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（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

評估對象基本情況

某市溫泉旅游度假村由委托方與合作方共同投資建設(shè)，截至委托時日，項(xiàng)目主體工程基本完工。因項(xiàng)目建設(shè)超過投資預(yù)期，導(dǎo)致還需大量資金投入后續(xù)建設(shè)工程，委托方就后續(xù)追加投資的可行性向評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢。

估價對象概況：項(xiàng)目總占地面積約22萬平方米，分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期占地8萬平方米，建筑面積2.8萬平方米，運(yùn)營面積2.5萬平方米。

主要建設(shè)溫泉接待、餐飲及客房等配套設(shè)施；二期占地14萬平方米，建設(shè)溫泉酒店、水上項(xiàng)目及別墅客房等。項(xiàng)目定位于中高檔，將打造成為有品質(zhì)感的、現(xiàn)代的、自然的、健康的、優(yōu)雅恬美的田園風(fēng)格度假村。2012年，委托方正式入資該項(xiàng)目，入資之前合作方已經(jīng)建設(shè)完成行政樓、宿舍樓主體工程，但尚未進(jìn)行裝修。

估價對象現(xiàn)狀：經(jīng)查勘，項(xiàng)目一期建筑物主體工程基本完工，尚未進(jìn)行安裝裝修工程，相關(guān)配套附屬物正在建設(shè)中。

估價范圍：本次估價范圍為項(xiàng)目一期工程。

估價目的：對項(xiàng)目的過往投資、未來投資、項(xiàng)目管理等方面進(jìn)行評估分析并提出建議，供委托方?jīng)Q策使用。

評估需求的理解

不同于一般房地產(chǎn)估價項(xiàng)目需要的房地產(chǎn)價值評估，委托方對項(xiàng)目整體規(guī)劃上的項(xiàng)目定位、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)層面上的成本、收益、利潤指標(biāo)、財務(wù)指標(biāo)及管理層面上的內(nèi)部管理機(jī)制、工程管理、現(xiàn)場管理等均提出了評估要求。在評估上具有綜合性強(qiáng)、實(shí)操性強(qiáng)的特點(diǎn)。

評估方法

根據(jù)對評估需求的理解，項(xiàng)目最終核算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為凈利潤指標(biāo)及財務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期等財務(wù)指標(biāo)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目采用可行性研究的思路運(yùn)用現(xiàn)金流法進(jìn)行項(xiàng)目評估是比較合適的。

評估中的難點(diǎn)分析

（一）前期成本核算難度大

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委托方介入本項(xiàng)目時，合作方已取得土地7年，合作方已建設(shè)完成行政樓、宿舍樓主體工程，但尚未進(jìn)行裝修。截至查勘日，項(xiàng)目已基本完成一期主體工程（新建部分）。從兩個時間節(jié)點(diǎn)來看，前期成本可分為“歷史成本”（即從土地取得之日至查勘日發(fā)生的所有與項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用）和“工程成本”（即以委托方入資之日至查勘日發(fā)生的所有與項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用），兩種成本差異較大。從公司角度來說，委托方注入資金使項(xiàng)目開工建設(shè)，享有部分股權(quán)，應(yīng)該按“歷史成本”的概念去匡算投資，從委托方需求出發(fā)，委托方需要了解按正常建設(shè)推進(jìn)的情況是否需要追加投資。

在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目管理崗位缺位、管理制度不完善，建設(shè)水平不專業(yè)等多種問題，正是因?yàn)檫@些原因?qū)е铝隧?xiàng)目前期成本過高，后期資金缺位的現(xiàn)象。前期發(fā)生成本中有多項(xiàng)成本重復(fù)發(fā)生，有多項(xiàng)工程建設(shè)成本偏高，核算難度相對較大。

（二）低成本低收益模式

因?yàn)轫?xiàng)目前期項(xiàng)目管理問題、建設(shè)問題導(dǎo)致項(xiàng)目的成本高于類似項(xiàng)目，因此預(yù)測后續(xù)投資時要充分考慮項(xiàng)目現(xiàn)狀情況，在管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)的把握上需要得當(dāng)。

