先閑聊幾句。

我個(gè)人比較簡(jiǎn)單直接，所以我不喜歡文學(xué)性特別強(qiáng)的地產(chǎn)文，提取信息，看到觀點(diǎn)對(duì)讀者更重要，矯情，徒增大腦運(yùn)轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)。

另外，我們團(tuán)隊(duì)，都是非常真誠(chéng)的人。如果您信得過(guò)我們，您愿意跟我們一起買房，我們提供專業(yè)的服務(wù)，并且獲得一定的酬勞，同時(shí)反饋給您一定的福利，雙贏的事兒。

如果說(shuō)，您有自己的想法，只想聽聽我們的意見，或者看看我們的分析報(bào)告，也沒問題，直說(shuō)。

我們說(shuō)粉絲可領(lǐng)，也不會(huì)食言。但是，如果，您抱著“總有刁民想害朕”的心理，聯(lián)系我們，拐彎抹角，獲取所需，然后再把我們踢掉，用東北話講，就非常的“狗嗖”了。翻譯一下，對(duì)“行事不正直、營(yíng)營(yíng)茍茍、不光明磊落”的一種猥瑣狀態(tài)的形容。

世道艱難，坦誠(chéng)相待，互相都留著些體面。

得，正題。

前世：16家爭(zhēng)搶，雙觸頂，花落宇誠(chéng)

北京市大興區(qū)三合莊改造區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目DX00-0202-6018、6019、6026地塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，該地塊土地面積64837.466平方米，規(guī)劃建筑面積124634.932平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地，起始價(jià)33.2億元。

2023年8月3日，該地塊吸引了建工、華潤(rùn)、中鐵建、首開、中海、綠城、保利、天恒正同、湖州中石等16家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)歷16輪報(bào)價(jià)后，由宇誠(chéng)集團(tuán)旗下湖州中石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以“雙觸頂”（即觸頂價(jià)格上限38.18億元＋現(xiàn)房銷售面積上限25000平方米）的條件競(jìng)得，成交樓面價(jià)30633元/平方米，溢價(jià)率15%。

今生：【曉月和風(fēng)】，宇誠(chéng)與綠城聯(lián)袂合作，綠城系作品面市

僅僅2個(gè)多月后，此宗地以【曉月和風(fēng)】面市。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，我們探討三個(gè)問題：

1. 1. 一塊南五環(huán)外的地塊，何以引得多家開發(fā)商如此青睞？

2. 2. 是不是綠城水準(zhǔn)的作品？

3. 3. 誰(shuí)適合買？

一問：一塊南五環(huán)外的地塊，何以引得多家開發(fā)商如此青睞？

項(xiàng)目所在地——大興黃村，國(guó)家教育行政學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校西側(cè)，距離地鐵4號(hào)線【清源路站】1.5公里。

老北京人對(duì)黃村的認(rèn)知可能是“黃村地區(qū)”，因?yàn)榇笈d區(qū)多次行政區(qū)域劃分，從原來(lái)老的“黃村鎮(zhèn)”劃分了多個(gè)街道出來(lái)。

黃村是大興區(qū)的核心，目前最成熟的區(qū)域就是北到南五環(huán)，南到黃村火車站，西至京滬鐵路線，東至京開高速，是大興城區(qū)最繁華、最成熟的所在。

這部分大概分為三部分：

1. 最靠近五環(huán)的【高米店板塊】，成熟，無(wú)新盤。高米店北，一站地到達(dá)西紅門地鐵站，目前是非常成熟的狀態(tài)，無(wú)新房在售，二手房20年以下房齡小區(qū)單價(jià)在4-6.8萬(wàn)，品質(zhì)次新單價(jià)在5.5-6.6萬(wàn)，比如翡翠城一期6.6萬(wàn)/㎡，翡翠城二期5.7萬(wàn)/㎡。

2. 棗園地鐵站片區(qū)的【棗園板塊】，京開高速西側(cè)基本也是成熟狀態(tài)，多家商業(yè)、學(xué)校，目前唯一在售新房是中鐵興創(chuàng)逸境，但在京開高速東側(cè)，單價(jià)5.25萬(wàn)/㎡，74-134平米戶型。

3. 清源路到永華路之間的【黃村中板塊】，界面肯定比不上高米店那么新。老的大興區(qū)政府、大興人民醫(yī)院、大興劇院等等都在這一片，包括大悅春風(fēng)里，星城商廈?？梢哉f(shuō)，煙火氣十足。好在還有地可開發(fā)，目前在售的新房項(xiàng)目就是大興·星光城以及今天的主角曉月和風(fēng)。

