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　　編輯 | 于斌

　　出品 | 于見(jiàn)

　　近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家“房住不炒”的大基調(diào)下發(fā)展逐漸趨向平緩，行業(yè)頭部企業(yè)增速也在放緩。與此同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，行業(yè)“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步凸顯，頭部企業(yè)之間更是明爭(zhēng)暗斗、波濤洶涌。

　　加之剛剛邁入2020年的門(mén)檻，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情打亂了社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的節(jié)奏，各行各業(yè)都受到了影響。其中，高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)也毫無(wú)意外地面臨著巨大的成本壓力，于是房企們紛紛開(kāi)啟自救之路。

　　在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)“三巨頭”之一的碧桂園近期公布的業(yè)績(jī)報(bào)告則十分耐人尋味。一方面，2019年碧桂園總營(yíng)收、凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，公司業(yè)績(jī)蒸蒸日上;另一方面，碧桂園整體增速下滑、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。此外，還有一則組織架構(gòu)調(diào)整的信息：2019年碧桂園裁員將近3萬(wàn)人，部分區(qū)域合并或撤銷。

　　再看看近幾個(gè)月碧桂園在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，公開(kāi)信息顯示，截止到2020年4月7日收盤(pán)，碧桂園股價(jià)為9.5港元/股，總市值2076.18億，距離此前1月份高點(diǎn)12.99港元/股的股價(jià)，下滑幅度高達(dá)26%，總市值蒸發(fā)上百億。

　　更別提早兩年碧桂園每股曾高達(dá)近20港元的股價(jià)，彼時(shí)其巔峰總市值突破4000億。如今，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的下半場(chǎng)，不管是外部的政策、市場(chǎng)環(huán)境，還是碧桂園內(nèi)部的組織架構(gòu)都與此前大相徑庭?？梢韵胂?，此時(shí)的碧桂園想要再重回巔峰定是異常艱難。

　　營(yíng)收凈利一片大好，整體增速下滑明顯

　　近日，碧桂園發(fā)布了公司2019年的業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，2019年全年碧桂園實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收約為4859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%;毛利潤(rùn)約為1266.4億元，同比增長(zhǎng)23.6%;凈利潤(rùn)約為612億元，同比增長(zhǎng)26.1%。

　　如此“利好”的消息也給疫情期間低迷的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一絲暖意。數(shù)據(jù)顯示，自碧桂園公布業(yè)績(jī)報(bào)告之后的幾天，公司的股價(jià)便從9.09港元/股上升至了9.5港元/股，迎來(lái)一波小增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，再仔細(xì)對(duì)比碧桂園此前的利潤(rùn)增速可以發(fā)現(xiàn)：碧桂園的盈利能力已經(jīng)出現(xiàn)了疲軟之勢(shì)。公開(kāi)資料顯示，2016年至2019年間，公司的毛利潤(rùn)分別為322.36億元、587.85億元、1024.76億元和1266.4億元;對(duì)應(yīng)的毛利增幅分別為41%、82.4%、74.3%和23.6%。

　　可以看出，雖然碧桂園隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大毛利潤(rùn)連年走高，但是自2017年之后利潤(rùn)增幅開(kāi)始出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，到了2019年更是下滑趨勢(shì)明顯，相比2018年同期增幅下滑超過(guò)50%。

　　再看看碧桂園2016年至2019年的凈利潤(rùn)變化，數(shù)據(jù)顯示，這四年間公司的凈利潤(rùn)分別為136.63億元、287.52億元、485.42億元和612億元，凈利潤(rùn)增幅分別為40.7%、110.4%、68.6%和26.1%。

　　顯然，碧桂園的凈利潤(rùn)增幅已經(jīng)顯露疲態(tài)，在短短的兩三年之內(nèi)，從高達(dá)110.4%的增幅下滑至26.1%，創(chuàng)下近些年凈利增幅“歷史新低”。

　　需要指出的是，碧桂園作為房產(chǎn)行業(yè)的“三巨頭”之一，這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)很難稱得上“亮眼”。對(duì)比另一家房企融創(chuàng)中國(guó)，其2019年的營(yíng)業(yè)總收入為1693.2億元，同比增長(zhǎng)約35.7%;歸屬股東凈利潤(rùn)260.3億元，同比增長(zhǎng)約57.1%。

