片區(qū)調(diào)研的本質(zhì)目標(biāo)就是要了解“今天”的土地，“明天”的工程，“后天”的收益。明白了片區(qū)調(diào)研最重要的方法論之后，具體該怎么做？

首先，我們必須梳理出任務(wù)清單，這份清單包含片區(qū)調(diào)研的三個(gè)階段22項(xiàng)任務(wù)。

第一階段是初步了解階段。主要是到市各職能部門(mén)去進(jìn)行資料收集工作，例如《國(guó)土空間規(guī)劃》、《片區(qū)城市設(shè)計(jì)》可以和資規(guī)局進(jìn)行對(duì)接，但這些文件往往有上百頁(yè)，會(huì)遇到不知道從何入手，這里我將列舉每項(xiàng)資料需要關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)。比如，國(guó)土空間規(guī)劃中需要對(duì)用地規(guī)劃、開(kāi)發(fā)思路以及近期開(kāi)工項(xiàng)目、片區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀和永久基本農(nóng)田范圍進(jìn)行重點(diǎn)閱讀，該階段共有13項(xiàng)任務(wù)，要分別與發(fā)改委、資規(guī)局、住建局和街道進(jìn)行對(duì)接，主要目的是知道片區(qū)定位、規(guī)劃項(xiàng)目情況。

第二階段是實(shí)地調(diào)研階段。包括片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查，片區(qū)用地現(xiàn)狀調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。需要進(jìn)行航拍、向樓盤(pán)銷(xiāo)售中心打聽(tīng)、踩盤(pán)等工作，核心是知道項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況。

第三階段是詳細(xì)測(cè)算階段。需要詳細(xì)了解同類(lèi)項(xiàng)目的投資信息，土地出讓收成及稅收分成比例，進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算。

完成上述工作之后基本對(duì)片區(qū)有個(gè)大致的了解，但還不夠宏觀、立體，這里我總結(jié)了四張關(guān)鍵表格《工程項(xiàng)目清單》、《征地拆遷計(jì)劃表》、《企業(yè)征收計(jì)劃表》、《土地出讓計(jì)劃表》來(lái)幫助監(jiān)理對(duì)片區(qū)的立體認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上，還需要建立配套的《數(shù)據(jù)透視表》，在排征地順序、土地出讓時(shí)序時(shí)都是依據(jù)《數(shù)據(jù)透視表》中隔年需求統(tǒng)計(jì)快速建立的。

最后，為了讓方案更加形象，需制作各地塊的獨(dú)立圖塊并繪制各類(lèi)項(xiàng)目所在分布圖，在這里普及個(gè)小技能，使用PS里面的魔棒工具，調(diào)整參數(shù)后快速選擇各個(gè)地塊就能獲取單個(gè)地塊摳圖，使項(xiàng)目在片區(qū)的分部一目了然。

前述的工作會(huì)使你更加了解這個(gè)片區(qū)，但是要達(dá)到更高層次的信息掌握，還必須學(xué)會(huì)信息碰撞及時(shí)調(diào)整不符的相關(guān)數(shù)據(jù)。然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)路演，通過(guò)模擬品區(qū)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)發(fā)現(xiàn)拆遷體量少排、漏排，安置房配置供需不平等問(wèn)題。最后連同發(fā)改委、住建局、資規(guī)局、拆遷辦一同召開(kāi)底數(shù)核算專(zhuān)題會(huì)，將潛在問(wèn)題一一提出，逐項(xiàng)確認(rèn)。到此，已經(jīng)你可以做到非常了解片區(qū)并且能過(guò)提出在片區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題了。