編者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“歷史簿”。就此，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃#地產(chǎn)年鑒#系列，復(fù)盤典型房企過往一年的跌宕起伏。是為第六篇，金科股份2020：黃紅云戰(zhàn)略調(diào)倉與五年4500億。

2020年，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上極為不平凡的一年，也是金科股份不平凡的一年。

這一年，在四位一體發(fā)展戰(zhàn)略之下，金科股份從民生地產(chǎn)開發(fā)到智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營、文化旅游康養(yǎng)等，都實(shí)現(xiàn)了齊頭并進(jìn)。

這一年，金科股份的合約銷售金額達(dá)到2233億元，同比增長20%，完成年度2200億元銷售目標(biāo)；合約銷售面積達(dá)到2240萬平方米，同比增長約18%，排在全國前十。

不止于銷售高增，金科股份2020年的銷售回款也達(dá)到了2011億元，同比增長約25%，銷售回款率達(dá)90%，同比2019年同期的87%提升3個(gè)百分點(diǎn)。

去年5月，金科與融創(chuàng)耗時(shí)耗時(shí)四年之久的控制權(quán)爭斗終告結(jié)束，此后，“輕裝上陣”的金科，將更多的精力放在了規(guī)模提升和拿地拓儲(chǔ)中。

戰(zhàn)略調(diào)倉布局高能級城市

土地是企業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，也是成本支出最大的一塊。秉承“輪動(dòng)投資精準(zhǔn)布局”的投資理念，金科股份全年新增土地148宗，新增計(jì)容面積2364萬平方米，投資金額約892億元。

在這些新增土儲(chǔ)中，新一線城市和二線城市共占據(jù)了超70%的投資份額。尤其是第四季度，金科股份新增土儲(chǔ)25宗，多數(shù)集中在杭州、廣州、大連、鄭州、南寧、昆明等高能級城市。目前，金科的總土儲(chǔ)已經(jīng)超過7500萬平方米，可滿足未來2年至3年左右的開發(fā)需求。

去年9月，金科股份總裁喻林強(qiáng)曾透露，“這幾年金科一直堅(jiān)持全國化布局，并有意識的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)倉，這不僅是出于控制發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也是提升金科發(fā)展戰(zhàn)略縱深和銷售規(guī)模的重要手段”。

由于主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)倉，城市能級有所提升，金科股份的拿地成本也在走高。2020年前三季度，金科拿地耗資740億元，同比增長20.6%；拿地均價(jià)為3709.27元/平方米，同比增長47.77%。

盡管區(qū)域布局不斷擴(kuò)大，但金科留給外界的印象仍以“西南王”最為深刻。事實(shí)上，過去的很多年，金科的投資重心一直偏向于西南區(qū)域，在重慶、四川、云南、貴州等地都占據(jù)了不少市場份額。直至2007年，金科才選擇走出重慶。

2008年，金科先后進(jìn)入了北京、四川、湖南、江蘇等21個(gè)城市，區(qū)域房企的標(biāo)簽逐漸褪去，全國化布局進(jìn)一步深化。與其他房企不同，金科的全國化擴(kuò)張過程并不盲目，而是通過穩(wěn)固大本營，以大本營為支點(diǎn)而進(jìn)行的全國化擴(kuò)張。

2020年金科投資布局情況，來源：克而瑞

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理獲悉，目前，金科對重慶主城幾乎實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，且對城市發(fā)展和土地增值的判斷較為精準(zhǔn)，城市熱點(diǎn)板塊無一遺漏。過去一年，金科的投資重心依然在大本營西南區(qū)域，對于華東、華中熱點(diǎn)區(qū)域則是看機(jī)會(huì)進(jìn)駐。

2020年金科在重慶主城的布局情況 來源：克而瑞

區(qū)縣市場一直是金科業(yè)績最堅(jiān)實(shí)的支撐。目前，金科已進(jìn)駐了重慶20個(gè)區(qū)縣市場，以一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的江津、璧山、永川、涪陵等城市為重。此外，金科還踐行“不留白”戰(zhàn)略，積極布局一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈以外的城市。去年，金科著眼于云陽縣和墊江縣，底價(jià)摘得了兩宗地，持續(xù)圍繞重慶主城外圍布局。

得益于主城+區(qū)縣的雙線發(fā)展策略，金科在大重慶市場的銷售表現(xiàn)長期領(lǐng)先。2020年，金科大重慶的流量銷售金額達(dá)371億元，是大重慶流量銷售榜的銷冠。其中，區(qū)縣業(yè)績達(dá)到總業(yè)績的46%，已成為金科的核心業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，自2017年至2019年，金科在大重慶的銷售業(yè)績由300億元到突破500億元，年均復(fù)合增長率高達(dá)79%，一直是區(qū)域流量銷售榜的冠軍。不過，在重慶主城，項(xiàng)目分布“多點(diǎn)開花”的金科也面臨龍湖、融創(chuàng)等勁敵。

五年沖刺4500億

從2017年的658億元到2020年的2233億元，過去幾年，金科股份的銷售業(yè)績不斷登上新的臺階。站在“2000億”陣營的新起點(diǎn)，金科的銷售目標(biāo)仍在繼續(xù)上調(diào)。

在近期發(fā)布的《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年）》中，金科明確，公司未來五年的主要目標(biāo)是，力爭到2025年總銷售規(guī)模達(dá)到4500億元以上，年復(fù)合增長率15%以上。

