?

　　編輯?| 于斌

　　出品 | 于見（mpyujian）

　　低迷許久的共享辦公領(lǐng)域，最近正迎來(lái)JWK玖維客的“侵襲”。

　　最近，在JWK玖維客杭州濱江總部，JWK玖維客創(chuàng)始人兼CEO樓劍俊宣布了玖維客戰(zhàn)略和品牌的升級(jí)，并正式將旗下所有樓宇更名為“JWK”。

　　當(dāng)然，不管是JWK還是玖維客，這兩個(gè)名字對(duì)于大眾來(lái)說都談不上知名度可言，共享辦公領(lǐng)域從風(fēng)口到狂歡再到消沉、洗牌也沒經(jīng)歷過幾年，行業(yè)內(nèi)更是難談“突圍而出”的大佬級(jí)企業(yè)。

　　不過在JWK玖維客的宣傳口徑里，它目前已經(jīng)憑借150萬(wàn)平方的在營(yíng)面積、95%的出租率、實(shí)現(xiàn)了全年盈利等“里程碑”，成為“辦公連鎖品牌”領(lǐng)域的“隱性冠軍”。

　　“辦公連鎖品牌”領(lǐng)域？對(duì)，這一次JWK玖維客選擇從一地雞毛的共享辦公行業(yè)中“跳出來(lái)”，開始對(duì)外講述一個(gè)全新的“辦公連鎖”故事。

　　這似乎有點(diǎn)“舊瓶裝新酒”的意味，因?yàn)椴徽撌枪蚕磙k公還是辦公連鎖，其核心的商業(yè)模式都幾乎一樣，都是通過承租-改造-出租的“二房東”模式賺取租金，不同的是各方玩家基于自身優(yōu)勢(shì)所提供的服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施、附加服務(wù)等略有差別。

　　JWK玖維客真的像它看起來(lái)的那么風(fēng)光？

　　JWK玖維客，從頻頻試錯(cuò)到成為“連鎖辦公”新貴

　　在通過連鎖辦公的模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張之前，JWK玖維客也走了不少?gòu)澛贰?/p>

　　2015年，JWK玖維客創(chuàng)始人樓劍俊在花費(fèi)三億元“巨資”購(gòu)入三幢大樓后，剛開始的想法仍然是傳統(tǒng)的招人托管，然后當(dāng)個(gè)甩手掌柜收房租。但傳統(tǒng)寫字樓領(lǐng)域的復(fù)雜性讓他頻頻碰壁，甩手之下，樓劍俊的大樓并沒有什么核心競(jìng)爭(zhēng)力，辦公樓出租率低的可憐。

　　經(jīng)歷了一段時(shí)間的托管失敗之后，樓劍俊才慢慢決定要親自進(jìn)入“辦公租賃”這一行業(yè)，擁有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院工作背景的他決定親力親為地參與到寫字樓的裝修、招租、管理過程中。

　　于是樓劍俊把JWK最初的三幢辦公樓命名為IX-WROK?！?在羅馬數(shù)字中就是IX。IX-WORK與JWK，這兩個(gè)名字有著相同的含義，都是希望員工們?cè)谶@里能enjoy work，在快樂工作的同時(shí)，能夠享受到優(yōu)越工作環(huán)境帶來(lái)的舒適與樂趣?！睒莿≌f。

　　在寫字樓得天獨(dú)厚的區(qū)域與配套優(yōu)勢(shì)以及樓劍俊的用心運(yùn)營(yíng)下，IX-WORK的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)非常好看，到現(xiàn)在，已經(jīng)有200多家企業(yè)入駐IX-WORK園區(qū)，滿足了6000多名員工的辦公需求。

　　IX-WORK園區(qū)的成功終于讓樓劍俊開始仔細(xì)思考共享辦公這一領(lǐng)域的核心痛點(diǎn)，他總結(jié)了IX-WORK模式的成功經(jīng)驗(yàn)，并將其進(jìn)行商業(yè)模式系統(tǒng)化：選擇位于城市副中心的辦公樓、以高頻獨(dú)享+低頻共享作為核心運(yùn)營(yíng)理念、做服務(wù)10到1000人的中小企業(yè)的辦公連鎖品牌。

　　樓劍俊認(rèn)為，中小企業(yè)員工的痛點(diǎn)在于通勤和工作壓力，所以至少“城市副中心”的選擇必須是標(biāo)配；企業(yè)主對(duì)辦公成本、辦公環(huán)境質(zhì)量很敏感，所以成本控制、運(yùn)營(yíng)能力上要有核心優(yōu)勢(shì)；寫字樓業(yè)主的痛點(diǎn)在于規(guī)劃、招租、運(yùn)營(yíng)上，那么如果能全盤整包解決，議價(jià)空間就可以很大。

