焦點(diǎn)研究院?·?土拍研報(bào)

主題：第三批次鄭州集中供地結(jié)果解析

研究員：趙文浩

發(fā)布時(shí)間：2021年12月28日

12月27日，隨著管城地塊的競(jìng)價(jià)成功，鄭州全年宅地出讓結(jié)束。鄭州全年三批次集中供地呈現(xiàn)出一批火熱，二三批熱度持續(xù)下降的局面。本批次凈地供應(yīng)比例加大，出讓政策保持不變，最終11宗地塊流拍，僅14宗地塊成功出讓，房企拿地?zé)崆橄禄黠@。從地塊出讓的限房?jī)r(jià)情況可以看出，政府有意適度降低房?jī)r(jià)，遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。從全年來(lái)看，拿地企業(yè)仍舊為為華潤(rùn)，保利發(fā)展和萬(wàn)科等鄭州深耕規(guī)模房企，鄭州本地國(guó)企拿地占比略有提升，預(yù)計(jì)下年新房銷售格局不會(huì)有大的變化。

供求規(guī)模大幅上漲，成交均價(jià)較二批下滑

本批次共有25宗住宅用地正式公告，開拍后14宗成功出讓。成交地塊的出讓面積為62.5萬(wàn)平方米，較第二批次增加111%，成交地塊的計(jì)容建筑面積為198.3萬(wàn)平方米，較第二批次增加88%，成交總價(jià)94.1億元，較第二批次增加38%，計(jì)容樓面地價(jià)為4747.5元/平方米，較第二批次減少26%。鄭州2018-2020年的3年時(shí)間內(nèi)，宅地供應(yīng)計(jì)劃完成情況均不理想，2021年仍未有大的起色。

從各個(gè)行政區(qū)來(lái)看，本批次6個(gè)行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來(lái)看，金水區(qū)成交地塊的出讓面積，計(jì)容建筑面積和成交總價(jià)均居各個(gè)行政區(qū)之首，數(shù)值分別為26.7萬(wàn)平方米，81.2萬(wàn)平方米，45.1億元。價(jià)格方面，管城回族區(qū)成交地塊的計(jì)容樓面地價(jià)為7458.7元/平方米，居各個(gè)行政區(qū)之首。

從供應(yīng)方面來(lái)看，出讓地塊多位于金水區(qū)和經(jīng)開區(qū)，出讓面積分別為34.4萬(wàn)平方米和27.3萬(wàn)平方米，占比分別為32.1%和25.5%。從供應(yīng)類型上來(lái)說(shuō)，25宗之中，僅有8宗城改地塊，剩余均為凈地，這和以往鄭州以城改地塊為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)別較大。

土拍規(guī)則保持不變，不多設(shè)置捆綁限制

在第三批集中供地中，出讓地塊溢價(jià)率設(shè)置為15%、到達(dá)最高限價(jià)后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。值得注意的是，多宗限房?jī)r(jià)地塊的最高限制房?jī)r(jià)，低于周邊二手房銷售均價(jià)，形成了價(jià)格倒掛現(xiàn)象。此外還要求限制馬甲企業(yè)參拍和企業(yè)購(gòu)地資金必須使用自有資金，針對(duì)資金來(lái)源，規(guī)定了5種禁止的資金渠道，這些參拍規(guī)則和二批次要求一樣。

由于鄭州現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并不活躍，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，房企拿地較為謹(jǐn)慎，再加上鄭州的土地出讓過(guò)程中城改地塊占比較大，所以鄭州的土拍規(guī)則只是機(jī)械的照搬自然資源部的要求，并未和熱門集中供地城市一樣設(shè)置更多的捆綁限制。如果市場(chǎng)未走出低谷，預(yù)計(jì)這種情況不會(huì)有大的改善。

總體溢價(jià)水平下滑，經(jīng)開地塊無(wú)一成交

本批次鄭州集中供地中，25宗地塊中有11宗在開拍前取消交易，有2溢價(jià)成交，12宗底價(jià)成交，總體溢價(jià)率為0.6%。和第二批次僅有4宗取消交易，總體溢價(jià)率為7.2%相比，熱度下滑明顯。

2020以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)從嚴(yán)調(diào)控，下半年以來(lái)全國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷之中。再加上2021年鄭州受到洪水和疫情反復(fù)的沖擊，主城區(qū)新房項(xiàng)目大多銷售慘淡，房企拿地?zé)崆槭艽?，伴隨著市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

研判取消交易的地塊，經(jīng)開7宗地塊周邊新房項(xiàng)目較少，且本批次臨近地塊扎堆上市，后續(xù)面臨著較大的去化不確定性，鄭東新區(qū)地塊盡管地段優(yōu)越但是商業(yè)占比較高，金水和惠濟(jì)的3宗地塊則地段較為遜色，這些因素使得這11宗地塊在開拍前無(wú)企業(yè)報(bào)名，最終取消交易。

本批次的管城地塊溢價(jià)率達(dá)到14.8%成交，該地塊毛坯銷售限價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米，按照最高限價(jià)計(jì)算地房比為0.43，數(shù)值合理，且總價(jià)僅為2.8億元，地塊周邊配套設(shè)施成熟，去化有保證，此類地塊通常在市場(chǎng)下行期受到房企追捧。

城改地塊定向成交，保利30億拿地4宗

本批次鄭州主城區(qū)供地以凈地供應(yīng)為主，合計(jì)18宗，剩余7宗為城改地塊，城改地塊拿地企業(yè)多為參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè)，凈地卻發(fā)生了大比例的流拍。

城改地塊由于拿地房企參與了一級(jí)開發(fā)，在招拍掛階段可以借助拿地后的開發(fā)銷售回籠成本，所以拿地房企基本鎖定。本批次成功出讓的凈地多為鄭州本地國(guó)企競(jìng)得，第三批次多個(gè)城市的集中供地土拍中，對(duì)于區(qū)域位置稍好的地塊有本土國(guó)企托底。這種現(xiàn)象在南京，蘇州和廣州等城市的第三批集中供地中不斷重復(fù)上演。

值得注意的是，保利地產(chǎn)在本批次中拿地4宗，成為本批次拿地?cái)?shù)量和金額最多的企業(yè)。11月保利發(fā)展融資活動(dòng)頻繁，11月22日，保利發(fā)展稱擬發(fā)行不超過(guò)98億元的公司債券，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)100億元。再加上11月已經(jīng)成功發(fā)行的兩筆45億的中期票據(jù)，單月融資額度達(dá)到243億元。近期保利發(fā)展在第三批集中供地中拿地14宗，保利發(fā)展借助央企的信用背書，對(duì)于沖擊規(guī)模的熱度不減，后續(xù)進(jìn)入行業(yè)前三可能性極大。

11月成交總量處于低位，均價(jià)下滑至年度最低值

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)鄭州主城區(qū)新建商品住宅成交情況在4月達(dá)到頂峰，后續(xù)基本上處在下行通道之中。9月推盤量較大，10月和11月供應(yīng)量明顯下滑，累計(jì)為79.97萬(wàn)平方米，環(huán)比增加54.8%，成交量為62.1萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為15265元/平方米，成交均價(jià)達(dá)到2021年以來(lái)月度均價(jià)最低值。截止2021年11月末，新建商品住宅庫(kù)存量為1203.5萬(wàn)平方米，去化周期為18.4個(gè)月，較上月基本不變。

本文內(nèi)容僅代表作者立場(chǎng)和觀點(diǎn)。本文著作權(quán)歸搜狐焦點(diǎn)所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時(shí)，請(qǐng)注明來(lái)源。