作者 l 橙子

在房地產(chǎn)最為傳奇的黃金年代，建業(yè)地產(chǎn)（00832）的胡葆森與萬科的王石、萬通的馮侖被并稱為“地產(chǎn)三劍客”。

隨著王石、馮侖退隱，一個屬于地產(chǎn)的黃金時代也宣告結(jié)束，獨留建業(yè)的胡葆森在地產(chǎn)“黑鐵時代”苦苦支撐，而這三人從某種程度而言，何嘗不是房地產(chǎn)發(fā)展的一個縮影。

近日，隨著房地產(chǎn)市場頻獲政策性利好，以及樓市板塊觸底反彈，建業(yè)地產(chǎn)也迎來股價連續(xù)反彈。

3月16日到18日，建業(yè)連續(xù)三個交易日累計漲幅達28%。不過，拉長時間線來看，建業(yè)年初至今股價則處于持續(xù)下跌狀態(tài)。

圖片來源：東方財富

日前，建業(yè)又披露了2022年前2個月經(jīng)營數(shù)據(jù)，實現(xiàn)合約銷售額31.65億元，同比增加35.5%，也算取得一個不錯的開門紅，但回看整個2021年，建業(yè)恐難交一份滿意答卷。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)官方公告

全年銷售不及預(yù)期

盈利質(zhì)量有待提升

跟大多數(shù)房企布局全國或者在某個區(qū)域集中布局不同，建業(yè)自成立以來，在河南起家，卻幾乎從未走出河南，也因此人送外號“河南王”。

稱號雖響，但也受制河南。

2016年之前建業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)一直默默無聞，在當年房企銷售金額排行榜上一度跌到68位。整個2016年建業(yè)實現(xiàn)銷售額同比增長28%，但也只有201.46億元。

不過，從2016年起，隨著棚改加速，河南樓市也迎來最后一波繁榮，建業(yè)多年來的下沉式布局，也終獲回報。僅用了三年，建業(yè)便跨入千億房企俱樂部。

2019年，建業(yè)實現(xiàn)銷售額1011.5億元，同比增長39.8%，并推動其2019年業(yè)績大增，成功邁入千億房企俱樂部。

不過隨著棚改政策收緊，建業(yè)2020年僅實現(xiàn)合約銷售額1026.42億元，同比微增1.5%。

到2021年，疊加疫情和洪災(zāi)影響，建業(yè)全年僅實現(xiàn)合約銷售額601億元，同比下降12%，未完成全年700億銷售目標。

盡管建業(yè)尚未披露2021年業(yè)績情況，但照上述發(fā)展情況來看，建業(yè)全年業(yè)績恐難有亮眼表現(xiàn)。

而且建業(yè)對河南市場的單一性依賴，也在壓縮建業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的安全邊際，導(dǎo)致其受河南大環(huán)境影響較大，而這也是建業(yè)盈利質(zhì)量持續(xù)偏低的重要原因。

根據(jù)其2021年半年報，建業(yè)去年上半年實現(xiàn)營收203.57億元，同比增長56.36%。但歸母凈利潤則僅同比增長0.29%，為7.29億，毛利率也較年初下滑1.98個百分點至17.87%，凈利率則只有5%，兩項指標均低于行業(yè)平均水平。

圖片來源：東方財富

2021年整個上半年，建業(yè)在現(xiàn)金流方面，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額凈流出近34億元，加上上半年債務(wù)清償，建業(yè)去年上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈流出額高達117.13億元。

圖片來源：東方財富

現(xiàn)金流情況持續(xù)堪憂，也讓建業(yè)在去年河南洪災(zāi)背景下，不得不向政府發(fā)出求救信，信中建業(yè)表示受洪災(zāi)、疫情影響，建業(yè)損失或超50億元。

今年來，建業(yè)整體經(jīng)營狀況似乎也沒有太大改善，不僅高管人事變動頻繁，建業(yè)也在通過調(diào)整區(qū)域組織架構(gòu)，將超六成員工下放到一線，涉及在崗人員超650人，市場對此解讀為“變相裁員”。

胡葆森則極力辯解，此舉并非裁員，且員工規(guī)模的基本面并沒有改變，而是遵循“精總部，強基層”原則，將總部超過一半的員工返回一線，到能聽得到“炮聲”的市場上去成長。

只是這番解釋多少有些外強中干，同時也將建業(yè)當前經(jīng)營壓力擺上臺面。

高額負債下

建業(yè)地產(chǎn)壓力山大

除了經(jīng)營層面建業(yè)面臨盈利壓力，財務(wù)結(jié)構(gòu)方面，建業(yè)同近期大多數(shù)房企一樣，也面臨較大程度的債務(wù)壓力。

拉長時間線，由于土儲規(guī)模不斷增加，建業(yè)這幾年的負債總額也在大幅增長。從2017年到2020年，建業(yè)負債總額從540.54億元，一路增至1493.19億元。

圖片來源：東方財富

截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)負債總額增至1486億元，流動負債達1264億元，凈借貸總額約為118.13億元，推動其凈負債率較2020年增加79個百分點至92.6%。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)2021年半年報

在全部負債結(jié)構(gòu)中，建業(yè)有息負債余額為282.93億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債占比約為30.1%，且融資成本約為7.6%。加上大幅凈流出的現(xiàn)金流，建業(yè)財務(wù)狀況著實嚴峻。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)2021年半年報

而且，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，建業(yè)地產(chǎn)目前還有8筆總計24.6億美元的美元債 ，其中今年8月有一筆5億美元的債券到期。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

以三道紅線的標準看，截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)凈負債率為93.60%，現(xiàn)金短債比為1.26，而剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為87.25%。

盡管三項指標兩項達標，但建業(yè)的高資產(chǎn)負債率也意味著該公司很難承受較大且持續(xù)的外部環(huán)境沖擊。如果不能從其他途徑拓寬現(xiàn)金流，改善經(jīng)營狀況，建業(yè)的日子恐怕不會太好過。

不過，建業(yè)在2019年完成河南地產(chǎn)全覆蓋后，也在2021年提出走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原的目標。只是在當前樓市現(xiàn)狀下，建業(yè)的擴張計劃怎么看，都有些亡羊補牢的味道。

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