最近有朋友咨詢我三定三限三結(jié)合的回遷房未滿5年上市交易是否合法？提到三定三限三結(jié)合的房產(chǎn)，很多人不禁要問，三定三限三結(jié)合是什么意思？這類性質(zhì)的房產(chǎn)比較小眾，可能大家在日常生活中接觸不多。我們先來解釋一下這三個(gè)“三”都是什么意思？然后我們?cè)賮碚務(wù)摻灰缀戏ㄅc否的問題。

三定指的是定性、定向、定量。具體來說，定性：此類定向安置房為普通商品房性質(zhì)，土地供應(yīng)采取定向供應(yīng)原則。定向：專為上述各類工程、項(xiàng)目需要征收集體土地特別是征地范圍內(nèi)涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷的農(nóng)（居）民安置使用。定量：嚴(yán)格限定需定向安置的農(nóng)（居）民的人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，即定向安置房人均建筑面積按不超過50平方米掌握。

三限指的是限戶型、限價(jià)、限交易。具體來說，限戶型：原則上按照國辦發(fā)[2006]37號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行"90/70"的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。限價(jià)：此類定向安置房的銷售價(jià)格可按：一級(jí)開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金（毛地價(jià)）+類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤率(3%)進(jìn)行核定。防止畸高畸低，體現(xiàn)既照顧和保護(hù)被征地拆遷農(nóng)（居）民的利益，又不會(huì)形成對(duì)全市商品房市場(chǎng)過大沖擊的原則。限交易：此類安置房不予辦理預(yù)售許可，嚴(yán)格掌握定向、定量的原則；此類定向安置房的產(chǎn)權(quán)人今后對(duì)所購安置房進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)交易行為比照"兩限"”普通商品房”退出機(jī)制的有關(guān)規(guī)定辦理。

三結(jié)合指的是此類定向安置房建設(shè)方式應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地拆遷方式相結(jié)合；此類定向安置房的銷售價(jià)格應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相結(jié)合；此類定向安置房建設(shè)應(yīng)與我市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策相結(jié)合。

搞清楚了它的含義，我們?cè)賮碚f說交易合法性的問題?，F(xiàn)實(shí)生活中，房價(jià)居高不下，這類型的房產(chǎn)相對(duì)市場(chǎng)價(jià)來說是比較吸引人的，很多人出于經(jīng)濟(jì)壓力的考慮可能會(huì)購買這類型的房產(chǎn)。我們代理的案件中，買賣雙方出于保險(xiǎn)的考慮，大部分都會(huì)在購房合同中明確約定待5年以后符合上市交易條件在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等類似的條款?？此迫f無一失，但隨著房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，或者賣方覺得賣虧了亦或買方覺得出價(jià)高了，從而引發(fā)解約糾紛。我們代理的案件中，基本都是圍繞著此類房產(chǎn)未滿5年上市交易合同有悖于法屬于無效為由，雙方進(jìn)行激烈的唇槍舌戰(zhàn)。

為何會(huì)以此為由呢？是因?yàn)槿ㄈ薜幕剡w房上市交易期限，確實(shí)有明文禁令，即“三定三限”定向房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為定向安置住房。安置家庭自取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅憑證之日起，5年內(nèi)不得上市交易；5年后可按市場(chǎng)價(jià)格上市交易，不補(bǔ)交土地收益。房屋產(chǎn)權(quán)證上應(yīng)注明“三定三限三結(jié)合定向安置房，取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明之日起，5年內(nèi)不得上市交易；5年后可按市場(chǎng)價(jià)格上市交易，不補(bǔ)交土地收益”字樣。如遇特殊情況，確需在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，由房屋所在區(qū)縣人民政府指定機(jī)構(gòu)按原銷售價(jià)格回購，納入本市保障性住房統(tǒng)一管理。

但是未滿5年上市交易合同真的無效嗎？這個(gè)答案是否定的。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，違反法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同才是無效的。而現(xiàn)行有效的關(guān)于三限房限制交易期限的規(guī)定都是部門規(guī)章或者規(guī)范性文件，不屬于法律或者行政法規(guī)。因此，即便違反這些禁令依然不影響合同的效力，所以即便三定三限的房子未滿5年上市進(jìn)行交易，合同依然是有效的。因此，一般遇到這類性質(zhì)的房產(chǎn)糾紛，我們不建議當(dāng)事人以此為由解約。