　　基于這樣的核心洞察，JWK玖維客在2017年正式開始品牌化運(yùn)作，并將其定位為國(guó)內(nèi)“城市辦公連鎖專業(yè)運(yùn)營(yíng)商”，一年之后，JWK玖維客獲得了知名投資機(jī)構(gòu)IDG資本的Pre-A輪投資，開始加速發(fā)展。

　　從杭州濱江的三棟大樓，到京崎大廈、連連空間、香溢大廈、城發(fā)天地、致應(yīng)中心、聚才大廈、華威大廈、上海大寧中心等，JWK玖維客在杭州和上海兩座城市快速發(fā)展。截至目前，JWK玖維客的入駐企業(yè)包括連連科技、交工集團(tuán)、信達(dá)證券、中科三建等，項(xiàng)目年出租率在95%以上。

　　JWK玖維客一直不愿意稱自己是“共享辦公”品牌，原因在于它與市面上比較流行的共享辦公產(chǎn)品略有不同，“目前我們的主力戶型在200平方米左右，能夠滿足至少20人的辦公需求，包括現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的15個(gè)人以及預(yù)留的5個(gè)辦公位置，人均辦公面積在10平方米左右?！睒莿≌f。

　　在JWK玖維客的項(xiàng)目中，它傾向于將高頻的辦公空間設(shè)置為“私密”，所以它的主力戶型才能達(dá)到200平方左右的大空間，并不像傳統(tǒng)共享辦公品牌那樣特別關(guān)注在工位共享、小戶型共享上；另外，JWK玖維客的每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)選擇拿出6%到8%的面積作為入駐的中小企業(yè)的共享區(qū)域，實(shí)現(xiàn)“低頻共享”功能，即辦公者類似餐飲、娛樂、母嬰、會(huì)客等低頻但必須要有的功能區(qū)，JWK玖維客會(huì)將其進(jìn)行核心特色打造。

　　同時(shí)，JWK玖維客還形成了如下幾個(gè)特色：因?yàn)橹髁粜推?，而且特別關(guān)注低頻共享空間的打造，JWK玖維客拿樓的手筆都非常大，常常是幾萬(wàn)平方起步，這讓它獲得了足夠大的租金議價(jià)空間，通過規(guī)?；恼w裝修也有利于它控制裝修質(zhì)量與成本；因?yàn)閷?duì)高頻私密、低頻共享空間的重視，JWK玖維客能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供相對(duì)“高端”的服務(wù)質(zhì)量，按照J(rèn)WK玖維客的話說，就是“小公司也能享受BAT的辦公待遇”，這讓它的續(xù)租率和出租率都保持的很高。

　　“我們服務(wù)的目標(biāo)客戶是中小企業(yè)，不細(xì)分行業(yè)或者領(lǐng)域，唯一共同的特性是，企業(yè)家和企業(yè)員工可能都是80、90后”。JWK玖維客的理念在于，服務(wù)企業(yè)最終是幫助企業(yè)服務(wù)員工，除了便利的交通和相對(duì)較低的生活成本，還要幫助中小企業(yè)的員工實(shí)現(xiàn)類似BAT大廠的待遇。

　　低頻共享是如何幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)BAT大廠待遇的？比如在在IX-WORK園區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)JWK玖維客辦公樓的裝修風(fēng)格雖然簡(jiǎn)潔，但卻有手機(jī)預(yù)約共享會(huì)議室、線上實(shí)現(xiàn)會(huì)議室內(nèi)大門+窗簾+燈具等的智能開關(guān)遙控、園區(qū)停車位查詢等科技功能，同時(shí)園區(qū)還配備餐飲美食、星巴克、母嬰室、小郵局、健身房等主流共享辦公品牌所不具備的特色功能區(qū)。

　　“未來(lái)的目標(biāo)是希望能夠做到1000萬(wàn)平方的運(yùn)營(yíng)體量，這樣的體量也會(huì)帶給我們更大的優(yōu)勢(shì)”。 這是JWK玖維客的未來(lái)愿景，它希望以后企業(yè)挑選辦公空間時(shí)，能夠像挑選酒店一樣選擇滿意的入駐空間，所以“連鎖辦公”品牌將是JWK玖維客未來(lái)的主打方向。

　　舊瓶裝新酒，JWK連鎖辦公并沒有看起來(lái)那么風(fēng)光

　　不過，JWK玖維客雖然一再宣稱自己是與共享辦公不同的“連鎖辦公”品牌，但從本質(zhì)上來(lái)講，它卻仍然是“舊瓶裝新酒”，在核心盈利模式和運(yùn)營(yíng)特色上與目前市面上主流的共享辦公產(chǎn)品并沒有太大的區(qū)別，而且它所主打的高頻私密、低頻共享、立足中小企業(yè)的模式也并非“獨(dú)此一家”。

