大家好，我是藍白。

最近跟周圍朋友聊天，還有大家的評論互動里，我發(fā)現(xiàn)，有個現(xiàn)象越來越普遍：

提前還房貸。

業(yè)主群里在討論：各家銀行提前還貸，會不會收違約金，能省下多少利息，月供能減掉多少？

視頻下面的評論里，都在討論，前幾年買房站在了山頂上，成了高利率的“大冤種”。

周圍的朋友在抱怨：生意不好做，收入搞不好就斷流，手里的積蓄，還是優(yōu)先用來償債吧。

理由不同，形形色色，但都指向了一個事實：

不想給銀行打工了。

先說說怎么提前還貸吧。

每家銀行，規(guī)則不一樣，但操作起來大同小異。

一般用銀行手機客戶端操作就行，不需要去網(wǎng)點，提前預(yù)約，到時間自動扣除，可以選兩種方式：

一是還款金額不變，減少還款年限；

二是還款金額減少，還款年限不變。

至于是否會收取罰息，每家銀行，每個城市，都不太一樣，主要以簽訂合同為準。

我了解到的，以工行為例，客戶若在申請房貸后的一年內(nèi)提前還貸，將收取提前還貸金額的千分之五作為違約金。一年后提前還貸無需支付違約金，但是起還金額為5萬元。

招行規(guī)定，不滿一年而要提前還款的，要收取至少相對于實際還款額3個月的利息，而一年之后，需要收取一個月的。

讓藍白感慨的是，這才短短幾年，對房子的價值判斷，整個社會都出現(xiàn)了急劇的反轉(zhuǎn)。

還記得2015-2020年，各路媒體、專家、大V口中，提及房貸，清一色的認知是：

在紙幣泛濫的年代，房貸是人這一生最優(yōu)質(zhì)、利率最低的資產(chǎn)，要用足額度，用滿年限，提前還貸的錢，還不如做高杠桿，繼續(xù)買房積累資產(chǎn)。

這碗雞湯，干的人不少。

要知道，2017-2021年，不管以前的貸款基準利率上浮，還是后來的LPR加基點，首套房利率普遍在5.5%-6.3%的區(qū)間。

即便銀行反復(fù)在房貸利率上“薅羊毛”，依然有無數(shù)信奉“房貸即優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的人們，并肩接踵的沖進樓市。

原來在銀行面前甘做牛馬，再高的利率也要說聲謝謝。

現(xiàn)在銀行上趕著沖刺放貸，買房的還是愛答不理。

原來叫小甜甜，現(xiàn)在叫牛夫人。

為什么短短半年時間，人們對房貸的認知，出現(xiàn)了如此劇烈的變化？

從一份數(shù)據(jù)說起吧。

5月的金融數(shù)據(jù)還沒出，咱們就看看4月的。

4月份，居民房貸減少了605億元，同比少增4022億；

消費貸減少1044億元，同比少增1861億元；

經(jīng)營貸減少521億元，同比少增1569億元。

注意，居民中長貸，也就是房貸的少增幅度，比消費貸+經(jīng)營貸加起來，降的幅度還要大。

同樣的房貸負增長現(xiàn)象，在2月也發(fā)生過。

當(dāng)時居民中長貸降了459億，是2007年有數(shù)據(jù)以來的歷史第一次。

只隔了一個月，4月份又看到了房貸負增長，算是歷史第二次。

今年啥也沒干，凈見證歷史了。

一般來說，只有少數(shù)年份的2月，受春節(jié)因素影響會出現(xiàn)負增長，類似今年這種，2月和4月短期內(nèi)連續(xù)負增長，從來沒見過。

換個角度理解：居民的房貸償還額度，超過了借貸額度。

這似乎昭示了人們的生活態(tài)度，越來越保守。

大家可以看看社零，也就是社會消費品零售總額的變化。

4月社零總額29483億元，同比降了11.1％，結(jié)構(gòu)很有意思。

像化妝品、金銀珠寶、通訊器材和服裝鞋帽這些可選消費，降幅都超過了20%。

唯獨糧油、食品、中西藥品、飲料這些必選消費，增幅都接近10%。

前幾天看過《人物》雜志的一篇文章。

西二旗網(wǎng)約車司機的單量，比過去少了30%。

在這個以互聯(lián)網(wǎng)大廠帶動的食物鏈里，員工們的收入和流動，影響著司機的生計。

而司機們的聚散，又影響了周邊的煙酒、飲料、水果攤、大米盒飯小推車的生意好壞。

管中窺豹，人們對房貸的態(tài)度，也算是一種情緒折射。

說回還貸這件事。

一方面，房貸利率跳水式下降，讓那些5%-6%，乃至更高利率的購房者，產(chǎn)生了強烈的還貸沖動。

去年底的時候，銀行放貸的兩條紅線“余威仍在”，全國首套房平均利率普遍在6%左右。

即便當(dāng)時5年期LPR已經(jīng)降到了4.65%的水平，但不少城市的個貸加點普遍高達80BP以上。

這就導(dǎo)致了，幾個月之前買房的人，房貸利率少則5.88%，多則高達6.37%，還很有可能批不下來。

不是我不明白，是這世界變化快。

從年初央行反復(fù)強調(diào)銀行要“主動出擊”之后，現(xiàn)在，絕大部分城市都能執(zhí)行5年期LPR的基準利率。

一邊是銀行不再加基點，另一邊，央行又調(diào)低房貸利率下限20BP，下調(diào)5年期LPR15BP。

現(xiàn)在，大部分城市的首套房，已經(jīng)能執(zhí)行4.25%的標準。

算筆賬：

1月份的時候，100萬30年等額本息，利率5.88%，利息要還113萬，月供5900多。

現(xiàn)在買房，同樣100萬30年等額本息，利率4.25%，利息只有77萬，月供4900塊左右。

不到4個月的時間，利息少了36萬，月供少了整整1000塊。

換誰，白掏這么多錢不肉疼？換誰不會破防呢？

提前還貸，是低收入預(yù)期下對高利率的無奈，也是對自己“接盤俠”角色的痛苦平衡。

另一方面，是周期的威力。

學(xué)者朱鶴說：2021下半年到現(xiàn)在，疫情沖擊，疊加一些泛服務(wù)業(yè)的環(huán)境變化，使居民部門，對能提供長期效用的支出變得更加謹慎。

