（踩盤報(bào)告系列）

一點(diǎn)前言

本文原策劃于2022年10月，因眾所周知的

原因，延后發(fā)布，內(nèi)容與前文

深度相關(guān)，建議各位看官可先行回顧

2022年10月下旬至11月30日，因受到

事件的肆虐，這段日子是海珠區(qū)以及廣州乃至全國(guó)的瘋狂時(shí)刻，每天深受連番信息爆炸以及對(duì)未來彷徨無助所折磨。

而到12月，優(yōu)化防控的后遺癥還沒完全平復(fù)，恢復(fù)公共交通后客流量不復(fù)往常，雖然鼓勵(lì)消費(fèi)可惜街上人流稀疏，解禁堂食反而找不到哪家餐廳有點(diǎn)人氣的……

工作日期間乘客寥寥無幾的三號(hào)線車廂

縱觀整個(gè)廣州，受到前期

事件影響最為苦B的小區(qū)，莫過于被稱為海珠民間一哥的逸景翠園，因其地處鳳陽(yáng)康鷺片區(qū)的核心輻射區(qū)，在當(dāng)時(shí)11月最嚴(yán)峻的時(shí)候，小區(qū)外圍都是有家歸不得的帳篷露宿人員。

逸景翠園外的露宿者（攝于2022年11月）

好了，到如今的2023年2月，黃馬、紅馬、行程馬、場(chǎng)所馬、水馬、鐵馬已通通掃進(jìn)歷史的垃圾堆，過去的痛就此結(jié)束。下面我們開始對(duì)逸景翠園進(jìn)行深度解讀。

開始正文

國(guó)慶假期過后，當(dāng)期結(jié)束的廣州第三輪土拍，海珠區(qū)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)光，其位于海珠中部的廣州大道南與洛溪橋西側(cè)兩個(gè)地塊成為本輪土拍僅有實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)成交，分別被保利和中國(guó)鐵建奪得。

廣州第三輪土拍中心區(qū)成交詳情

其中保利競(jìng)得的廣州大道南地塊更是沖上廣州土拍樓面價(jià)前十級(jí)別。

截至2022年10月，廣州前十地王，海珠已獨(dú)占6席，舊時(shí)被戲稱為“河南僻鄉(xiāng)”的海珠猶如丫鬟翻身，妹仔大過主人婆，未來海珠的價(jià)值充滿無限想象。

廣州前十地王（截至2022年10月）

前文有述海珠西代表宜居，海珠東代表未來，海珠中才是產(chǎn)住融合的人間真實(shí)。

縱觀整個(gè)海珠中部，主要由本土房企朱氏家族的合生創(chuàng)展、珠光集團(tuán)、珠江投資深度掌控，沿著廣州大道的中軸線由北往南，周邊分布著赤崗北珠江帝景、新港西愉景雅苑、愉景南苑、廣州大道南逸景翠園、南洲瀝滘盛景家園（羅馬家園）、珠江御景灣等眾多兄弟樓盤。

這一次，我們來深度解讀海珠中部最具影響力的逸景翠園，它又被稱為實(shí)實(shí)在在的海珠民間一哥。

1 海珠C位

海珠C位

逸景翠園位于海珠區(qū)鳳陽(yáng)街道，廣州大道南西側(cè)，疊景路南側(cè)，逸景路北側(cè)，通常來說，這個(gè)區(qū)域?qū)儆趶V州大道南板塊。

該地段最大的優(yōu)勢(shì)是距離珠江新城CBD及琶洲西區(qū)CBD直線距離僅為4km，周邊的道路通達(dá)性十分便捷，平日自駕20min內(nèi)均可到達(dá)上述區(qū)域。

整體的布局可通過下圖一窺究竟，珠城、琶洲咫尺之遙，日常通勤輕松出行。

逸景翠園區(qū)位圖

交通配套

自駕方面，逸景翠園出門往東是主干道廣州大道，城區(qū)大動(dòng)脈之一，北連越秀、天河、白云，往南可通番禺。

現(xiàn)階段10分鐘步行范圍內(nèi)并未有地鐵站點(diǎn)分布，前往遠(yuǎn)處的8號(hào)線鷺江站、3號(hào)線與8號(hào)線交匯客村站需要經(jīng)過接駁。

小區(qū)南側(cè)在進(jìn)行地鐵11號(hào)線逸景路站建設(shè)工程，據(jù)廣州地鐵9月份公布的進(jìn)度信息顯示，11號(hào)線土建工程已累計(jì)完成84%，逸景路站的開通逐日漸近。

11號(hào)線是廣州地鐵首條大環(huán)線，沿線換乘站點(diǎn)眾多，可快捷連通廣州主城區(qū)各大熱點(diǎn)地段，是未來可以預(yù)見的一大利好。

產(chǎn)品概況

整個(gè)逸景翠園分為東、西兩個(gè)大區(qū)，中間以華盛南路分開，共70棟約7000戶，建成年份由2000至2016年，樓齡差距跨度大。

東區(qū)靠近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和合生廣場(chǎng)，西區(qū)靠近學(xué)校和布匹市場(chǎng)，南部是海珠濕地上涌果樹公園，北部是海珠區(qū)的兩大城中村巨頭康樂村和鷺江村。

