來源：中訪網(wǎng)關(guān)注

2021年開年，各房企紛紛發(fā)布2020年銷售業(yè)績。雖然綠城中國憑借2892億元的合同銷售金額重奪房企銷售排行榜前十。但是，在這個(gè)2892億元的銷售額里，有超四分之一來自代建項(xiàng)目。

據(jù)了解，2020年綠城代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約560萬平方米，合同銷售金額約為745億元。

什么是代建業(yè)務(wù)？

這類業(yè)務(wù)通常是指：項(xiàng)目擁有人負(fù)責(zé)土地收購成本和物業(yè)建造成本，代建公司無需投入大量財(cái)務(wù)資源，而是憑借在代建方面的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)取得優(yōu)勢。

一般而言，代建業(yè)務(wù)分為商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)。

眾所周知，土地成本走高，資金壓力較大的情況下，代建業(yè)務(wù)成為新的增長點(diǎn)。綠城中國自2010年9月啟動代建業(yè)務(wù)，經(jīng)過10年發(fā)展，于2020年7月分拆綠城管理在聯(lián)交所主板上市，成長為中國房地產(chǎn)市場上最大的代建公司。

而在各類型的代建業(yè)務(wù)中，綠城的商業(yè)代建占比最大，并且處于增長態(tài)勢，占代建業(yè)務(wù)收入的7-8成。

那么，我們看看綠城的代建項(xiàng)目是否讓其利潤、銷售額有明顯提升呢？

2019年，綠城的代建業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約為664億元，同比增長20%，累計(jì)較2018年下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。

而拉長時(shí)間線來看，2018年綠城中國代建業(yè)務(wù)銷售額同比增長率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個(gè)百分點(diǎn)，增速呈下滑態(tài)勢。

一般情況下，房企權(quán)益金額比例在70%以上。而2020年綠城中國的權(quán)益銷售金額為1194億元，占總合同銷售金額的41.29%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

權(quán)益占比過低往往意味著房企更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張。對于房企來說，權(quán)益銷售額占比過低可能會面臨“增收不增利”，即表面銷售良好，實(shí)際凈利潤增長卻有限。

以多元業(yè)務(wù)為行業(yè)標(biāo)簽的綠城中國，在2019年來自于物業(yè)銷售的營收占據(jù)最大比例。2019年綠城中國物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的收入略有下降，累計(jì)收入544.33億元，占總收入的88.4%。

但其他業(yè)務(wù)略顯勢弱，同比下降1.34%，主要是因?yàn)槿贽D(zhuǎn)結(jié)面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。

從業(yè)務(wù)層面來看，2019年1月20日正式亮相的藍(lán)綠雙城與綠城代建業(yè)務(wù)存在著巨大重合，因此藍(lán)綠雙城的出現(xiàn)或?qū)ⅰ胺至鳌贝ㄊ袌觯瑢G城中國的代建業(yè)務(wù)形成一定沖擊。

綠城整體的合同銷售額處于下滑態(tài)勢，投資項(xiàng)目合同銷售金額在2018年甚至出現(xiàn)微跌。可見，與輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)相比，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展就稍顯遜色。

不難發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)代建模式背后，隱藏著許多危機(jī)和問題。

2020年，綠城開始受到各種投訴。

據(jù)青島早報(bào)報(bào)道，2020年12月，位于李滄區(qū)銅川路綠城蘭園小區(qū)入住不到兩年就出現(xiàn)地暖跑水、屋頂漏水、窗戶漏風(fēng)、墻體開裂等現(xiàn)象。小區(qū)近150名業(yè)主遇到類似問題，并向物業(yè)和綠城蘭園開發(fā)商投訴。

此外，南京、杭州等地也發(fā)生多起維權(quán)事件。

2020年接連發(fā)生的質(zhì)量問題，勢必會影響綠城中國的品牌美譽(yù)度。由于綠城對高周轉(zhuǎn)的追求，對質(zhì)量管控的不到位，使其質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重下滑。

值得一提的是，在綠城中國的質(zhì)量維權(quán)事件中，不少維權(quán)項(xiàng)目來自綠城中國的代建項(xiàng)目。包括在昆明的代建項(xiàng)目綠城·春江明月已經(jīng)爛尾近2年，其余兩個(gè)代建項(xiàng)目綠城·龍山玫瑰園和云青花園土地使用權(quán)均被司法拍賣。

2021年，綠城是否需要調(diào)整戰(zhàn)略，以跟上快速發(fā)展的房產(chǎn)行業(yè)和政策變動？（中訪網(wǎng)出品）