地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)背景之下，央企招商蛇口緊抓發(fā)展好時(shí)機(jī)。

2023年7月7日晚，招商蛇口公布的2023年6月銷(xiāo)售月報(bào)顯示，2023年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積683.96萬(wàn)平方米，同比增加40.30%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1,664.36億元，同比增加40.07%。根據(jù)克而瑞發(fā)布的上半年房企銷(xiāo)售TOP200排行榜數(shù)據(jù)，招商蛇口全口徑銷(xiāo)售金額躋身行業(yè)第五。

這半年，招商蛇口除了交出一份不俗半年業(yè)績(jī)“答卷”，躋身行業(yè)前五的同時(shí)，還完成了一項(xiàng)對(duì)于公司與行業(yè)而言影響深遠(yuǎn)的交易案——A股市場(chǎng)首單成功取得注冊(cè)批文的房地產(chǎn)重組項(xiàng)目。

交易的順利完成具有多重戰(zhàn)略意義。于公司而言，不僅提高了招商蛇口在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值，也使公司整體價(jià)值得到有效提升，增強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力。于行業(yè)而言，隨著招商蛇口重組項(xiàng)目實(shí)施完成，為上市房企并購(gòu)重組和股權(quán)融資注入強(qiáng)心劑，提振市場(chǎng)信心。與此同時(shí)，預(yù)示著招商蛇口通過(guò)A股并購(gòu)交易加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，得到資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，或受益于本輪“中特估”股票估值體系重構(gòu)帶來(lái)的估值提升。

銷(xiāo)售拿地兩不誤 招商蛇口躋身行業(yè)前五

今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分化明顯。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，30大中城市今年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售較2019年同期下滑19.8%，其中一線城市較2019年同期增長(zhǎng)6.2%，而二、三線城市分別下降16%、42%，高能級(jí)城市市場(chǎng)顯著復(fù)蘇。

據(jù)招商蛇口2022年年報(bào)數(shù)據(jù)，土儲(chǔ)布局集中高能級(jí)城市。房地產(chǎn)項(xiàng)目遍布于74個(gè)城市，按照在建面積口徑劃分，一二線城市占比達(dá)78%，2022年招商蛇口于上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%。

中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷(xiāo)售同比增速遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平，將成為其后續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)的動(dòng)力。能取得如此優(yōu)異的銷(xiāo)售成績(jī)得益于其“區(qū)域聚焦、城市深耕”發(fā)展策略，持續(xù)深耕高能級(jí)區(qū)域與一二線核心城市，以穩(wěn)健發(fā)展為主線，夯實(shí)投資質(zhì)量，嚴(yán)格把控參拍城市及土地，逆勢(shì)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

土儲(chǔ)是房企未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。招商蛇口深諳其道，加大了相應(yīng)的土地投資強(qiáng)度，尤其今年5月份，招商蛇口在北京、廈門(mén)、合肥、西安、長(zhǎng)沙和佛山等地連獲7宗地塊，總計(jì)容建面73.84萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)拿地金額137.15億元，拿地金額權(quán)益比94.7%，拿地金額/銷(xiāo)售金額為51.5%，土地投資力度進(jìn)一步增強(qiáng)。進(jìn)入6月，招商蛇口在北京、上海、杭州、南京、寧波又連續(xù)獲取 6 宗地塊，總計(jì)容建面 43.74 萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)拿地金額 101.33 億元。

據(jù)2023半年報(bào)公告顯示，1-6月，招商蛇口持續(xù)在北京、上海、深圳等一二線城市增加土地儲(chǔ)備，聚焦全國(guó)核心16城，共計(jì)拿地 25宗，拿地總計(jì)容建面238萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地總金額357億元，對(duì)應(yīng)土地總價(jià) 437億元。25宗地塊中（新）一線城市項(xiàng)目數(shù)量占比82%，二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比18%。中指研究院發(fā)布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。

在2022年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口提出了2023年度的新目標(biāo)，即躋身行業(yè)五強(qiáng)。“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)、收入、品質(zhì)等多維度”。董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示。

事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)背景之下，今年以來(lái)，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市值還是土儲(chǔ)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口已躍居行業(yè)前五。

加配前海落地 助力招商蛇口高質(zhì)量發(fā)展

這半年，招商蛇口不僅在拿地端與銷(xiāo)售端持續(xù)發(fā)力，同時(shí)也推動(dòng)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)前海土地權(quán)益，成為A股市場(chǎng)首單成功取得注冊(cè)批文的房地產(chǎn)重組項(xiàng)目。從受理到注冊(cè)生效僅用時(shí)95天，而從注冊(cè)生效到重組標(biāo)的資產(chǎn)過(guò)戶(hù)僅用時(shí)10天，招商蛇口閃速完成過(guò)戶(hù)。7月14日，招商蛇口發(fā)布了新增股份上市公告書(shū)，本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)及相關(guān)工商變更登記、備案事宜已完成，因購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而新增的股份于7月20日在深交所上市。

公告顯示，本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)為深圳市投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“深投控”）持有的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“南油集團(tuán)”）24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“招商局投資發(fā)展”）持有的深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“招商前海實(shí)業(yè)”）2.8866%股權(quán)。

南油集團(tuán)是前海實(shí)業(yè)的19家股東之一。本次交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資子公司，再加上直接收購(gòu)的招商前海實(shí)業(yè)約2.89%股權(quán)，招商蛇口對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例將增加至85.99%，兩項(xiàng)標(biāo)的資產(chǎn)的核心為其對(duì)應(yīng)前海自貿(mào)投資合計(jì)約6.83%權(quán)益。

