由于房屋存在貸款的原因，很多離婚案件對房屋歸屬進(jìn)行約定后，不能馬上變更房產(chǎn)登記，但這樣會產(chǎn)生糾紛。比如，離婚時房產(chǎn)約定給女方，因房貸未還清房產(chǎn)不能過戶到女方名下。離婚多年后，男方因個人債務(wù)被債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行房屋，那么，房子可以被強(qiáng)制執(zhí)行嗎?

這個問題涉及離婚協(xié)議約定的不動產(chǎn)歸屬能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行？對于這個問題，實務(wù)是有爭議的，各法院之間有截然不同的觀點。

一種觀點認(rèn)為，離婚協(xié)議書的約定作為雙方之間的內(nèi)部約定，《離婚協(xié)議書》對案涉房屋歸屬的約定并不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。根據(jù)《民法典》第二百零九條的規(guī)定：”不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。“

若房屋在被司法查封之前并未進(jìn)行變更登記，男方仍為登記產(chǎn)權(quán)人，《離婚協(xié)議書》中關(guān)于案涉房屋歸屬問題的約定不能對抗善意第三人債權(quán)的法律效力，所以，男方的債權(quán)人可以要求對男方名下的財產(chǎn)予以司法查封并申請強(qiáng)制執(zhí)行。

另一種觀點認(rèn)為，雙方簽訂的《離婚協(xié)議書》約定房產(chǎn)所有權(quán)歸女方所有，該約定是就婚姻關(guān)系解除時財產(chǎn)分配的約定，在訴爭房屋辦理轉(zhuǎn)移登記之前，女方享有將訴爭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下的請求權(quán)。女方的該請求權(quán)比債權(quán)人的普通債權(quán)請求權(quán)具有優(yōu)先性，能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。

首先，男方債務(wù)屬于離婚后債務(wù)，女方享有將訴爭房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下的請求權(quán)在前。女方的請求權(quán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于債權(quán)人的金錢債權(quán)。

第二，女方的請求權(quán)系針對訴爭房屋的請求權(quán)，主張的是物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而債權(quán)人的債權(quán)為金錢債權(quán)，并未指向特定的財產(chǎn)，訴爭房屋只是作為男方的責(zé)任財產(chǎn)成為債權(quán)人債權(quán)的一般擔(dān)保。在女方實際占有訴爭房屋的前提下，女方要求轉(zhuǎn)移登記的請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于債權(quán)人的金錢債權(quán)。

第三，債權(quán)人主張的金錢債權(quán)，系男方與女方婚姻關(guān)系解除后發(fā)生的，屬于男方的個人債務(wù)，與女方無關(guān)。在該債權(quán)債務(wù)發(fā)生之時，訴爭房屋實質(zhì)上已經(jīng)因女方與男方之間離婚協(xié)議的約定而不再成為男方的財產(chǎn)。

在一個問題出現(xiàn)實務(wù)爭議時，我們就要考慮怎么才能更好的保護(hù)自己的財產(chǎn)。拿今天說的這個問題來說。如果離婚時貸款未還清，寧肯先借錢還清貸款，然后自己再做抵押貸款也要把房產(chǎn)過戶辦理好，以免出現(xiàn)離婚后還要為都對方債務(wù)買單的情況。

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