由于項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位等方面并不明確，導(dǎo)致一期運(yùn)營部分相關(guān)的裝修成本、開辦費(fèi)用等預(yù)測難度較大，在考慮成本的時候需要與多方進(jìn)行溝通。

（三）低成本高收益模式

項(xiàng)目整體定位、銷售模式、運(yùn)營模式模糊造成了后期運(yùn)營收益預(yù)測難度大。從項(xiàng)目整體來看，項(xiàng)目一期建設(shè)范圍與運(yùn)營范圍不符，產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)與運(yùn)營模式有差異，也就是說投入產(chǎn)出不匹配，投入過高且部分功能區(qū)并未納入一期運(yùn)營范圍，在做可行性測算時成本與收益匹配難度也較大。

解決思路

在與委托方溝通了以上這些評估難點(diǎn)后，我們根據(jù)委托方需要提出了根據(jù)成本及運(yùn)營模式差異作出多套方案的想法。根據(jù)成本及運(yùn)營模式編制了高成本高收益模式、低成本低收益模式、低成本高收益模式三種方案進(jìn)行測算。

?（一）高成本高收益模式

根據(jù)歷史成本、續(xù)建成本并銷售房產(chǎn)編制，此方案將項(xiàng)目從立項(xiàng)開始已經(jīng)發(fā)生的歷史成本（即總投資）納入成本范疇，將歷史成本及續(xù)建成本作為總成本，收益包括度假村經(jīng)營收入及部分銷售收入。是高成本高收益模式（即歷史成本+續(xù)建成本+運(yùn)營收入+銷售收入）。?

（二）固定資產(chǎn)的評估技術(shù)說明

根據(jù)工程成本不銷售房產(chǎn)編制，此方案的成本僅考慮工程建設(shè)成本（含續(xù)建成本）征地補(bǔ)償、溫泉挖井及固定資產(chǎn)發(fā)生成本，收益主要靠度假村經(jīng)營收入，不考慮銷售房產(chǎn)方案。是低成本低收益模式（即可計(jì)量的已投入固定資產(chǎn)+續(xù)建成本+運(yùn)營收入）。

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（三）土地使用權(quán)評估技術(shù)說明

根據(jù)工程成本及銷售房產(chǎn)編制，此方案將成本僅考慮工程建設(shè)成本（含續(xù)建成本）征地補(bǔ)償、溫泉挖井及固定資產(chǎn)發(fā)生成本，收益包括度假村經(jīng)營收入及部分銷售收入。是低成本高收益模式（即可計(jì)量的已投入固定資產(chǎn)+續(xù)建成本+運(yùn)營收入+銷售收入）。

從經(jīng)濟(jì)測算評估的結(jié)果來看，前兩種方案財務(wù)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目不可行，第三種方案財務(wù)指標(biāo)基本達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目基本可行；從項(xiàng)目整體出發(fā)，我們對項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、工程管理、運(yùn)營模式等方面做了深入剖析，發(fā)現(xiàn)問題并針對這些問題提出建議。我們認(rèn)為雖然項(xiàng)目財務(wù)上是可行的，但是本項(xiàng)目也有諸多風(fēng)險因素。委托方在綜合了多方建議以后決定撤出投資。

案例啟發(fā)

目前投資市場逐步呈現(xiàn)出了了細(xì)分化、多樣化的特點(diǎn)，專項(xiàng)市場類的評估難度較大，評估人員需要對項(xiàng)目管理、實(shí)施運(yùn)作、工程建設(shè)、招商策劃等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行多角度、全方位的評估，這也要求評估人員要不斷的整合完善各類專業(yè)知識，適應(yīng)綜合性評估發(fā)展的趨勢。

評估人員在評估過程中需要認(rèn)清自身的優(yōu)勢，根據(jù)對委托人個性化特點(diǎn)的了解，開拓估價思路，為投資者“量身定制”評估服務(wù)，幫助投資者全面了解項(xiàng)目的投資價值。

文章來源：評估閑話/侵刪

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