盡量減少未來的剛性支出，既壓縮債務(wù)規(guī)模，又壓縮償債久期。

企業(yè)和家庭，因為資產(chǎn)負債表受損，而不得不增加儲蓄、減少消費和投資、歸還債務(wù)和去杠桿。

以后能掙多少錢都不知道，月供能不能還得上都不知道，再聊什么“買房變富”，太過蒼白。

這種樓市“低欲望”階段背后，是經(jīng)濟周期的擴張與收縮。

2015-2020年，是居民部門加杠桿速度最快的時間。

2020年末，我國居民部門杠桿率是62.2%，比2015年末提升23個百分點。

這個杠桿率，是包含購房貸款，也就是中長貸影響的。

那些年，房價的上漲，帶動整個社會出現(xiàn)了財富幻覺，以至于出現(xiàn)一個現(xiàn)象：

不光是買房，人們的消費、投資、負債意愿，都在前所未有的放大。

比如，2015-2020年末，居民部門非購房類貸款余額，從12.84萬億增加到28.74萬億，年復(fù)合增長17.49%。

月薪3000，十幾張卡挨個透支，拆東墻補西墻，活得逍遙自在。

我記得2019年的時候，李迅雷說了一句話：房價上漲，才是拉動消費的真正動力。

當(dāng)時被很多人噴，其實忽視了他這句話的語境。

其實，在財富幻覺年代，房價對消費起到了兩個作用：

一是刺激消費，二是擠壓消費。

這兩者并不矛盾。

姜超有個分類，居民購買力的收入來源，有三個部分：

一是與企業(yè)盈利相關(guān)的工資性收入和經(jīng)營性收入，拿工資或者做生意。

二是與資產(chǎn)價格相關(guān)的財產(chǎn)性收入，房子就是典型。

三是與政策相關(guān)的轉(zhuǎn)移性收入，比如退稅、補貼和救濟。

2017年房價漲幅最猛的時候，家電、家具和建材增速也非常猛。

財產(chǎn)性收入上漲，又帶動非必需品、奢侈品的消費，比如金銀珠寶，出國旅游，甚至去澳門一擲千金。

但隨之而來的，是對居民消費傷害非常大的擠出效應(yīng)。

比如，2014-2016年，這個階段是一二線城市在領(lǐng)漲，京滬廣深漲幅全部超過50%，但消費品零售總額的漲幅，只有15%。

城市越大，房價上漲對消費的刺激作用越小，反之同理。

姜超舉了兩個例子。

北京的房價收入比是23，每上漲1%，只會帶來消費增速上漲0.2%。

呼和浩特房價收入比在10以內(nèi)，每上漲1%，會帶來7.9%的消費增速。

這當(dāng)然是一把雙刃劍。

大城市仿佛是一個巨大的蓄水池，人來人往，金錢不眠，對房價波動的容忍度很高。

小城市一旦出現(xiàn)巨大的漲幅，短期的過度繁榮終將反噬，為將來的劇烈下行埋下伏筆。

華創(chuàng)宏觀張瑜提供了一個角度，房子與理財?shù)年P(guān)系。

不管首套還是二套，所有人的購房行為，都存在“擇時”的考量。

當(dāng)下的情況是，買房不如買理財，借貸不如靠本錢。

截止到3月份，房價同比漲幅是0.7%，房貸利率5.49%，理財收益率2.85%。

房價同比漲幅，明顯低于房貸利率和理財收益率。

他把購房收益減去購房成本，再除以購房本金，得出的結(jié)果，再減去理財收益率，得出一個指標：

叫購房額外收益率。

按現(xiàn)在的4.25%房貸利率，全年房價同比，必須回到3.1%左右的同比增速，對應(yīng)一二線城市的房價，同比漲幅必須超過6%，尤其是一線城市，核心城區(qū)的漲幅會非常高。

這種情況下，居民購房額外收益率，才有可能回正，才能喚醒人們買房的欲望。

所以，從居住角度，從來不存在什么剛需。

提前還貸的背后，是“你不買，我不買，明天還能降200”的預(yù)期，和“限購、限貸、限價、限售”口子越開越大之間的博弈。

至少現(xiàn)在我們看到的，還是“你，我，200”占上風(fēng)。

我是藍白，今天先聊到這，咱們下期再見。

資料來源：

《中國新聞周刊》：提振消費到了關(guān)鍵時刻

《人物》：在西二旗，網(wǎng)約車司機什么都知道

朱鶴《復(fù)雜環(huán)境下，居民長期收入預(yù)期或現(xiàn)系統(tǒng)性變化》

姜超《哪里正在買什么？——兼論區(qū)域消費分化及其成因》

張瑜《當(dāng)買房跑不過買理財，15bpLPR夠嗎？》