“河南地王”建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)第二年躋身千億陣營(yíng)。1月7日，建業(yè)地產(chǎn)披露，公司在去年12月的銷售金額和銷售面積分別為196.33億元和292.67萬(wàn)平米，同比增加0.8%和3.3%；銷售均價(jià)為6708元/平米，同比減少2.5%。

其中，重資產(chǎn)的銷售金額為133.04億元，同比下降7.1%；銷售面積為194.5萬(wàn)平米，同比下降0.5%。輕資產(chǎn)的銷售金額為63.29億元，同比增加22.7%；銷售面積為98.16萬(wàn)平米，同比增加11.8%。輕重資產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)“增加”和“減少”的相對(duì)之態(tài)。

輕資產(chǎn)貢獻(xiàn)超三成業(yè)績(jī)

重資產(chǎn)規(guī)?？s減的狀況在建業(yè)地產(chǎn)去年全年的銷售表現(xiàn)中也有體現(xiàn)。2020年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售金額累計(jì)達(dá)到1026.42億元，同比增加1.5%；銷售面積達(dá)1459.7萬(wàn)平米，同比增加1.8%；銷售均價(jià)達(dá)7032元/平米，同比減少0.3%。

其中，重資產(chǎn)的銷售額為683.39億元，同比減少4.8%；銷售面積為889.51萬(wàn)平米，同比減少3.2%。輕資產(chǎn)的銷售額為343.03億元，同比增加16.9%；銷售面積為570.19萬(wàn)平方米，同比增加10.7%。

為何會(huì)有輕、重資產(chǎn)之分？這源于五年前建業(yè)地產(chǎn)提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。2015年，建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)始人胡葆森提出，公司未來(lái)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用3至5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。

在這樣的判斷下，建業(yè)地產(chǎn)2019年收購(gòu)了筑友智造科技公司。隨后又在去年5月和11月，將建業(yè)新生活和代建公司中原建業(yè)分拆上市，該三家公司的主營(yíng)方向分別為裝配式建筑、物業(yè)管理及代建業(yè)務(wù)，均側(cè)重于發(fā)展“輕資產(chǎn)”。

去年年初，建業(yè)地產(chǎn)管理層指出，公司2020年重資產(chǎn)的銷售目標(biāo)為800億元。由此看來(lái)，建業(yè)重資產(chǎn)的目標(biāo)完成率為85%，并未如期達(dá)標(biāo)；輕資產(chǎn)增長(zhǎng)明顯，在集團(tuán)的業(yè)績(jī)占比達(dá)到了33.42%。

生長(zhǎng)于河南，建業(yè)地產(chǎn)在成立后的近三十年里一直扎根在河南發(fā)展。2018年，胡葆森首次松口表示，“將有條件地走出河南”，并劃定了三個(gè)條件：輸出半徑在500公里左右，以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，輸出產(chǎn)品以中原文化小鎮(zhèn)的形態(tài)進(jìn)行操作。

然而，建業(yè)地產(chǎn)目前仍算“偏居”中原一隅的地方性房企。截至去年中期，該公司在河南的市場(chǎng)占有率為12%，在建項(xiàng)目174個(gè)。其中，鄭州23個(gè)，其他城市共151個(gè)?，F(xiàn)有土儲(chǔ)中位于河南的比重為98.93%，其中，鄭州占比26.24%，地級(jí)市占比45.5%，河南之外僅有海南占比1.07%。

盡管如此，建業(yè)地產(chǎn)仍然取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，合同銷售額從2016年的200億元，增至2019年的1011.5億元，僅用了三年時(shí)間。

計(jì)劃走出河南的建業(yè)地產(chǎn)，債務(wù)壓力也在走高，總負(fù)債從2017年的540.54億元升至2019年末的1313.65億元，翻了一番。去年中期，其負(fù)債總額繼續(xù)攀升至1510.78億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)92.02%，是TOP30房企中負(fù)債率最高的房企。

截至去年中期，建業(yè)地產(chǎn)需在一年內(nèi)還款的銀行借款共計(jì)42.32億元，同比增長(zhǎng)13.34%；一年內(nèi)到期的公司債券合計(jì)29.99億元，同比增長(zhǎng)101.41%；一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)為98.55億元，同比增長(zhǎng)102.9%。

隨著銷售規(guī)模的走高，建業(yè)地產(chǎn)毛、凈利率下滑的困擾也隨之而來(lái)。截至2020年中報(bào)，建業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收為130.19億元，同比上升43.6%；歸母凈利潤(rùn)為7.27億元，同比上升10.5%；毛利率為23.72%，同比下跌3.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率為6%，同比下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)，增收不增利。

“負(fù)債增加，盈利能力沒(méi)有同步增長(zhǎng)太多，各方面離行業(yè)標(biāo)桿水平還有不小的距離”，在談及建業(yè)地產(chǎn)時(shí)下遇到的困難時(shí)，胡葆森如是稱。