　　JWK玖維客的核心盈利來(lái)源仍是傳統(tǒng)的租金模式，既然同樣是靠租金來(lái)“養(yǎng)活”自己，就不得不要與行業(yè)內(nèi)的一眾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們展開“廝殺”。

　　在大維度的共享辦公領(lǐng)域，經(jīng)過最近三年的快速增長(zhǎng)，已經(jīng)有大量企業(yè)融資、整合、擴(kuò)張、倒閉，行業(yè)洗牌態(tài)勢(shì)明顯。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，國(guó)內(nèi)共享辦公總面積正以平均每年不低于50%的增速在增長(zhǎng)，到 2030年，超過三成的辦公空間將會(huì)是聯(lián)合辦公空間，這讓業(yè)內(nèi)繼續(xù)看好共享辦公領(lǐng)域的未來(lái)潛力。

　　國(guó)內(nèi)的共享辦公市場(chǎng)一直學(xué)的是發(fā)展的相對(duì)成熟的美國(guó)，而在美國(guó)，目前已經(jīng)形成了WeWork和雷格斯兩大共享辦公行業(yè)雙巨頭的格局。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)說，行業(yè)玩家們大多是學(xué)習(xí)WeWork的模式，即拿地、維修、出租的“二房東”模式。

　　WeWork式的共享辦公玩家著力打造的方向是：基于辦公空間打造會(huì)員體系，并為其提供各種優(yōu)質(zhì)的軟硬件服務(wù)，這是目前所有共享辦公品牌的核心模式；另外，將業(yè)務(wù)從聯(lián)合辦公逐步拓展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)營(yíng)收的多元化，在創(chuàng)投中介、風(fēng)險(xiǎn)投資等創(chuàng)業(yè)生態(tài)相關(guān)，以及 FA 撮合費(fèi)、基金管理費(fèi)、自有資金跟投分紅等盈利模式中發(fā)力，最終形成“聯(lián)合辦公”加“資本服務(wù)社交平臺(tái)”的商業(yè)模式。

　　當(dāng)然這種模式的“壁壘”正在逐漸顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的大量共享辦公品牌并不具備WeWork式的資源優(yōu)勢(shì)與整合能力，投資孵化的回報(bào)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜、入駐企業(yè)流動(dòng)性大、變現(xiàn)手段缺乏、長(zhǎng)期入住率堪憂等問題正在愈發(fā)顯現(xiàn)出來(lái)。

　　于是另外一種跟JWK玖維客目前模式很像的商業(yè)模式很早就開始出現(xiàn)，我們將它稱之為“偏向商務(wù)中心的共享辦公模式”，這種模式的代表品牌有ATLAS寰圖、雷格斯、德事商務(wù)中心等。

　　這種模式的特點(diǎn)在于，平臺(tái)選址偏向于相對(duì)比較高大上的寫字樓、CBD、城市中心或副中心，對(duì)地理位置、硬件和服務(wù)都有較高的要求。很明顯，JWK玖維客主打的就是這種模式。

　　1995年，雷格斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并以靈活辦公方案、先進(jìn)IT與卓越服務(wù)為特色；德事商務(wù)中心的業(yè)務(wù)主要聚焦在跨國(guó)企業(yè)的靈活辦公；ATLAS寰圖近年才開始進(jìn)入國(guó)內(nèi)一二線城市市場(chǎng)，它更側(cè)重于“五星級(jí)酒店式”的辦公模式，旗下空間集辦公、生活、社交于一體，為各類型企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案，以寰圖咖啡、寰圖廚房、寰圖健身工房等為代表的寰圖旗下的多家生活方式門店還在網(wǎng)上擁有不俗的口碑。

　　但不管模式上的差異點(diǎn)在哪里，所有共享辦公領(lǐng)域玩家的共同點(diǎn)都在于以租金作為主要盈利方式，為入駐企業(yè)提供軟硬件服務(wù)以及拓展的生活、社交、資本服務(wù)等。近年主流的共享空間玩家更傾向于WeWork式的“快餐化”辦公，而JWK玖維客更重視服務(wù)和企業(yè)體驗(yàn)，有點(diǎn)像商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