大興·星光城，單價(jià)5.4萬(wàn)/㎡，86-166戶型，總價(jià)380-900萬(wàn)。剛需盤

我建議外溢的剛需客群，或者本地的改善客群，就在這以上三個(gè)板塊上車，大興后續(xù)的發(fā)展要在義和莊了，隔著鐵路和火車站，心理距離遠(yuǎn)了很多，奔著“遠(yuǎn)大新”去了。

大興新城核心區(qū)，再發(fā)展就要往鐵路西側(cè)，義和莊片區(qū)發(fā)展新城，離主城真就遠(yuǎn)了。

大興新城核心區(qū)空間結(jié)構(gòu)示意圖。圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

再說(shuō)幾句地段屬性。從地段屬性來(lái)看，大興區(qū)核心、房山區(qū)核心、順義區(qū)核心，都是近郊老城核心的屬性，大興老城核心的獨(dú)特性在于，也是大興的核心優(yōu)勢(shì)——交通通達(dá)性+距離主城近。

交通包含三個(gè)方面：

第一，地鐵，4號(hào)線，4站地到主城的超近，房山、順義都不具備；

第二，鐵路，黃村火車站本來(lái)就是交通樞紐，未來(lái)跟雄安的拉通，這里是進(jìn)京橋頭堡；

第三，航空，大興機(jī)場(chǎng)的開啟，讓這片區(qū)域與外部城市的連通性更好。未來(lái)S6號(hào)線，快速拉通黃村至機(jī)場(chǎng)。

再來(lái)回顧曉月和風(fēng)的地段核心優(yōu)勢(shì)：

1. 距離主城近，同時(shí)享受京雄紅利

1. 1) 4站地，13分鐘，到達(dá)西紅門站，薈聚商圈。

2. 2) 4號(hào)線轉(zhuǎn)19號(hào)線，10站地，達(dá)到太平橋，可以通勤金融街。

3. 3) 4號(hào)線2站地，到達(dá)黃村火車站，是京雄城際鐵路的橋頭堡。黃村這個(gè)地方北可通達(dá)主城，南可快速抵達(dá)雄安?？赡芫┬坌?yīng)暫時(shí)還不明顯，但是雄安一旦發(fā)展之后，黃村必定是水漲船高。

4. 
   

5. 2. 配套齊全，生活無(wú)憂

主城內(nèi)，但凡價(jià)格合適，適合剛需上車的地方，總有各種瑕疵，要么荒，要么亂。

但是，黃村這個(gè)地方，難得配套齊全。

1）交通便利：除了距4號(hào)線清源路站直線距離僅1.5公里，還臨近規(guī)劃中的S6號(hào)線起點(diǎn)站大興新城，未來(lái)S6將途經(jīng)經(jīng)開區(qū)、副中心，北至3號(hào)航站樓，出行便利。開車的話，距京開高速金華寺入口直線距離約3.3公里。

2）商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)有大悅春風(fēng)里、綠地繽紛城，4站地到薈聚購(gòu)物中心。

3）醫(yī)療資源：區(qū)域內(nèi)有大興區(qū)人民醫(yī)院、三甲廣安門醫(yī)院南區(qū)，以及在建中的北京大學(xué)第一醫(yī)院南院區(qū)（三甲），直線距離約3.5公里，預(yù)計(jì)年底開院。

4）教育資源：項(xiàng)目東側(cè)即國(guó)家教育行政學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，以及北京小學(xué)大興分校，周邊還有大興第一中學(xué)、北師大大興附中、大興區(qū)第一幼兒園等。具體入學(xué)參考相關(guān)部門劃定標(biāo)準(zhǔn)，肯定有學(xué)上。

5）環(huán)境：西側(cè)即興旺公園，還有清源公園、大興濱河森林公園等。

注意，項(xiàng)目西側(cè)有鐵路線，可能會(huì)有噪音影響，但距離有120-150米，問題不嚴(yán)重。

地段來(lái)看：小格局看，離主城近+有地鐵+配套齊全；大格局看，京雄之間，可享雄安紅利；鐵路、航空，城際通達(dá)性占優(yōu)。

另外，客戶層面來(lái)看，大興區(qū)域內(nèi)改善客戶，4號(hào)線、19號(hào)線沿線外溢客戶，這個(gè)盤不缺客戶。

所以，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，穩(wěn)，還是大盤，算是比較優(yōu)質(zhì)的地塊，才有16家爭(zhēng)奪戰(zhàn)的局面。

是不是綠城水準(zhǔn)的作品？

一提綠城，就要想到杭州早些年的標(biāo)桿作品，桂花城、御園等等，開創(chuàng)了中國(guó)地產(chǎn)的多項(xiàng)先河。

但是現(xiàn)在的綠城幾經(jīng)換血，已經(jīng)不是原來(lái)的老綠城，很多“老綠城粉”脫粉，覺得現(xiàn)在的綠城已經(jīng)不是心目中的綠城。我覺得不用糾結(jié)，事物總要更新迭代，存在即合理。