在金科股份的“地產(chǎn)+”發(fā)展策略中，包括科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)兩大產(chǎn)業(yè)，商旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)被細(xì)分為“大消費(fèi)”和“大健康”兩大板塊。在戰(zhàn)略規(guī)劃文件中，金科股份的科技產(chǎn)業(yè)和“大消費(fèi)”板塊計(jì)劃在2025年分別實(shí)現(xiàn)200億元的銷售規(guī)模。

這樣的戰(zhàn)略藍(lán)圖，相當(dāng)于在目前的基礎(chǔ)上，再造一個(gè)金科。按照金科的表態(tài)，公司將通過“提升先進(jìn)的企業(yè)文化、強(qiáng)大的創(chuàng)新能力、科學(xué)的公司治理能力、領(lǐng)先的科技能力、全面的管控能力、高效的執(zhí)行能力、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力、前瞻的戰(zhàn)略制定能力、強(qiáng)大的品牌經(jīng)營能力、創(chuàng)新的資本運(yùn)作能力”等十項(xiàng)舉措，為戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供有力保障。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，在“5年、4500億”的銷售目標(biāo)征途中，金科還需有效減低有息負(fù)債、持續(xù)提高營收、利潤和經(jīng)營凈現(xiàn)金流水平，提升主體資信評級，這也是金科目前正面臨的挑戰(zhàn)之一。

按照去年中期的財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，金科剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.08%，凈負(fù)債率為124.62%，現(xiàn)金短債比為1.01，“三道紅線”踩中兩道，得監(jiān)管橙色警示牌，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

意識到壓力的金科自去年9月份開始有意放慢土地投資的腳步，第三季度的新增拿地金額僅194億元，較去年中期的平均數(shù)大幅減少，拿地增速也降低了8.5個(gè)百分點(diǎn)。

由于投資減少，金科股份該季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正，為11.09億元。而在去年中期和一季度，金科股份的該項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分別為流出24.5億元及流出59.35億元。

不過，在杠桿方面，金科距離“全面安全”仍有一些距離。三季報(bào)披露，金科股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.71%，凈負(fù)債率為112.2%，現(xiàn)金短債比為1.02倍，仍然踩中兩道監(jiān)管紅線。

去年11月17日，金科服務(wù)成功在港上市，融資規(guī)模超過60億港元。這是重慶2020年度最大的IPO，也是區(qū)域第四只新股，金科由此成為重慶第一家同時(shí)在A股和H股上市的民營企業(yè)集團(tuán)。

同樣在去年11月，金科就“三道紅線”對公司的影響及應(yīng)對措施表態(tài)稱，隨著金科服務(wù)在香港上市，以及四季度結(jié)算目標(biāo)達(dá)成，爭取在年末實(shí)現(xiàn)三條紅線滿足監(jiān)管要求。

這也符合中信證券的判斷。在最新的研報(bào)中，中信證券表示，金科快速拼規(guī)模的階段已在2019年結(jié)束，2020年公司開始重視發(fā)展質(zhì)量。截至去年三季末，金科的幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)已經(jīng)接近三道紅線的要求，考慮到第四季度IPO的影響，年底前有望達(dá)到紅線要求。

管理層全面“煥新”

站在“4500億元”銷售目標(biāo)的新起點(diǎn)，2021年伊始，金科股份新一輪的管理層變動(dòng)隨之展開，向市場扔下一顆“深水炸彈”。

1月13日晚間，金科股份對外披露了集團(tuán)層面新一屆董事會(huì)候選人名單，表示將提名周達(dá)、劉靜、楊程鈞、楊柳為董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人，提名朱寧、王文、胡耘通為董事會(huì)獨(dú)立董事候選人。金科股份現(xiàn)任董事長蔣思海、總裁喻林強(qiáng)，卻不在名單之列。

有評論指出，提名董事排名第一的周達(dá)，將會(huì)接替蔣思海出任金科地產(chǎn)集團(tuán)新一屆董事會(huì)董事長，楊程鈞則會(huì)接替喻林強(qiáng)擔(dān)任金科地產(chǎn)總裁。這兩個(gè)人都是十多年的“老金科”，且都有在西南區(qū)域的工作業(yè)績。

履歷顯示，周達(dá)出生于1981年，2007年加入金科，歷任董事長辦公室經(jīng)理、重慶區(qū)域公司總經(jīng)理職位，且深度參與了“2021-2025年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃”的論證和制定過程。

楊程鈞出生于1977年2月，2001年加入金科，在他的領(lǐng)導(dǎo)下，金科云廣區(qū)域從無到有，迅速擴(kuò)張。2020年又多點(diǎn)布局了廣西、云南等10城51盤，各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)排在集團(tuán)前列。

這是一份整體“年輕化”的董事會(huì)候選人名單?！?0后”有5人，占比達(dá)71.4%，“70后”2人，占比28.6%，平均年齡不足41歲，最年輕的候選人僅有35歲。除劉靜以外，全部為“新面孔”。

高管調(diào)整是基于何種戰(zhàn)略安排？就此，企業(yè)公告表述為，“董事會(huì)選舉是公司治理層面的一次重要調(diào)整，新一屆董事會(huì)候選人秉承‘年輕化、專業(yè)化、知識化’的基本原則”。

此外，此次人事調(diào)整，還建立在金科股份對于行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷上：房地產(chǎn)已經(jīng)從“資源紅利”、“杠桿紅利”向“管理紅利”時(shí)代轉(zhuǎn)變”。

不過，在降杠桿的訴求下，金科新任管理層還面臨不小的“保利潤”壓力。去年前三季度，金科股份的扣非歸母凈利潤為40.68億元，同比增長0.64%；凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率分別為14.07％和25.18％，同比下降了2.12個(gè)百分點(diǎn)、4.92個(gè)百分點(diǎn)。