焦點(diǎn)研究院·中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）·2021年10月

報(bào)告期：2021年10月1日至10月31日

出品時(shí)間：2021年11月24日

研究員：張冉

“中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”釋義：

“中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開進(jìn)行證券交易的中國內(nèi)地房企，通過對其資產(chǎn)情況、營業(yè)收入、土地儲備、凈利潤、凈利率、持有現(xiàn)金、長短債、納稅等經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行綜合評判，按“領(lǐng)先級”和“成長級”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國房地產(chǎn)市場的參照系。由此形成的市場研究體系，命名為“中國上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

一、個(gè)人按揭貸款得到釋放，第三輪供地“因地制宜”

10 月，中央在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，銀保監(jiān)會釋放房地產(chǎn)信貸糾偏政策，對房企帶來積極影響。10月，住戶貸款增加4647億元，中長期貸款增加4221億元，同比多增162億元。這是居民中長期貸款（主要組成部分為個(gè)人住房貸款）結(jié)束了連續(xù)5個(gè)月的同比負(fù)增長，自今年5月份以來首次實(shí)現(xiàn)同比多增。10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次公布個(gè)人住房貸款的月度數(shù)據(jù)，此前積壓的個(gè)人按揭貸款得到了明顯釋放。

地方層面，“一城一策”的調(diào)控狀態(tài)仍在持續(xù)。包括洛陽、廣州、中山多個(gè)城市首套房貸利率下降；哈爾濱、義烏、長春在內(nèi)的城市則在降低預(yù)售門檻，緩解房企資金壓力。以上城市既有熱點(diǎn)城市，也有非熱點(diǎn)城市，出臺相關(guān)政策一方面是為保障本地剛需購房者的權(quán)益，另一方面則是為了提振疲軟的本地房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)“大起大落”的現(xiàn)象。

從土地市場來看，第三輪供地條件出現(xiàn)“因地制宜”的特點(diǎn)。目前，全國22個(gè)試點(diǎn)城市已全部完成第二輪土拍工作，共推出地塊948宗，流拍、中止、取消交易的地塊達(dá)301宗，占比達(dá)到31.8%。第二輪土拍市場遇冷讓部分流拍率較高、供地計(jì)劃完成率低的城市在第三輪土拍工作中適度放松供地條件，如南京第三輪集中供地中降低對聯(lián)合開發(fā)的限制、企業(yè)拿地資質(zhì)由一級或二級降至三級；蘇州第三輪集中供地保證金比例全部下調(diào)至30%。而像廈門這種供地量少，土地市場競爭激烈的城市，第三輪供地工作中則加強(qiáng)了對企業(yè)的限制條件。

從房企角度來看，個(gè)人按揭貸款得到釋放一定程度上可以緩解部分房企的到期債務(wù)壓力?？梢灶A(yù)見的是，未來在房企融資政策方面的糾偏會繼續(xù)進(jìn)行，但這種糾偏不意味著房企融資的徹底放開，房地產(chǎn)監(jiān)管整體仍會保持趨緊的趨勢，房企在把握糾偏窗口期積極融資的同時(shí)，仍應(yīng)對資金鏈安全性保持一定警惕，積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，以長債置換短債的方式減輕短期償債壓力。

二、73.3%房企銷售額環(huán)比回升，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢持續(xù)

銷售規(guī)模觸底反彈，超7成房企環(huán)比出現(xiàn)回升。據(jù)焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月領(lǐng)先級上市房企銷售額共計(jì)5928.2億元，較上月入榜企業(yè)的總額環(huán)比上升6.5%；銷售面積共計(jì)4282.8萬平方米，環(huán)比上升9.3%。30家上榜企業(yè)中，22家銷售額環(huán)比增長，比例達(dá)到73.3%，增幅均值達(dá)22.6%，其中合景泰富（01813.HK）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）環(huán)比增速均在70%以上。目前房地產(chǎn)行業(yè)融資管控仍趨緊，房企改善現(xiàn)金流主要依靠銷售與回款，銷售額環(huán)比回溫有利于房企應(yīng)對到期債務(wù)壓力。

行業(yè)集中度再提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)狀態(tài)持續(xù)。10月30家上榜的領(lǐng)先級上市房企中，26家銷售額超百億，較9月增加一家。碧桂園（02007.HK）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）和萬科集團(tuán)（000002.SZ）分列第一至四位，銷售額均在400億以上，領(lǐng)先后面房企至少140億元，4家房企總銷售額占30家總銷售額的比例達(dá)到33.5%。頭部房企的領(lǐng)先優(yōu)勢越來越大，房企跨規(guī)模增長難度越來越高，房企間的規(guī)模競爭多發(fā)生在自己所屬陣營內(nèi)部。

三、銷售額同比降幅收窄至15.4%，18家房企“以價(jià)換量”

76.7%房企銷售額同比下滑，降幅收窄至15.4%。10月30家上榜的領(lǐng)先級上市房企中29家披露出銷售額同比數(shù)據(jù)，整體來看，部分房企進(jìn)入第四季度后積極推盤銷售且取得一定成效，銷售額同比下滑房企為23家，較9月減少了3家，且降幅收窄至15.4%，較9月上升了5.3個(gè)百分點(diǎn)。

在10月的領(lǐng)先級上市房企中，合同銷售價(jià)格最高的是綠城集團(tuán)（03900.HK），達(dá)到了31667元/平方米，同比增長14.2%；同樣超過30000元/平方米的還有融信中國（03301.HK），達(dá)到30179元/平方米，同比增長49.4%。超過20000元/平方米的領(lǐng)先級上市房企還有越秀地產(chǎn)（00123.HK）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、禹洲集團(tuán)（01628.HK）和中國金茂（00817.HK），與9月相比合同銷售價(jià)格超過20000元/平方米的上市房企數(shù)量持平，但有18家房企的價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅均值達(dá)到10.7%。年底臨近，多數(shù)房企還未完成年度銷售目標(biāo)，加上銷售回款壓力，導(dǎo)致部分房企逐漸加大“以價(jià)換量”的銷售促銷力度。

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