曉月和風(fēng)，此次打造的是現(xiàn)代法式建筑，現(xiàn)代法式這個(gè)東東，可能是中國(guó)人的獨(dú)特發(fā)明。其實(shí)跟法式也沒啥大關(guān)系。見過(guò)純種“御園”系的朋友知道我在說(shuō)啥。

但是哈，冰姐做過(guò)純法式建筑的項(xiàng)目，的確是大面積石材，法式花壇、中軸對(duì)稱，但是窗戶和陽(yáng)臺(tái)都窄的很，也不符合咱老百姓的居住需求?，F(xiàn)代法式，做減法，也沒什么不好。只要大家看著順眼就行。

哎……一秒戳穿營(yíng)銷噱頭，是不是也挺煩人的。

立面上石材就不用想了，但是玻璃大，立面工整，看著舒服。門頭雖然是簡(jiǎn)化了，還是有點(diǎn)法式的對(duì)稱美。也算大氣。

入戶大堂，這個(gè)是綠城的保留節(jié)目?？蛻艋丶覐拇筇么┻^(guò)，有物業(yè)人員值班，辦事兒也方便。這個(gè)門前的拼花，愛了，有點(diǎn)儀式感了。

有水景，還是挺好看的，有面子。

小區(qū)規(guī)劃，每個(gè)住宅地塊規(guī)劃9棟住宅，共規(guī)劃27棟住宅樓（6-11層），88-176平米，產(chǎn)品全覆蓋，分為小三居、大三居、改善四居三類，總戶數(shù)為992戶。

大興區(qū)的項(xiàng)目偷不了陽(yáng)臺(tái)，沒辦法，羨慕招商臻園的大贈(zèng)送。

• 小三居：88/92㎡戶型，中間戶和邊戶，92的優(yōu)勢(shì)在于270轉(zhuǎn)角客廳。

• 大三居：121㎡，的確是改善3居，現(xiàn)在這么豪氣，120多做3居的項(xiàng)目不多。

非常正氣、舒適的大三房，雙明衛(wèi)，大廚房，LDK完整空間，尺度舒適、格局方正，沒毛病。

• 四居改善：顯然是給區(qū)域內(nèi)改善準(zhǔn)備的，四居2衛(wèi)/3衛(wèi)，都可以承載3代居，適合多人口大家庭。176㎡戶型，四開間朝南，格局方正，也是好戶型。

在精裝上，也是用心，從健康、感官舒適、智能便捷做了特色：

??健康考慮：

1）用水：末端健康用水系統(tǒng)，引入美國(guó)濱特爾超濾直飲機(jī)，為家人健康用水保駕護(hù)航；

2）排水：同層排水系統(tǒng)，干凈整潔私密，避免滴漏，健康衛(wèi)生，且有效降低噪音影響；

3）換氣：新風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)置熱回收+控霾新風(fēng)系統(tǒng)，一次過(guò)濾率不低于90%，鮮氧彌漫每個(gè)角落；

??感官舒適考慮：

降噪：隔音降噪系統(tǒng)，三玻兩中空LOW-E玻璃，有效隔絕噪音，關(guān)上窗，就是關(guān)上外部喧囂；

適溫：全屋地暖，比散熱器更均勻，無(wú)吹風(fēng)感；日立中央空調(diào)，專利冷卻散熱技術(shù)，快速降溫（升溫）；

??智能便捷：

智能化：社區(qū)智能安防+園區(qū)智慧安防+地下智能安防，三重防護(hù)，全時(shí)守護(hù)。

智能化這個(gè)事兒，尤其是公區(qū)的，要物業(yè)配合管理，才能達(dá)到高效的目的。

順便提一句，綠城的物業(yè)，我不知道在北京是什么地位，在長(zhǎng)三角，基本是NO.1，尤其高端項(xiàng)目，用綠城的比較多。物業(yè)的重要性，我就不說(shuō)了，對(duì)后期二手房?jī)r(jià)格影響很大。

誰(shuí)適合買？

??大興改善客群肯定是首選，區(qū)域內(nèi)職住平衡的客戶，選曉月和風(fēng)，一點(diǎn)問題沒有。難得有好的洋房項(xiàng)目。

??主城內(nèi)外溢客群，不建議西直門以北的客戶選。金融街、麗澤、西單、豐臺(tái)科技園工作的客戶，對(duì)產(chǎn)品有需求的客戶，畢竟西紅門東500萬(wàn)只能上車東西向2居，這里可以擁有正氣的92㎡270度采光客廳了，都可以考慮黃村上車。

提示下，4號(hào)線真的“擠”，要么少換乘，要么時(shí)間可控。如果擠1小時(shí)以上，我覺得對(duì)咱心理健康可能會(huì)有影響。

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