盈利能力或持續(xù)下行

為走出發(fā)展的瓶頸，建業(yè)地產(chǎn)選擇將旗下代建業(yè)務(wù)分拆上市。去年11月，中原建業(yè)遞交了赴港上市的申請(qǐng)文件，若IPO成功，中原建業(yè)將成為繼綠城管理之外，業(yè)內(nèi)第二家代建上市公司，建業(yè)地產(chǎn)也將再添一條融資渠道。

作為一家專注房地產(chǎn)商業(yè)的代建公司，中原建業(yè)自2016年簽訂首份代建合約以來(lái)，發(fā)展迅速，為建業(yè)地產(chǎn)的整體銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不小。招股書顯示，未來(lái)，中原建業(yè)將以河南省為基礎(chǔ)，周邊省份為拓展方向，成為建業(yè)地產(chǎn)有條件走出河南的“排頭兵”。

然而，與建業(yè)地產(chǎn)一樣，中原建業(yè)同樣重倉(cāng)河南省。招股書披露，截至去年6月，其182個(gè)在管項(xiàng)目中有174個(gè)位于河南省，在管總建筑面積約2310萬(wàn)平米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級(jí)以上城市。在河南省外，中原建業(yè)僅有8個(gè)項(xiàng)目。

在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，中原建業(yè)的主要代建項(xiàng)目為住宅物業(yè)，城市綜合體、購(gòu)物中心、辦公大樓等非住宅物業(yè)相對(duì)較少。截至去年6月底，中原建業(yè)僅有四個(gè)商業(yè)物業(yè)代建項(xiàng)目，總建筑面積為30.78萬(wàn)平米。

盡管背靠千億房企建業(yè)地產(chǎn)，中原代建在河南省外區(qū)域進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的執(zhí)行力，依然引發(fā)了市場(chǎng)擔(dān)憂。畢竟，建業(yè)地產(chǎn)目前仍是一家地方性房企，只在河南省內(nèi)擁有龍頭地位，在國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的知名度和業(yè)務(wù)布局僅占集團(tuán)收入的很少部分。

尚未完全走出河南，建業(yè)地產(chǎn)的銷售增速卻在疫情的影響下有所放緩。相比2019年39.8%的銷售表現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)2020年1.5%的銷售增速降低了38.3個(gè)百分點(diǎn)，甚至低于百?gòu)?qiáng)房企12.4%的平均增速。

為了緩解債務(wù)壓力，建業(yè)地產(chǎn)也在不斷“借新還舊”。去年上半年，由于借貸利息支出增加，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.7億元，同比增幅達(dá)60.6%，這也側(cè)面體現(xiàn)了建業(yè)地產(chǎn)期內(nèi)的融資力度。

事實(shí)上，自去年3月開始，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境逐漸趨好，房企發(fā)債利率進(jìn)入下行通道。反觀建業(yè)地產(chǎn)，融資成本不降反升。去年6月，建業(yè)地產(chǎn)公告發(fā)行的一筆4億美元融資債券，票面利率達(dá)7.65%，較前兩次提升明顯，且均為折價(jià)發(fā)行。去年11月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的一筆3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率達(dá)7.75%。

進(jìn)入2021年，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行一筆2.6億美元、2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.5%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年首周，共有9家房企發(fā)行了11筆美元債，總規(guī)模為42.75億美元，平均利率為6.023%，低于建業(yè)地產(chǎn)。

該筆2.6億美元的票據(jù)被惠譽(yù)授予“BB-”評(píng)級(jí)。惠譽(yù)認(rèn)為，盡管建業(yè)地產(chǎn)在河南擁有12%的市場(chǎng)份額和良好的杠桿率，但與“BB”評(píng)級(jí)相比，其地域多元化程度和權(quán)益合同銷售規(guī)模仍較低，這制約了公司的評(píng)級(jí)水平。

建業(yè)地產(chǎn)目前的住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)幾乎全部位于河南省，且預(yù)計(jì)不會(huì)向河南以外的地區(qū)大舉擴(kuò)張。這意味著，建業(yè)地產(chǎn)的銷售波動(dòng)性可能高于土儲(chǔ)較為多元的房企，惠譽(yù)稱。比如，建業(yè)地產(chǎn)在2019年的銷售均價(jià)為7811元/平米，低于行業(yè)1.1萬(wàn)元/平米的平均水平，就是由于公司位于小型城市的項(xiàng)目過(guò)多所致。

惠譽(yù)認(rèn)為，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房企整體利潤(rùn)率將會(huì)受到影響。預(yù)計(jì)建業(yè)地產(chǎn)2020年至2021年的整體毛利率，將由2019年的26%分別收窄至23%和21%，盈利能力持續(xù)下行。

目前，建業(yè)地產(chǎn)對(duì)河南弘道、嘉耀國(guó)際等子公司都進(jìn)行了財(cái)務(wù)擔(dān)保，若建業(yè)地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)方交易和財(cái)務(wù)擔(dān)保繼續(xù)增多，將考慮對(duì)其采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)，惠譽(yù)稱。