分辨清楚——城中村改造和棚改到底有何不同？

只適用于8個超大型城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢，

和11個特大型城市:杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽、青島、長沙和哈爾濱.

國家發(fā)文政策原因分析

1.投資盈虧收益可控可靠，目標(biāo)地區(qū)房價以2.5萬元為分水嶺

這論證了經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性，不是不可持續(xù)的棚改以及棚改貨幣化可以比擬的

而2.5萬元房價支撐位也是不同城市平均房價的主要分水嶺

這里也是考慮到了各城市可能的有效需求可能存在不足，與城中村改造投資的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性

那么是否還有別的方面的考量呢？

當(dāng)然有了，那就是對改造當(dāng)?shù)剡M(jìn)行帕累托改進(jìn)

如何運(yùn)用好城中村改造的國家政策呢？

1. 遵循原則：切實改善居民民生福祉
2. 有效激活市場，包括當(dāng)?shù)丶译娤M(fèi)市場，裝修市場，服務(wù)業(yè)市場等
3. 嚴(yán)控當(dāng)?shù)氐胤秸畟鶆?wù)擴(kuò)張和債務(wù)水平，不能我死之后哪管洪水滔天，切實落實債務(wù)債務(wù)責(zé)任

城中村改造七步法供大家參考

1. 劃片區(qū)
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   03:55

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   ，因為大城市房價區(qū)域差距極大，所以要先根據(jù)周邊平均房價水平進(jìn)行劃片
2. 繪底圖
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   04:15

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   ，明確城中村地塊位置，地塊面積，既有建筑體量，規(guī)劃建設(shè)條件，居民意愿，做好摸底調(diào)查，確各保數(shù)據(jù)真實可靠
3. 盤底賬
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   04:44

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   ，計算明確經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性，投產(chǎn)平衡性
4. 定范圍
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   06:05

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   ，要遵循肥瘦搭配原則，充分考慮開發(fā)潛力與投產(chǎn)基本平衡，根據(jù)已經(jīng)調(diào)查得到的居民改造意愿，改造經(jīng)濟(jì)性，區(qū)塊間聯(lián)動關(guān)系，合理確定實施范圍
5. 找融資
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   06:32

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   ，引入金融機(jī)構(gòu)參與改造的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性評價，取得它們的認(rèn)可，為融資奠定基礎(chǔ)，從而適度使用金融杠桿撬動更多資本，將資本金控制在25%以內(nèi)，
6. 找合作
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   07:09

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   ，因為它能掙錢，所以可以吸引社會資本合作，借助市場化手段加快項目實施，推薦吸納乙方進(jìn)入，成為投資人（可轉(zhuǎn)化投資人主要來源行業(yè)規(guī)劃，銷售，房地產(chǎn)開發(fā)，施工單位等專業(yè)公司），目的是共同做大收益，分享利潤，共擔(dān)風(fēng)險，實現(xiàn)以施工單位，房企，政府平臺等共同出資項目公司，預(yù)計社會化投資人最高可提供2/3資本金總額，合理投資杠桿則可為1：12
7. 組公司
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   08:12

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   ，創(chuàng)造六方共贏的好局面