產(chǎn)品多為12-13層的小高層，28-33層的高層住宅，戶型包含1至6房，除了通常的平層產(chǎn)品，還有合生系常見的頂層復(fù)式，時(shí)至今日頂復(fù)還有新房在推，和同一血統(tǒng)的珠江帝景手法雷同，頂復(fù)捂盤擠牙膏式出售。

小區(qū)內(nèi)部園林綠化怡人，各組團(tuán)間設(shè)置大面積的林蔭綠化步道，口袋公園遍布，兒童活動(dòng)區(qū)域充足，方便住戶日常的休閑活動(dòng)。

歷經(jīng)多年，逸景翠園的業(yè)主住戶群體以海珠區(qū)原住民改善族、布匹貿(mào)易產(chǎn)業(yè)人員、政府公務(wù)員、天河上班族居多，人口構(gòu)成來源以廣府、潮汕、鄂湘贛地區(qū)為主，屬于多文化融合的大型小區(qū)。

逸景翠園小區(qū)布局圖

小區(qū)內(nèi)部遍布口袋公園

綠樹成蔭的健身步道

價(jià)格區(qū)間

參考貝殼的數(shù)據(jù)，逸景翠園現(xiàn)時(shí)的放盤均價(jià)約為6.22W（2022年12月均價(jià)6.22W,而10月的均價(jià)6.35W，估計(jì)受到11月的連環(huán)影響，部分布行老板深受打擊，報(bào)價(jià)有所下調(diào)），歷史成交均價(jià)大多處于5.2W-6.5W。

相比鄰近的赤崗北及琶洲板塊10W+的高價(jià)，逸景翠園處于相對(duì)的價(jià)格洼地。

其中兩房產(chǎn)品集中在70-80平面積段，總價(jià)介于400W-450W，三房產(chǎn)品面積段為100-110平，價(jià)格介于550W-700W，四房產(chǎn)品面積段為120-130平，價(jià)格介于700W-850W的區(qū)間，至于合生系的頂復(fù)屬于享受型產(chǎn)品，溢價(jià)過高，在這里就不多推薦了。

逸景翠園歷史價(jià)格對(duì)比

（左2022年10月，右2022年12月）

逸景翠園近期成交記錄

2 多元配套

教育強(qiáng)區(qū)

逸景翠園周邊學(xué)校眾多，強(qiáng)校環(huán)繞，優(yōu)質(zhì)教育充足。

小區(qū)內(nèi)部配套市一級(jí)逸景幼兒園，東、西區(qū)各分布一個(gè)校區(qū)，接送小孩無需進(jìn)出小區(qū)，安全有保障。

省一級(jí)的逸景第一小學(xué)（逸景校區(qū)），位于小區(qū)的西側(cè)，創(chuàng)辦于2003年，建校雖晚，但憑著多年來的強(qiáng)力發(fā)展，擁有不俗的教學(xué)水平，據(jù)聞近年成績(jī)已位于海珠前五。

整體與海珠區(qū)的傳統(tǒng)強(qiáng)校昌崗中路小學(xué)、同福中路小學(xué)、海珠區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、寶玉直小學(xué)相比也算得上旗鼓相當(dāng)。該校某年的畢業(yè)班，1個(gè)考上華附，4個(gè)考上六中課改班，只有5%的的學(xué)生參加電腦派位。并且在海珠區(qū)的抽測(cè)中，多年排在區(qū)前幾名。

其小升初派位對(duì)應(yīng)海珠區(qū)第六組，派位結(jié)果整體質(zhì)量也有保障。

逸景第一小學(xué)小升初派位

逸景第一小學(xué)緊鄰六中珠江中學(xué)，同為省一級(jí)學(xué)校，目前已民轉(zhuǎn)公，如分派到此，小學(xué)到初中基本實(shí)現(xiàn)無縫連接，免去日常上課通勤的舟車勞頓。

除了這些公辦牛校，民辦的華南師范大學(xué)附屬中學(xué)海珠雙語(yǔ)學(xué)校就在逸景翠園南面，這是一所涵蓋?學(xué)、初中的九年一貫制民辦國(guó)際化寄宿學(xué)校，已于2021年9月正式開學(xué)。它是海珠區(qū)首個(gè)省教育廳直屬品牌學(xué)校，第一所國(guó)際化雙語(yǔ)教學(xué)的未來學(xué)校。華附海珠的高定位，對(duì)舍得重金投資教育的家長(zhǎng)也是一種不錯(cuò)的選擇。

多元化商業(yè)

身處7000戶數(shù)萬(wàn)人的大型小區(qū)，商業(yè)配套肯定無需擔(dān)心，日常生活所需在小區(qū)底商足可解決，菜市場(chǎng)、餐飲店遍布小區(qū)周邊，主要以入住人口來源為導(dǎo)向，以潮汕菜系和鄂湘贛菜系居多，身在逸景發(fā)愁的是否會(huì)被琳瑯滿目的美食所困惑，不慎患上選擇困難癥。