招商蛇口曾表示，權(quán)益比例的提升、股東結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不僅將增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也利于做強(qiáng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，改善財(cái)務(wù)狀況、增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，夯實(shí)招商蛇口的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)悉，前海自貿(mào)投資是深圳前海片區(qū)重要的土地持有主體與開(kāi)發(fā)建設(shè)及投資運(yùn)營(yíng)主體，擁有位于深圳前海媽灣約80.62萬(wàn)平方米土地，規(guī)劃計(jì)容建面約455萬(wàn)平方米，土地價(jià)值超千億。

把視角放到粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略層面上，前海片區(qū)顯得尤為重要。南油集團(tuán)持有的核心資產(chǎn)為位于深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)媽灣片區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地。前海媽灣片區(qū)是深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要聯(lián)結(jié)與軸心，其發(fā)展受到中央和深圳政府的高度重視。

自2021年以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)前海片區(qū)定位不斷提升。目前前海片區(qū)已成為深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要軸心，對(duì)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展起到引擎作用。憑借靠近香港的優(yōu)勢(shì)，媽灣正在成為前海對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶(hù)樞紐和助推粵港澳大灣區(qū)融合發(fā)展的重要力量。

業(yè)內(nèi)人士分析，通過(guò)此次重組交易，招商蛇口進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)前海自貿(mào)投資的控制權(quán)，加碼前海優(yōu)勢(shì)資源，搶抓前海政策機(jī)遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價(jià)值。

招商蛇口亦表示，此次交易順利完成，將進(jìn)一步增強(qiáng)公司對(duì)于前海自貿(mào)投資的控制，有利于公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值，使公司整體價(jià)值得到有效提升，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

毫無(wú)疑問(wèn)，招商局集團(tuán)、深投控資源的注入后，前海片區(qū)發(fā)展新布局之下，招商蛇口憑借對(duì)前海媽灣片區(qū)資源的開(kāi)發(fā)建設(shè)，價(jià)值兌現(xiàn)與發(fā)展前景可期。

引導(dǎo)央國(guó)企估值提升 助力“中特估”體系建設(shè)

招商蛇口此次交易的意義不僅于此。

此次重組交易亦凸顯了招商蛇口在資本運(yùn)作領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)。招商蛇口通過(guò)A股并購(gòu)交易加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，得到資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，或受益于本輪“中特估”股票估值體系重構(gòu)帶來(lái)的估值提升。

自2022年11月證監(jiān)會(huì)提出“探索建立具有中國(guó)特色的估值體系”以來(lái)，“中特估”概念在市場(chǎng)逐漸發(fā)酵，并逐漸聚焦為央國(guó)企價(jià)值重估。一些基本面優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、估值具備吸引力的央國(guó)企上市公司，逐漸受到投資者的關(guān)注。

長(zhǎng)期以來(lái)，央國(guó)企上市公司大多體量較大，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)占比較高，且一般處于成熟階段，過(guò)往市場(chǎng)投資者普遍對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)力認(rèn)識(shí)不足。對(duì)比同行業(yè)民營(yíng)企業(yè)及外資龍頭，其估值經(jīng)常被市場(chǎng)低估。如何提升上市國(guó)企估值成為市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的課題。有業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合國(guó)企改革進(jìn)一步深化，以及中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)建設(shè)理念的形成，未來(lái)央國(guó)企低估值現(xiàn)象有望受到更多重視和改善。

招商蛇口無(wú)疑是“中特估”的代表性標(biāo)的。作為擁有大型上市央企與龍頭房企雙重身份的招商蛇口亦同樣面臨估值過(guò)低的情況。

實(shí)際上，近年來(lái)，招商蛇口注重修煉內(nèi)功，向強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的新發(fā)展模式過(guò)度，積極構(gòu)建自身多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力，經(jīng)營(yíng)性收入占比提升。

具體來(lái)看，招商蛇口各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健且健康。其負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期負(fù)債占比已不足1%， “三道紅線”達(dá)標(biāo)，2022年末綜合資金成本僅3.89%，穩(wěn)健穿過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控周期，融資優(yōu)勢(shì)凸顯。2022年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入1,830億元，逆勢(shì)增長(zhǎng)13.9%，顯著高于同行。同時(shí)，招商蛇口保持較高分紅派息率，2022年現(xiàn)金分紅總額17.8億元，分紅比例達(dá)41.74%。

此次重組交易對(duì)于招商蛇口而言更是重大利好，結(jié)合近期國(guó)資委提出的有關(guān)央企上市公司平臺(tái)開(kāi)展并購(gòu)重組相關(guān)政策指引，通過(guò)發(fā)揮資本市場(chǎng)功能加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、發(fā)揮央企資源優(yōu)勢(shì)的重要舉措，進(jìn)一步打開(kāi)了公司的未來(lái)增長(zhǎng)空間。

業(yè)內(nèi)人士指出，招商蛇口發(fā)揮資本市場(chǎng)功能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、回饋投資者等方面都卓有成效，已經(jīng)走在了央國(guó)企深化改革、提升市場(chǎng)化水平的前列，已成為“中特估”最值得關(guān)注的標(biāo)的之一。

十年國(guó)企改革路，對(duì)于國(guó)企整體而言，經(jīng)營(yíng)績(jī)效、債務(wù)壓力和創(chuàng)新能力等方面均有明顯的改善效果。站在新的起點(diǎn)，招商蛇口繼續(xù)深化改革、乘勢(shì)而上，作為基本面優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、估值具備吸引力的央國(guó)企上市公司，有望受益于中國(guó)特色估值體系進(jìn)一步釋放價(jià)值。在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，更好實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，并為投資者提供良好的投資機(jī)會(huì)。