作者 | 劉瑩

出品 |?焦點財經(jīng)

債務(wù)集中到期的壓力下，閩系千億房企禹洲集團（01628.HK）決定對兩筆美元債進行交換要約，以期渡過時下難關(guān)。

1月12日，禹洲集團公告稱，擬以現(xiàn)金償還本金額50美元、現(xiàn)金激勵額10美元，及新票據(jù)本金總額950美元的交換代價，交換要約2022年到期的6.00%優(yōu)先票據(jù)及2022年到期的8.625%優(yōu)先票據(jù)。該交換要約已于2022年1月12日開始并于2022年1月19日屆滿。

此外，禹洲集團還征求同意包括2022年到期的12.00%優(yōu)先票據(jù)、2022年到期的8.50%優(yōu)先票據(jù)、2023年到期的6.00%優(yōu)先票據(jù)在內(nèi)的12支票據(jù)，累計涉及未償還本金約54.98億美元。

對于交換要約的理由，禹洲表示，自2021年年中起，國內(nèi)住宅物業(yè)銷售明顯放緩，開發(fā)商在境內(nèi)外市場的融資渠道受限，時下不少房企已無法利用如銀行信貸及資本市場股本、債務(wù)融資等慣常融資渠道籌集資金，禹洲集團也不例外。這使得公司的短期流動性面臨巨大壓力。

去年四季度以來，公司被許多境內(nèi)外債權(quán)人要求追加擔(dān)?；蛱峁┈F(xiàn)金存款，作為維持或信貸展期的條件。這極大減少了公司可自由調(diào)配、用以償還債務(wù)及履行其他義務(wù)的現(xiàn)金。但是，公司并未“躺平”，2021年6月至今已支付了超24.58億美元利息及本金，來履行償債義務(wù)。同時，采取了包含嚴(yán)格控制開支、減少購買土地、適時融資及資產(chǎn)處置等措施在內(nèi)的多項償債舉措，因此目前尚未出現(xiàn)任何債務(wù)違約，禹洲集團稱。

禹洲指出，上述償債資金多來自公司的自有資金，以及從境內(nèi)匯出的大量現(xiàn)金。公司也在想法設(shè)法增加現(xiàn)金流，包括資產(chǎn)出售等，但這些舉措相當(dāng)困難且十分費時。

兩筆美元債

不久前，禹洲剛剛將旗下物業(yè)資產(chǎn)禹洲物業(yè)服務(wù)及其他幾家提供物業(yè)服務(wù)的子公司作價10.6億元賣給了華潤萬象生活。但是根據(jù)支付條款，華潤萬象生活支付不低于代價67%的首筆代價（包括誠意金）存入賬戶后，雙方再根據(jù)框架協(xié)議進行交割。

剩余的代價，也即交付在途面積及合約面積的代價將根據(jù)在管面積的實際交付進度，自股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議日期起每六個月支付一次。交易最終價格未定，影響因素包含盡職調(diào)查結(jié)果、目標(biāo)集團債務(wù)及相關(guān)類債項目等，且交易亦有失敗風(fēng)險。

即便出售成功，禹洲所能在2022年底前獲得的收益也僅有7.19億元（扣除出售事項的成本及費用前），這并不足以償還其即將集中到期的債務(wù)。

焦點財經(jīng)獲悉，2022年1月，禹洲將有合共5.7億美元的債券到期，是禹洲的償債大月。一筆是發(fā)行于2019年1月的“禹洲地產(chǎn)8.625% N20220123”，發(fā)行規(guī)模5億美元；另一筆是發(fā)行于2017年1月的“禹洲地產(chǎn) 6% N20220125”，發(fā)行規(guī)模3.5億美元，發(fā)行利率6%。

上述兩筆債券的到期日分別為2022年1月23日及25日。由此可見，禹洲債務(wù)管理工作的開展迫在眉睫。不過，該兩筆美元債適用紐約法，對重大條款進行修訂需經(jīng)過每位持有人同意，難度較大。此外，獲得每位持有人同意也需要時間。

除資產(chǎn)出售外，禹洲集團為順利打贏今年年初的美元債攻堅戰(zhàn)，也進行了其他準(zhǔn)備。2021年底，禹洲曾將深圳總部大樓進行抵押從而獲得了約11億元還款期限較長的貸款。

