青島驚現(xiàn)46%公攤面積住宅，110平商品房套內(nèi)面積60平
講真話，筆者敲下本文標(biāo)題時(shí)，不禁自己苦笑了幾聲，感到有些滑稽。
青島黃島區(qū)有個(gè)名為“維多利亞灣”6期的樓盤，由著名房企融創(chuàng)開發(fā)，交房時(shí)創(chuàng)造了可能是中國房地產(chǎn)歷史上絕無僅有的公攤面積紀(jì)錄——公攤面積占到建筑面積的46%。
在“維多利亞灣”貼吧內(nèi)，有位昵稱為“yiyi321”的業(yè)主說，他買了一套146平的房子，融創(chuàng)賣給他時(shí)，承諾是“套四”戶型，有四個(gè)房間。
結(jié)果交房時(shí)，套內(nèi)面積67.85平米，堪稱迷你套四戶型。另一位買了110平房子的業(yè)主套內(nèi)面積也只有60平。
如此夸張的公攤面積，自然遭到了業(yè)主集體反對，融創(chuàng)居然還敢交房，讓業(yè)主在交房通知書上簽字。數(shù)百名業(yè)主無一簽字。
今年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。
而其中2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/strong>
雖然，只是“意見征集”，但說出了購房者的心聲，天下苦公攤面積久矣！
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眾所周知，公攤面積起源于中國香港。網(wǎng)上有傳言說是李嘉誠的發(fā)明，其實(shí)是誤傳，公攤面積是香港開發(fā)商的“集體智慧”。
上世紀(jì)50年代，香港人口暴增，住房緊張，地產(chǎn)開發(fā)商迎來了第一個(gè)春天。起先，香港房產(chǎn)交易賣的是整棟樓，單價(jià)很高，一般民眾根本買不起。
后來，有開發(fā)商嘗試一層一層賣，降低了單價(jià)，購房者范圍擴(kuò)大。最后，開發(fā)商干脆拆成一套房對外銷售，覆蓋了全民，變成了今天的模樣。
但拆成單套房銷售模式后，公攤面積的問題就出現(xiàn)了。
整棟樓賣不會有這樣的問題，樓主把整棟樓的電梯、過道、地下室、變電室、設(shè)備間......全買了下來，這部分是大樓的公共資源，拆成單套后不會有單個(gè)業(yè)主為其買單。
于是，香港開發(fā)商提出了“公攤面積”的概念，把公共支援部分按照購房者的購房面積，按照一定比例分配到每個(gè)業(yè)主身上。
這么做的好處有兩個(gè)：第一，對于購房者來說，多出的公攤面積算進(jìn)了總房價(jià)，在數(shù)字上降低了每平米的售價(jià)；
第二，對于開發(fā)商來說，公攤面積是有拿地成本的，這部分成本被合法轉(zhuǎn)移到全體購房者身上了。
上世紀(jì)80年代，內(nèi)地是福利住房制度。從理論上來講，凡是擁有城市居民戶口的人，政府都要給他免費(fèi)分一套房，住房成本壓在政府身上，偏偏那時(shí)候政府財(cái)政很緊張，無力滿足城市居民的住房需求。
在上海、北京這樣的大城市，祖孫三代七八口人蝸居在20平米的住房中的現(xiàn)象很普遍。
香港大開發(fā)商霍英東建議政府參照香港的住房制度，放開土地流轉(zhuǎn)和商品房政策?！皟?nèi)地每出生一個(gè)人，政府就欠他一套房，中國有10億人，政府怎么建得過來那么多房子?！?/strong>
于是，公攤面積跟著香港住房制度一起被引進(jìn)了內(nèi)地。
2
2013年，香港正式廢除了公攤面積，香港官方要求所有住宅交易一律用“實(shí)用面積”來標(biāo)注在售住宅。
香港廢除公攤面積的理由很簡單：開發(fā)商越來越放肆，公攤面積越搞越大。
1970年時(shí)，香港商品房得房率為92%
1980年時(shí)，香港商品房得房率為90%
1990年時(shí)，香港商品房得房率為88%
2010年時(shí)，香港商品房得房率為78%
香港官方準(zhǔn)備取消公攤面積時(shí)，遭到了開發(fā)商集體抵制，說此舉會搞亂香港樓市。比如，二手房業(yè)主購房時(shí)用的是“建筑面積”，賣掉時(shí)改用“實(shí)用面積”，會讓價(jià)格混亂，造成樓價(jià)明降暗升。
