多家房企債券違約，售房回款能否升起冬天里的一把火

泰禾集團(tuán)10月10日晚公告稱，由于公司債券規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題，公司流動(dòng)性出現(xiàn)困難，無法按期完成公司債券H7泰禾02本息兌付。H7泰禾02發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率7.5%，本次應(yīng)兌付本息17.18億元。在此之前，上交所披露，天房集團(tuán)16天房04應(yīng)于9月8日回售債券本金7億元、回售債券利息5390萬元，但天房集團(tuán)目前資金緊張，未能足額籌措兌付資金，無法按期足額償付本期債券回售日應(yīng)付本息。此外，還有一些企業(yè)也發(fā)布類似公告，聲明企業(yè)無力按時(shí)兌付到時(shí)債券。

流動(dòng)性吃緊，已成房企最大壓力，也是目前房企面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企年內(nèi)待償債務(wù)僅人民幣債就超過2500億元。如果再加上境外需要償還的債務(wù)，數(shù)量是相當(dāng)驚人的，不排除少數(shù)房企會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

房企出現(xiàn)今天這樣的結(jié)果，是早就料到的事。盲目擴(kuò)張，不惜代價(jià)拿地，無節(jié)制地融資，包括高息融資，都是今天風(fēng)險(xiǎn)隱患的直接原因。如果任憑房企繼續(xù)按照這樣的方式發(fā)展下去，會(huì)對(duì)金融安全帶來一定影響的，甚至?xí)l(fā)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)房企來說，壓縮債務(wù)規(guī)模、降低負(fù)債率已經(jīng)成為之急。

如果說幾年前面臨資金壓力的主要是中小房企的話，近年來，大型房企也正遭受資金鏈趕緊的風(fēng)險(xiǎn)。特別是前段時(shí)間恒大傳出的負(fù)面新聞，一定程度上與房企的過度擴(kuò)張、負(fù)債擴(kuò)張也有著密切關(guān)系。在這樣的情況下，就沒有任何理由允許房企繼續(xù)盲目擴(kuò)張、負(fù)債擴(kuò)張，不允許房企用銀行的錢、債權(quán)力的錢去過度擴(kuò)張，去瘋狂拿地，而商品房庫存則越壓越多。近日一則有關(guān)空置房的舊聞被拿出來重炒，一個(gè)很重要的原因，就是房企庫存量大、給市場帶來的擔(dān)憂增強(qiáng)，從而給了有些人炒舊聞的空間。

實(shí)際上，按照目前房企的融資成本，以及面臨的資金壓力，降價(jià)售房對(duì)房企來說，并不是一件“虧本”的事。要知道，房子壓在手上，每天的利息開支可不是一個(gè)小數(shù)。量化到房子上，就等于房價(jià)每天在降。與其層層剝皮，何如降價(jià)售房，讓企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)能夠早點(diǎn)降下來。

可以想象，對(duì)相當(dāng)一部分房企來說，還在做著房價(jià)上漲的夢，試圖通過房價(jià)上漲來消化融資成本，并獲得更多利益。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，在因城施策要求下，房價(jià)是不可能繼續(xù)上漲的，也是沒有條件上漲的。除極少數(shù)幾個(gè)城市外，多數(shù)城市都面臨房價(jià)下跌的壓力。指望房價(jià)上漲化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或消化融資成本，可能會(huì)成為黃粱美夢。

我們也注意到，以恒大為首的頭部房企，面對(duì)越來越大的資金壓力，已經(jīng)開始了售房行動(dòng)，給出的政策也比較誘人。從上市房企日前密集發(fā)布的9月銷售數(shù)據(jù)來看，9月“搶收”的效果還是比較好的，多數(shù)房企銷售額達(dá)到年內(nèi)峰值水平，有了點(diǎn)“金九”的感覺。其中，頭部房企前期通過降價(jià)促銷等方式，年度銷售目標(biāo)完成率較高。通過售房回籠資金，一些企業(yè)在資金上已經(jīng)得到了喘一口氣的機(jī)會(huì)，且能夠有能力再補(bǔ)充開發(fā)用地，參與到地方的土地競拍之中。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新一期《全國百城居住用地成交報(bào)告》顯示，1-9月份，全國百城居住用地成交面積為4*******米，同比增長10.8%。年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線呈現(xiàn)V型走勢，即便是第三季度全國部分城市政策收緊，土地交易行情依然呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。

有錢就拿地，而不是用于償債，說明房企仍然沒有認(rèn)識(shí)到自身的風(fēng)險(xiǎn)所在，仍然在融資方面有一定空間。如何改變現(xiàn)狀，如何不讓房企風(fēng)險(xiǎn)疊加，需要有關(guān)方面認(rèn)真研究。特別對(duì)房企的存量土地，需要進(jìn)行調(diào)查與處理，不能讓房企一邊負(fù)債、一邊囤地、一邊拿地，形成惡性循環(huán)。對(duì)眼下的房企來說，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，預(yù)防債券爆雷等，是最緊迫的事。一旦房企出現(xiàn)連環(huán)爆雷，問題就復(fù)雜了。樓市調(diào)控不能只調(diào)房價(jià)，也要調(diào)房企的債務(wù)，要讓房企把債務(wù)壓減到風(fēng)險(xiǎn)線以下，把債務(wù)率降低到可控范圍之內(nèi)，且必須賬上貨幣資金占全部債務(wù)的比重達(dá)到30%以上。否則，要停止對(duì)房企的所有融資，倒逼其加快售房回籠資金。我們也期待，房企能夠在這個(gè)房地產(chǎn)市場的冬天里，能夠通過售房回籠資金，燃起冬天里的一把火。