　　不難發(fā)現(xiàn)，2019年碧桂園的總營(yíng)收將近是融創(chuàng)的3倍，凈利是融創(chuàng)的2倍，但同比營(yíng)收增長(zhǎng)和凈利增長(zhǎng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及融創(chuàng)，并且總營(yíng)收僅有碧桂園三分之一的融創(chuàng)中國(guó)每股股價(jià)為37.45港元(2020年4月7日)，股價(jià)是碧桂園的3倍還多;總市值為1741.03億，與碧桂園僅相差百億。

　　一貫以“規(guī)模取勝”的碧桂園，在未來(lái)“以質(zhì)為先”的房地產(chǎn)行業(yè)還能站穩(wěn)C位嗎?

　　堅(jiān)持發(fā)力下沉市場(chǎng)，總負(fù)債高企不下

　　眾所周知，碧桂園的發(fā)家之路正是從下沉市場(chǎng)走出來(lái)的，得益于早些年國(guó)家發(fā)布的“棚改計(jì)劃”，碧桂園抓住了這一波浪潮。不過(guò)，隨著棚改計(jì)劃進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，2020年全國(guó)性的棚改目標(biāo)已經(jīng)所剩無(wú)幾，碧桂園的“憂慮”也進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　據(jù)報(bào)道，2019年初，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示“公司長(zhǎng)遠(yuǎn)看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。到了今年年初，碧桂園現(xiàn)任總裁莫斌在年度工作會(huì)議上宣稱，“將再次拿出攻打下沉市場(chǎng)的決心，堅(jiān)定下沉五六線城市”。

　　也就是說(shuō)，碧桂園在未來(lái)幾年依舊堅(jiān)持“發(fā)力下沉市場(chǎng)”的戰(zhàn)略方針，以三四線城市為主力市場(chǎng)，五六線城市為拓展市場(chǎng)。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2512個(gè)，分布于全國(guó)31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市的282個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋共1299個(gè)區(qū)/縣。如此規(guī)模擴(kuò)張，不愧被大眾調(diào)侃為“宇宙第一房企”。

　　但需要強(qiáng)調(diào)的是，下沉市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)或許并不是碧桂園的強(qiáng)心劑。根據(jù)國(guó)家此前發(fā)布的《2014-2020年國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》顯示，明確到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的計(jì)劃。并且，從2019年住建部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，棚改計(jì)劃已經(jīng)超額完成了289萬(wàn)套。

　　在此背景之下，碧桂園堅(jiān)定發(fā)力的下沉市場(chǎng)房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)存在樓盤(pán)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，并且投資的價(jià)值不高。有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，三四線下沉市場(chǎng)房產(chǎn)投資未來(lái)將出現(xiàn)一波明顯的下跌趨勢(shì)，跌幅在20%-30%。

　　與此同時(shí)，另一個(gè)隱藏在暗處的“炸彈”也存在爆掉的可能——碧桂園高達(dá)88%的資產(chǎn)負(fù)債。資料顯示，2019年碧桂園全年負(fù)債總額高達(dá)1.69萬(wàn)億元(流動(dòng)負(fù)債1.40萬(wàn)億元，非流動(dòng)負(fù)債2897.92億元)，堪稱“負(fù)可敵省”：超過(guò)貴州整個(gè)省的GDP 1.68萬(wàn)億元、天津市的GDP 1.41萬(wàn)億元，更是海南省5308.94億元、青海省2695.95億元等一些省份2019年GDP的3倍乃至6倍多。

　　在資產(chǎn)負(fù)債率方面，2019年的碧桂園負(fù)債率為88.54%，相比2018年的89.36%略有下滑，但財(cái)報(bào)顯示自2016年開(kāi)始，碧桂園的負(fù)債率就一直在86%以上，始終處于高位狀態(tài)。

　　總之，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展的后半場(chǎng)，碧桂園要面臨諸多壓力。一是，靠跑馬圈地、拓展規(guī)模來(lái)維持增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)很難再持續(xù)下去;二是，一直發(fā)力的下沉市場(chǎng)紅利開(kāi)始消退，隨著其他玩家的入局競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈;三是，轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略尚未見(jiàn)成效，資本市場(chǎng)已經(jīng)逐漸失去耐心。

　　這些都將成為懸在碧桂園頭上的達(dá)摩克利斯之劍。