　　WeWork模式里，阿里創(chuàng)新平臺(tái)、騰訊眾創(chuàng)空間、三一重工太陽(yáng)谷、各大企業(yè)及科研單位的創(chuàng)客空間及品牌孵化器與品牌加速器等是核心玩家，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；而隨著更重視服務(wù)和企業(yè)體驗(yàn)的共享辦公模式的流行，該領(lǐng)域同樣也涌現(xiàn)了大批玩家，傳統(tǒng)共享空間往這方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型的也大有人在。

　　雷格斯、ATLAS寰圖、JWK玖維客這樣的商業(yè)模式目前似乎在國(guó)內(nèi)更能走通，它們的共性是選擇核心商圈、CBD地區(qū)的甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓，提供中高端的辦公配套設(shè)施，打造基礎(chǔ)辦公空間之外的咖啡廳、餐廳、酒吧、健身房等附屬配套商業(yè)，同時(shí)注重私人和共享辦空間，配備先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施、視頻會(huì)議設(shè)備、科技設(shè)施等。

　　對(duì)于JWK玖維客來(lái)說，它目前所主打的模式更像一個(gè)后來(lái)者，所以將無(wú)可避免地要面臨大量行業(yè)玩家的競(jìng)爭(zhēng)。

　　比如在JWK玖維客所聚焦的平均200平往上的中小企業(yè)領(lǐng)域，WeWork、雷格斯、寰圖等都在發(fā)力深耕。阿里、滴滴、騰訊等是WeWork的會(huì)員，萊坊、雅詩(shī)蘭黛、博雅公關(guān)等公司選擇進(jìn)駐ATLAS寰圖。Facebook、IBM、星巴克、微軟等知名品牌大量擁抱聯(lián)合辦公空間。

　　在基本的“租賃”模式上，大家都談不上太大的壁壘，所有共享辦公領(lǐng)域未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)地應(yīng)該還是會(huì)聚焦在盈利模式多樣化的發(fā)掘上。這一點(diǎn)來(lái)說，JWK玖維客仍然是相對(duì)落后的那一方。

　　與眾創(chuàng)空間、JWK玖維客這樣幾乎完全依賴租金收入作為主要盈利來(lái)源的品牌不同，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有不少玩家開始進(jìn)行了其他營(yíng)收來(lái)源的突破，比如ATLAS寰圖憑借"辦公+生活"的多元化場(chǎng)景，成為了影視、廣告等拍攝活動(dòng)以及產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的場(chǎng)所，提升了節(jié)假日閑置空間的使用率。它還針對(duì)不同會(huì)員的需求設(shè)計(jì)了辦公會(huì)籍，囊括專業(yè)行政辦公服務(wù)及生活配套福利，會(huì)員可以在APP上線預(yù)訂各種服務(wù)。

　　目前，ATLAS寰圖、WeWork、IWG集團(tuán)旗下的雷格斯、Spaces等共享辦公品牌都已經(jīng)選擇在空間出租業(yè)態(tài)之外的領(lǐng)域進(jìn)行發(fā)力，特別是在生活業(yè)態(tài)層面。雷格斯注重商業(yè)配套，喜歡與健身房進(jìn)行合作，會(huì)配備更多的茶水間；德事商務(wù)中心標(biāo)配break out area，員工在此可以享受全天免費(fèi)茶飲；Spaces里設(shè)置了小型健身房、兒童房、手沖咖啡區(qū)等；WeWork在辦公空間以外開設(shè)健身房項(xiàng)目Rise by We。

　　ATLAS寰圖就是憑借直營(yíng)生活配套的構(gòu)建而實(shí)現(xiàn)了九成以上的出租率和企業(yè)盈利，它在辦公空間里引入了大量生活配套商業(yè)，健身房、室內(nèi)高爾夫球會(huì)、咖啡館、烘焙店、餐廳、酒吧、藝術(shù)館等比比皆是。

　　很明顯，JWK玖維客目前所主打的模式已經(jīng)有大量行業(yè)玩家深耕其中，生活業(yè)態(tài)與辦公空間的一體化、注重辦公私密性、注重辦公服務(wù)質(zhì)量等越來(lái)越成為行業(yè)大勢(shì)所趨，JWK玖維客真的想要實(shí)現(xiàn)“破局”還有很長(zhǎng)的一段路要走。

　　JWK玖維客目前的“高頻私密”、“低頻共享”模式還只是一個(gè)相對(duì)基礎(chǔ)版的“雛形”，未來(lái)是要做封閉式的商務(wù)辦公空間還是開放式？做中高端還是中低端？側(cè)重商務(wù)服務(wù)還是生活服務(wù)業(yè)態(tài)搭建還是全盤兼顧？這些具體問題還都需要一段時(shí)間的摸索才能形成可復(fù)制的模式產(chǎn)出，JWK玖維客現(xiàn)在談模式成熟還為時(shí)尚早。