好家伙，開發(fā)商居然擔(dān)心樓價(jià)會漲了。其實(shí)，背后真實(shí)原因是，公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每家開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)不一，很容易在里面上下其手，讓購房者背負(fù)更高的購房成本。
但香港官方鐵了心要推行“實(shí)用面積”。開發(fā)商又搞了手“自查運(yùn)動(dòng)”，表示自己會在行業(yè)內(nèi)開會，統(tǒng)一公攤面積標(biāo)準(zhǔn)，保證以后不會瞎搞，仍不想取消公攤面積。
最后，香港官方立法，強(qiáng)推“實(shí)用面積”，凡是再搞任何形式的公攤面積的開發(fā)商，將面臨3-7年的監(jiān)禁。
這才徹底消滅了橫行香港60年的公攤面積。
3
內(nèi)地的公攤面積也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下：
7層以下的住宅公攤面積在7%-12%之間；
7層~11層的小高層公攤面積在10%-16%之間；
12層~33層住宅為14%-24%之間；
簡而言之一句話，樓房建得越高，公攤面積越大。
融創(chuàng)“維多利亞灣”打破了行業(yè)規(guī)則，50多層的高層建筑，直接突破天際來了個(gè)46%的公攤面積。別的開發(fā)商是在實(shí)用面積里加公攤面積，融創(chuàng)是在公攤面積里加實(shí)用面積。開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)。
3年前，“維多利亞灣”6期開盤之時(shí)，為了快速售樓，每平標(biāo)價(jià)不到萬元，還是海景房。大量“韭菜”入場，表面上得到了實(shí)惠。
3年后交房，原形畢露，得房率僅54%，購房者實(shí)際上沒有占到任何便宜，房價(jià)逼近2萬元/平，融創(chuàng)通過文字游戲，誘惑老百姓買房，沒有任何損失，依舊賺得盆滿缽滿。
其實(shí)，翻翻融創(chuàng)老板孫宏斌的簡歷，就會發(fā)現(xiàn)，這種事發(fā)生在融創(chuàng)身上，絲毫不令人意外。在創(chuàng)立融創(chuàng)之前，孫宏斌在天津搞了家名為“順馳”的地產(chǎn)公司。
順馳剛開始做二手房交易，隨著地產(chǎn)市場火熱，轉(zhuǎn)型為開發(fā)商。當(dāng)年，順馳為了快速擴(kuò)展，孫宏斌玩起了“極限資金鏈”的游戲。
孫宏斌頻頻在全國各大熱門城市拿地，價(jià)格超過實(shí)際價(jià)值的一倍。萬科的王石批評他說：“順馳攪亂了地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?/p>
孫宏斌一副老子有錢玩得起的態(tài)度，聲稱要把萬科趕下地產(chǎn)老大的位置。
其實(shí)，順馳沒有那么多的資金拿地，都是通過快速開盤，賣期房，再快速交房，回籠資金，再投入下一個(gè)樓盤的方式，把十億的資金當(dāng)四十億在玩。
結(jié)果，開盤的樓盤太多，一個(gè)樓盤沒有按時(shí)完工，出現(xiàn)了質(zhì)量問題，導(dǎo)致整條資金鏈斷裂，順馳倒閉。
孫宏斌的做法堪稱房地產(chǎn)界的土匪，所以融創(chuàng)能搞出46%公攤面積的住房絲毫不令人意外。
4
從世界范圍看，歐美國家通行的都是“套內(nèi)實(shí)際實(shí)用面積”來計(jì)算房價(jià)。中國香港廢除公攤面積后，只有中國內(nèi)地還有公攤面積。
金融研究院曾發(fā)表過一份研究報(bào)告，如果按照平均70%的得房率計(jì)算，上海、北京、深圳拋去公攤面積后的實(shí)際房價(jià)為：
21760美元/平、21554美元/平、18736美元/平，實(shí)際房價(jià)已經(jīng)超過了倫敦、新加坡、紐約、巴黎、東京等，名列全球房價(jià)排名的第二、三、四。
2018年，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)表了一篇《莫讓公攤面積成開發(fā)商“宰客”的深坑》。有網(wǎng)友評論說：“房子是用來住的，這是解決公攤面積的最好指南。
我們需要拿出更大的勇氣來徹底拋棄不利于業(yè)主權(quán)利的公攤面積，避免它成為開發(fā)商肆意宰客的溫床?！?/p>