開源與節(jié)流

資料顯示，1994年成立于廈門的禹洲集團，已在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘20余載，創(chuàng)始人為林龍安。2016年，禹洲將總部遷到上海，開啟了上海、深圳的雙總部模式，并在2018年開始了千億新征程，此后規(guī)模一直維持在千億以上。

過往多年，禹洲的發(fā)展風(fēng)格一直以“穩(wěn)健”著稱。但在2017年為沖刺千億目標(biāo)，逐漸加大了對財務(wù)杠桿的使用。這也與房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿擴張的時間點較為相符。

近兩年，物業(yè)企業(yè)在資本市場備受關(guān)注，股價及市值皆屢創(chuàng)新高。在這樣的背景下，禹洲集團也加速了推動旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)上市的步伐。

2020年12月，禹佳生活服務(wù)首度遞交招股書赴港上市，卻在2021年6月失效。一周后，禹佳生活服務(wù)二度遞交招股書，但依然在2021年12月以失效告終。短時間內(nèi)二度遞表，已經(jīng)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，是禹洲急切希冀借物企上市融資之舉。

再度遞表失敗后，禹佳生活服務(wù)開啟了一場人事變動，創(chuàng)始人林龍安之女林禹芳辭任集團執(zhí)行董事及可持續(xù)發(fā)展委員會主席，轉(zhuǎn)而專注于禹佳生活服務(wù)的管理工作。有過中銀國際工作經(jīng)歷的林禹芳，被認(rèn)為可以更好的推動禹佳生活服務(wù)上市。

然而，在此次人事變動后僅不足一個月的時間內(nèi)，禹佳生活服務(wù)卻傳出了“散售”的消息。雖然不能立即獲得大筆資金，但這仍是一次不錯的交易。以10.6億元的出售價格計算，此次禹洲選擇出售的禹洲物業(yè)服務(wù)的PE，按稅前溢利計算為16倍，按稅后溢利算為22倍。

此前，碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶的PE為17倍，龍湖智慧生活收購億達服務(wù)的PE為14倍，融創(chuàng)服務(wù)收購集團商管板塊PE為不足13倍...對比可知，禹洲物業(yè)服務(wù)此次出售的溢價并不低。尤其是，相比上述被出售的物企，禹洲物業(yè)服務(wù)規(guī)模偏小，對母公司的依賴度較高、盈利能力也偏弱。

出售資產(chǎn)之外，禹州對旗下部分項目也進行了人事調(diào)整，部分員工“上午還在上班，下午就接到了停薪留職的消息”。艱難時刻，減少人力成本，也是禹洲的“自救”舉措之一。

裁員與資產(chǎn)出售的背后，禹洲集團究竟面臨著多大的債務(wù)壓力？據(jù)焦點財經(jīng)梳理，2022年，除將于1月到期的兩筆債券外，禹洲還有約35億元境內(nèi)可回售債券將于4月到期，約9.9億元資產(chǎn)支持證券和30億元境內(nèi)債券將于7月到期，約4.2億美元境外債將于9月到期。

而截至2021上半年，禹洲集團的在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為209億元，不包括受限制現(xiàn)金和用于項目建設(shè)的受限制保證金。按照惠譽此前判斷，禹洲沒有提供可用于償付資本市場債務(wù)的現(xiàn)金余額數(shù)據(jù)，上述現(xiàn)金中的大部分或存在于項目層面。換言之，禹洲實際可用于償債的資金可能少于209億元。

在融資難、銷售難的當(dāng)下，禹洲將要渡過一段頗為艱難的時光。據(jù)悉，2023年，禹洲還將有13.5億美元債券即將到期，2024年、2025年及2026年，禹洲另有10億美元、8.95億美元及9.35億美元債務(wù)即將到期。

在銷售方面，據(jù)禹洲披露，2021年全年，其銷售金額累計為1050.19億元，同比微增0.049%，完成了既定1100億元銷售目標(biāo)的95.47%。償債大年來臨之際，積極“自救”的禹洲能否成功穿越逆境，仍有待時間的檢驗。