，并非價高者得，而是次高價者得。此次一次性報價規(guī)則并非杭州獨創(chuàng)，但是像杭州這樣次高價者得，在國內尚屬首次。蘇州、上海、南昌等地也曾嘗試一次性報價，但規(guī)定最接近平均報價者競得。此次杭州土拍新規(guī)的推出，更多是為了避免地王現(xiàn)象，推動土拍市場回歸理性，給予房企更多利潤空間。

2、3月24日，廈門第一批次集中供地已經(jīng)完成，本次出讓優(yōu)惠條件較多，政府出讓意愿強烈，總體上平穩(wěn)收官，熱度有所回升。出讓的10宗涉宅用地中成交9宗，取消出讓1宗，共獲土地出讓金153.7億元，其中4宗溢價出讓，有兩宗地塊競拍達到最高價進入搖號階段。

焦點研究院：本次廈門土拍島內地塊占比達到一半，政府誠意十足，加強了優(yōu)質地塊供應，再加上起始價下調、付款周期延長、無償配建面積減少及限售年限下調，在利潤空間上進一步激發(fā)房企投資意愿，使得土拍熱度回升。其中，廈門本地房企建發(fā)競得3宗島內地塊，總耗資近百億，2021年建發(fā)憑借在土地市場的迅猛勢頭積攢了大量土地儲備，帶動銷售額同比增長100.9%至1300.9億元，嘗到甜頭的建發(fā)在母公司的輸血下，2022年仍保持著較為積極的投資策略。

附注1：3月23日，據(jù)哈爾濱市人民政府網(wǎng)站消息，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

據(jù)了解，《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》于2018年出臺，主要包括有針對性地加強土地供應、實行區(qū)域性限售政策、提高公積金貸款條件、嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等五方面措施。

其中，最大亮點是實行區(qū)域性限售政策，即在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內，取消建設單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。此次哈爾濱擬廢止上述《通知》，意味著區(qū)域性限售政策的廢除。

附注2：上述方案具體為，恒大先啟動項目退地，廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投集團作為保證人，保全信托計劃全額本金分期支付，最終使得信托本金安全退出。據(jù)悉，該方案大約會化解中信信托對恒大的30多億元信托借款。此前于2020年，中信信托發(fā)行了“嘉和125號恒大信托計劃”。不過，隨著恒大的債務危機，此信托計劃在2021年9月出現(xiàn)逾期，本金余額為32.5億元。隨著廣州城投集團介入的處置方案落地，這將成為信托業(yè)內首個由地方政府牽頭協(xié)調、通過市場化方式實現(xiàn)地產(chǎn)項目風險化解的新方式。

附注3：于報告年度，招商局商業(yè)房托收益總額為4.328億元，同比增長16.9%；物業(yè)收入凈額為3.2億元，同比增長16.9%；可分派收入為1.7億元，同比增長4.8%。投資組合的評估價值較2020年12月31日增加人民幣1.02億元。全年總營業(yè)收入實現(xiàn)17%的增長，租金收入增長達到20%。寫字樓整體出租率從82.2%上升到2021年底的87%左右；零售方面出租率保持穩(wěn)定，均在90%左右，租金也上升了6%。物業(yè)組合租金全面得到提升，漲幅在2.7%至14.9%之間。