在企業(yè)征收拆遷的過程中，評(píng)估是及其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

咱們上篇文章說到，評(píng)估時(shí)需要評(píng)估的是企業(yè)的所有資產(chǎn)。

“所有資產(chǎn)”不僅包括企業(yè)的辦公樓、設(shè)備、裝修等一切固定資產(chǎn)，還包括企業(yè)因?yàn)椴疬w而被迫停業(yè)所造成的經(jīng)營損失等，這些都要有具體明確的數(shù)字。

只有做了評(píng)估，才能更加具體的了解到，咱們企業(yè)的地面附著物值多少錢，機(jī)器設(shè)備折損費(fèi)用是多少，企業(yè)搬遷費(fèi)用需要多少等。

這些事項(xiàng)往小了說關(guān)乎企業(yè)能拿到多少拆遷補(bǔ)償，往大了說事關(guān)企業(yè)生死存亡，所以評(píng)估的結(jié)果對企業(yè)至關(guān)重要。

那么，企業(yè)在征收拆遷的過程中，如何通過資產(chǎn)評(píng)估爭取更多的補(bǔ)償和賠償呢？

在過往的評(píng)估實(shí)例中，拆遷方委托的評(píng)估和我們自行委托評(píng)估的評(píng)估結(jié)論可能相差極大。

那么，是什么原因?qū)е逻@樣的差距呢？

評(píng)估案例

濟(jì)南一家企業(yè)遇到了征收拆遷，當(dāng)企業(yè)的律師與拆遷方委托的評(píng)估公司溝通時(shí)，該評(píng)估公司表示，不論企業(yè)是否有土地使用權(quán)和土地證，拆遷方委托評(píng)估的時(shí)候，委托評(píng)估的范圍只有地上附著物、以及企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失，而不包含評(píng)估土地的價(jià)值等。

那么此時(shí)該怎么辦呢？

由于對原評(píng)估公司的不信任，企業(yè)在與拆遷方協(xié)商之后，重新共同委托了新的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

新的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在評(píng)估時(shí)，不僅包含了上述拆遷方委托評(píng)估的地上附著物、企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失，還包含了土地價(jià)值等。

~評(píng)估師提醒~

注意事項(xiàng)一：評(píng)估項(xiàng)目和評(píng)估范圍

這里需要提醒大家，因?yàn)橄嚓P(guān)的征收主體、拆遷方，在委托評(píng)估公司做這些事情的時(shí)候，其委托的項(xiàng)目和范圍是有限的。因此往往只對評(píng)估公司委托某一項(xiàng)或者幾項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其他的項(xiàng)目則不會(huì)評(píng)估。

那么此時(shí)，如果我們接受拆遷方委托的評(píng)估公司，就只能按照委托約定，僅對特定項(xiàng)目和范圍進(jìn)行評(píng)估。這意味著，我們未評(píng)估的項(xiàng)目資產(chǎn)和范圍無法得到補(bǔ)償和賠償。

因此可以協(xié)商爭取更多評(píng)估項(xiàng)目和范圍或者協(xié)商更換評(píng)估機(jī)構(gòu)。

注意事項(xiàng)二：評(píng)估方法

此外還有一種情況，也會(huì)導(dǎo)致我們評(píng)估結(jié)論引起較大分歧。

在接觸過的評(píng)估案例中，我們還見過一些企業(yè)主因?yàn)樵u(píng)估方法不滿意，而與拆遷方反生分歧與爭議的，因?yàn)椴煌脑u(píng)估方法也會(huì)直接影響我們的補(bǔ)償和賠償?shù)臄?shù)額。

拆遷中企業(yè)主對于拆遷方選定的評(píng)估方法不滿意的，可以申請復(fù)核或者直接要求更換評(píng)估機(jī)構(gòu)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條、第二十條規(guī)定了房屋價(jià)值的確定方法及評(píng)估相關(guān)問題的確定方法。所以說拆遷方的評(píng)估方法也不是必須接受的。

實(shí)際評(píng)估中，對于拆遷方運(yùn)用的不合理的評(píng)估方法也是可以提出異議的。

在上次的文章中和前述的案例中，咱們都反復(fù)提到，評(píng)估機(jī)構(gòu)是可以由被拆遷方和拆遷方協(xié)商后共同指定的。

那么接下來，咱們就分享一些經(jīng)驗(yàn)——從評(píng)估師視角分別分析，如何在評(píng)估范圍和評(píng)估方法上爭取補(bǔ)償和賠償！

