養(yǎng)老地產(chǎn)是伴隨著經(jīng)濟社會發(fā)展而產(chǎn)生的一種新興產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)相比，具有幾個鮮明特征：第一，目標顧客群固定。從年齡上來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要服務(wù)對象是60歲及以上的老年人，目標客戶群比較特殊；從健康程度上來看，一般分為能夠完全自理、半自理、完全不能自理幾種老人。最大限度地滿足老年人的生活和休閑需求，是養(yǎng)老地產(chǎn)的最顯著特點。第二，產(chǎn)品設(shè)計要求適老化。由于年齡限制，老年人在反應(yīng)和行動上都相對遲緩，生病的幾率也大大提高，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在設(shè)計和建筑時就要充分考慮到老年人對居住環(huán)境的特殊要求，軟硬件設(shè)施都要配套，滿足老年人對生活環(huán)境和醫(yī)療環(huán)境的要求。第三，后期獲利幾率大。養(yǎng)老本來是兒女的職責，但隨著社會壓力的不斷加大，獨生子女數(shù)量的不斷上升，兒女贍養(yǎng)老人的情況少之又少，他們可以掙錢，但是時間和精力達不到。所以養(yǎng)老地產(chǎn)如果能夠提供高端化的護理和照料，獲利的機會就會大大提高，這一點也是與傳統(tǒng)地產(chǎn)的顯著差別之一。

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隨著房地產(chǎn)市場從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，房企紛紛謀劃多元化布局、尋找新的增長點。近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景被市場看好，包括碧桂園、萬科、保利發(fā)展等多家房企搶灘養(yǎng)老市場并打造多條產(chǎn)品線，探索可持續(xù)盈利模式。

中國主要房企養(yǎng)老地產(chǎn)布局情況

資料來源：共研產(chǎn)業(yè)咨詢（共研網(wǎng)）

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中國老年人口規(guī)模龐大，且仍在持續(xù)增長當中，養(yǎng)老機構(gòu)未來潛在需求非?？捎^。但是，現(xiàn)在的養(yǎng)老機構(gòu)和配套設(shè)施都較為落后，而老年人的消費能力卻在不斷上升，二者的不匹配導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的供給仍然不足。數(shù)據(jù)顯示 ：2021年中國65歲及以上老年人口數(shù)量超過2.0億人，占總?cè)丝诒壤_到14.20%，遠超過老齡化社會標準。2022年中國60歲以上老年人口28004萬人，較2021年增加1268萬，同比增長0.9%；65歲以上老年人口20978萬人，較2021年增加922萬，同比增長0.7%。

2014-2022年中國65歲、65歲及以上老年人數(shù)量情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、共研產(chǎn)業(yè)咨詢（共研網(wǎng)）

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隨著中國老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費觀念也隨著改變，從基本的住宅消費提高到住宅消費的品質(zhì)上來，越來越多的老年認識到購買老年公寓是一種投資，既可保值，又可以作為不動產(chǎn)留給后代，他們越來越愿意投資老年公寓。

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根據(jù)調(diào)研分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，其他方式占9%。

中國老年人期望入住方式所占的比重

資料來源：共研產(chǎn)業(yè)咨詢（共研網(wǎng)）

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養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時代所形成的特有的概念，它結(jié)合了養(yǎng)老和地產(chǎn)商業(yè)的概念，是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)+服務(wù)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)總體還處于探索階段，各方面機制都還沒有健全完善起來，存在著很多的可開發(fā)利用空間。2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模從2013年的6058億元增長至14757億元，隨著行業(yè)的發(fā)展，預(yù)計2023年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模有望達到18500億元。

2013-2023年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模情況

資料來源：共研產(chǎn)業(yè)咨詢（共研網(wǎng)）

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現(xiàn)如今，國內(nèi)對于老年住宅至今仍停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、老年公寓等發(fā)展模式，這已經(jīng)遠不能滿足老年人的需求。而中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的"雙贏"。

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雖然中國目前老年人多以“居家養(yǎng)老”這一傳統(tǒng)模式為主，隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老需求將進一步擴大，原有的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已跟不上時代的步伐，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，但可以肯定的是，這個尚未成熟的市場的發(fā)展前景是十分巨大的。

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2022年，《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》正式發(fā)布，該文件不僅意味著銀發(fā)經(jīng)濟的發(fā)展、養(yǎng)老服務(wù)體系的構(gòu)建藍圖，更因為明確制定了支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策，和以多種方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，給養(yǎng)老地產(chǎn)解決了發(fā)展中的核心問題，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的春天也真正地即將來臨，老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系的構(gòu)建，已經(jīng)是迫在眉睫的事情。按照規(guī)劃，“十四五”期間，兜底性、普惠型、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系將基本形成，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景廣闊。

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