斑馬消費 楊柘

正值中梁百悅智佳敲鐘上市之際，實控人楊劍果斷將它出售，不免讓人一陣唏噓。

不過，參考鄰里樂控股、禹洲物業(yè)及中南服務的出售背景，在時下市場環(huán)境之下舍棄這一“副業(yè)”，未必不是一個睿智的選擇。

雖然中梁百悅智佳只是中梁控股的兄弟企業(yè)，但楊劍通過出售物業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，或是為中梁控股即將到來的償債高峰準備鋪墊。

?

自斷其臂

2月14日晚間，碧桂園服務一則公告，坐實了收購中梁百悅智佳服務的市場傳言。

公告披露，早在2月11日，兩家企業(yè)就訂立了股權(quán)收購協(xié)議，碧桂園服務通過全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港，收購中梁百悅智佳服務合計93.76%股權(quán)。

在此之前，上述兩家企業(yè)早有交集。中梁百悅智佳準備上市之前，碧桂園物業(yè)香港斥資2.4億港元獲得中梁百悅智佳6.24%股權(quán)，作為戰(zhàn)略投資者參與后者沖擊港股IPO。另外，去年5月，雙方還成立合資企業(yè)上海梁碧科技，專業(yè)從事物業(yè)管理、技術(shù)開發(fā)等業(yè)務。

2021年11月，中梁百悅智佳第二次遞表，并在12月通過上市聆訊，只待敲鐘。

2018年，中梁控股準備上市之前，楊劍剝離物業(yè)管理業(yè)務，籌劃單獨上市。

公開信息顯示，中梁百悅智佳自身體量不大，截至去年6月，在管項目291個，在管建筑面積3320萬平方米，當期營收6.6億元、凈利潤1億元，同比分別增長207%和307%。

楊劍將高成長、即將上市的物業(yè)資產(chǎn)拱手讓人，出乎外界意料。不過，當下舍小保大，很可能是為了獲得資金為地產(chǎn)平臺紓困。禹洲物業(yè)、中南服務賣身華潤萬象生活，就是前車之鑒。

?

危機前兆

房地產(chǎn)行業(yè)的日子越來越難過，中梁控股實控人楊劍也不免陷入焦灼。去年，公司狀況頻發(fā)，讓外界對這匹行業(yè)黑馬產(chǎn)生擔憂。

2021年5月，公司一筆商票險些陷入兌付風波，資金緊繃的消息甚囂塵上；6月，公司34歲的原總裁李和栗離職；8月華人置業(yè)虧本出售公司美元債券，再次讓外界為之緊張。

今年1月中旬，公司內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化員工人數(shù)，以及提前償還境外票據(jù)和利息等，不斷向外界釋放利好。

據(jù)2021年中報披露，公司有息債務546億元，1年內(nèi)應償還銀行借款、優(yōu)先票據(jù)及其他借款合計232.64億元。同期，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物355.36億元，除去受限資金及已抵押存款合計73.28億元，實際能動用賬面貨幣資金282.08億元。

市場仍對公司的償債能力不太樂觀。隨著融資端口收緊，借新還舊的償債方式不再可行，企業(yè)游走在流行性危機邊緣。

國際評級機構(gòu)標普預測，隨著經(jīng)營環(huán)境的嚴峻，將削減中梁控股的流動性緩沖空間。今年1月28日，標普將公司長期發(fā)行人信用評級從B+調(diào)至B。穆迪也對中梁控股的評級進行下調(diào)。

據(jù)標普披露，2022年，中梁控股將有約10億美元海外票據(jù)到期。2021年中報顯示，今年5月、7月分別有票面利率8.5%總金額19.23億元優(yōu)先票據(jù)、票面利率9.5%總金額30.65億元優(yōu)先票據(jù)到期。

近年來，公司努力降負債，但仍始終處于高位。2018年至2020年，公司資產(chǎn)負債率分別為95.98%、90.70%和88.86%，去年上半年末，這一數(shù)字為88.43%，負債總額2595.76億元。

?

黑馬失速

1993年，楊劍在浙江溫州設立溫州華成地產(chǎn)，一頭闖進房地產(chǎn)業(yè)。早期，華成的業(yè)務都集中在溫州，逐漸成為當?shù)氐凝堫^房企。

實力積蓄到2016年，公司業(yè)務已遍布浙江省內(nèi)，并開始向省外拓展業(yè)務，短短幾年業(yè)務遍及全國。

這匹行業(yè)黑馬將碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式奉為圭臬，在“456”模式加持下，銷售規(guī)?；鸺丬f升。

2015年，公司銷售規(guī)模僅168億元，3年后，即破千億達到1015億元，增速之快驚詫業(yè)界。

為了維持高增長，除了快周轉(zhuǎn)之外，公司在拿地方面下手同樣兇狠。

公司2015年只拿地9幅，2016年至2017年分別拿地63幅、119幅。2018年前8個月，就已將183幅土地收入囊中。公司的土地儲備建筑面積從2016年的770萬平方米增至3640萬平方米。

2021年上半年，公司連同合營聯(lián)營企業(yè)的土地投資總額約408億元，共獲得67個土地項目，總建筑面積790萬平方米。期末，公司土地儲備建筑面積6580萬平方米，近一半位于在三四線城市。

不過，在享受到短期規(guī)模膨脹的快感之后，公司增速已明顯放緩。2019年至2021年，分別實現(xiàn)銷售金額1525億元、1688億元和1718億元，分別同比增長50.2%、10.69%和1.78%。

2019年至2021年上半年，分別實現(xiàn)營業(yè)收入566.40億元、659.41億元元和329.06億元，同比分別增長87.46%、16.42%和38.45%，同期，歸母凈利潤同比分別增長98.50%、-2.35%和 14.61%。毛利率從2019年的23.27%降至2021年上半年的20.76%。

從激進到求穩(wěn)，公司今年已將業(yè)績評價指標從合同銷售更改為銷售回款，楊劍對外表示企業(yè)要穩(wěn)字當頭，持續(xù)追求有質(zhì)量的發(fā)展。