評(píng)估師視角下企業(yè)拆遷都可以爭取哪些補(bǔ)償和賠償呢？

01

建筑物的補(bǔ)償

房屋建筑物的補(bǔ)償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)證、土地證因歷史原因不能辦理的，可以通過實(shí)際測量確定。房屋和建筑物的價(jià)值一般由拆遷人和被拆遷人共同委托，由評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定房屋和建筑物的實(shí)際價(jià)值。

02

機(jī)器設(shè)備賠償

設(shè)備重置為新價(jià)格，機(jī)械設(shè)備分為兩類:一類是可移動(dòng)設(shè)備，一類是不可移動(dòng)設(shè)備。設(shè)備搬遷造成的損失可分為物理損失和功能損失。物理損壞包括拆卸成本、運(yùn)輸成本、安裝成本、調(diào)試成本等。功能損失的成本包括機(jī)器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對于不可拆卸的設(shè)備，拆除將導(dǎo)致設(shè)備的廢棄。因此，設(shè)備的重置價(jià)格應(yīng)按其新舊重置價(jià)格計(jì)算，并對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。

對于可以搬遷的設(shè)備，本著連續(xù)利用的原則，異地搬遷安裝，繼承投入使用。所以設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用是拆遷造成的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)賠償。設(shè)備搬遷費(fèi)和安裝費(fèi)的補(bǔ)償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人根據(jù)市場價(jià)格確定的貨物運(yùn)輸價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定。

03

拆遷費(fèi)用補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷安置費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)用等。被拆遷人可以對停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和依據(jù)往往由市級(jí)地方政府在政策文件中規(guī)定。各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法不同。

04

員工安置費(fèi)用補(bǔ)償

法律、法規(guī)、規(guī)章等政策文件對因拆遷被辭退的職工安置補(bǔ)償費(fèi)用沒有詳細(xì)規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商爭取的項(xiàng)目。拆遷導(dǎo)致職工被辭退的，按照與職工簽訂的具體勞動(dòng)合同和勞動(dòng)法的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

在拆遷過程中，為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往采取快速搬遷獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)被拆遷人和承租人盡快簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，遷出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的數(shù)額由拆遷人根據(jù)實(shí)際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人和實(shí)際承租人協(xié)商確定。

需要注意的是，如果被拆工廠的業(yè)主和使用人是分開的，那么獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)應(yīng)該支付給實(shí)際使用被拆工廠的承租人，這是政策文件規(guī)定的，也是合理的做法。

評(píng)估師視角下哪種評(píng)估方法更適合呢？

在拆遷方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，選擇哪種評(píng)估方法更適合呢？

在實(shí)際評(píng)估案例中，拆遷方最喜歡用的是成本法，但是590號(hào)令明確規(guī)定了，經(jīng)營的企業(yè)是可以利用收益法的，甚至有些可以利用假設(shè)開發(fā)法等。但是，拆遷方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)，往往根據(jù)拆遷方的建議，拒絕采用這些方法或者評(píng)估當(dāng)中故意繞開這些更合適的評(píng)估方法，其結(jié)果自然會(huì)導(dǎo)致咱們被拆遷方利益的損失。

那么在企業(yè)拆遷中，具體有哪些評(píng)估方法呢？

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，評(píng)估師可以結(jié)合不同情形，對不同評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析，從市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法中選取一種或者多種評(píng)估方法，最終合理確定評(píng)估結(jié)果。

★比如上文所提案例中，廠房的評(píng)估一般運(yùn)用重置成本法，考慮使用年限，補(bǔ)償重置成新價(jià)減去折舊；機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償要看是否可移動(dòng)，不可移動(dòng)的也是考慮使用年限，補(bǔ)償重置成新價(jià)減去折舊；對于一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，是要運(yùn)用預(yù)期收益法來進(jìn)行評(píng)估的，結(jié)合前三年的平均營業(yè)狀況，一般補(bǔ)償三個(gè)月到半年。

大多數(shù)情況下，企業(yè)拆遷都要綜合運(yùn)用各種評(píng)估方法，單純運(yùn)用一種評(píng)估方法肯定是不合理的。

★市場法，也叫市場比較法，一般多運(yùn)用在住宅和商鋪拆遷情形中。

也就是參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。

在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。

★假設(shè)開發(fā)法，該方法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，比較特殊的情形就是開發(fā)商在建工程或者剛買的土地準(zhǔn)備建設(shè)遇到政府拆遷，此時(shí)要運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、續(xù)建成本、銷售費(fèi)用、土地增值稅等費(fèi)用后，所體現(xiàn)出的市場價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估。現(xiàn)實(shí)中往往運(yùn)用得很少，因?yàn)橐话闱樾蜗?，考慮到實(shí)際財(cái)政支出，拆遷方不會(huì)答應(yīng)采用此種評(píng)估方法。

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