出門往東就是廣州老四區(qū)唯一的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而合生廣場(chǎng)也在鄰近，布行市場(chǎng)核心區(qū)合生新天地也即將開業(yè)。雖然沒有地鐵導(dǎo)入外來消費(fèi)人群，但背靠龐大產(chǎn)業(yè)人口，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和合生廣場(chǎng)成為海珠中部的商業(yè)地標(biāo)。

夜市商業(yè)和夜生活是判斷煙火氣的典型代表，海珠西有寶業(yè)路、太古倉(cāng)，海珠東有琶醍、BBR，而逸景所處的海珠中，則有康樂、鷺江為中心的夜市生活，還有24小時(shí)不打烊的志懋酒店。

曾號(hào)稱地球不爆炸就不打烊的商業(yè)地標(biāo)——志懋會(huì)所

自然景觀

小區(qū)南部即是海珠濕地的上涌果樹公園，而距離海珠湖及海珠國(guó)家濕地公園，僅僅是數(shù)分鐘的車程。

一流景觀海珠湖

醫(yī)療配套

前往周邊大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，10分鐘可達(dá)中山大學(xué)附屬第二醫(yī)院（孫逸仙紀(jì)念醫(yī)院南院區(qū)），而海珠區(qū)的醫(yī)療中心昌崗（廣州市第二人民醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院）或赤崗（廣東省第二人民醫(yī)院、解放軍第七十四集團(tuán)軍醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院），需約20分鐘車程。

3 槽點(diǎn)拉滿

槽點(diǎn)時(shí)間

地處產(chǎn)業(yè)中樞

前文所述，海珠中與海珠西有著很大的不同，海珠西重宜居輕產(chǎn)業(yè)，而海珠中則有著產(chǎn)住融合的基因。

逸景和布行中樞珠江壹號(hào)寫字樓僅僅一路之遙

逸景翠園正位于海珠兩大民間產(chǎn)業(yè)（布匹及二手車貿(mào)易）的區(qū)域深腹，也正因?yàn)榇?，相?dāng)一部分的業(yè)主或租戶都是上述產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，小區(qū)內(nèi)日常出入的人員較為復(fù)雜，更有甚者，出租小區(qū)外部底商用作布行的門面或者小倉(cāng)庫(kù)。

產(chǎn)住一體化的實(shí)質(zhì)是有了，但居住體驗(yàn)感卻大受影響。

從官方角度來說，這些產(chǎn)業(yè)往往上不了大臺(tái)面，是歷年規(guī)劃所忽略的，一直以來任其野生發(fā)展，單單依靠民間的發(fā)聲，影響力不足，被外界所忽視。

被用作經(jīng)營(yíng)布行的小區(qū)底商

緊鄰城中村

逸景翠園北側(cè)直接緊鄰康樂和鷺江兩大城中村，加上來來往往的布匹從業(yè)人員，造成周邊環(huán)境不佳。這也是其成為全廣州受

事件影響最為苦難的小區(qū)，這一點(diǎn)對(duì)于心理潔癖的人，基本可以勸退。

小區(qū)緊鄰康樂村和鷺江村

青銅物業(yè)

合生樓盤與康景物業(yè)是一對(duì)難兄難弟，大多數(shù)的合生樓盤都是標(biāo)配康景物業(yè)。相對(duì)于中海、保利的優(yōu)秀代表，康景物業(yè)風(fēng)評(píng)一向遜色，只能算是倔強(qiáng)青銅的級(jí)別。

具體到逸景翠園來說，因租戶眾多，來往頻繁，有時(shí)候門崗形同虛設(shè)，人員隨意進(jìn)出，大多時(shí)候也無可奈何。

當(dāng)然逸景的康景也不是一無是處，早就2018年就前瞻性地對(duì)兩輪電動(dòng)車進(jìn)行嚴(yán)格管理，將所有電動(dòng)車排除在小區(qū)外，真正做到人車分流，杜絕安全隱患，此舉還上了珠江臺(tái)的報(bào)道，受到民眾贊賞。

逸景翠園康景物業(yè)難得的正面新聞報(bào)道

這一招電動(dòng)車管理確是明智之舉，時(shí)至今日，其他大多數(shù)小區(qū)的電動(dòng)車還是隨意停放，像逸景翠園這么規(guī)整的入戶樓道實(shí)屬少見。

至于康景物業(yè)的拉跨，兄弟樓盤珠江帝景已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)了，相信逸景翠園也會(huì)跟著老大哥的榜樣，后續(xù)對(duì)升級(jí)物業(yè)管理會(huì)走出嘗試的新一步。

戶型獨(dú)特

在樓市發(fā)展的某個(gè)階段，采用弧形外立面顯得氣派是部分開發(fā)商的共識(shí)，所以那個(gè)年代的出品大多數(shù)有著戶型不太方正的通病。

獨(dú)顯年代感的經(jīng)典弧形外立面

具體到逸景翠園，弧形落地玻璃幕墻大行其道，整體外立面偏圓潤(rùn)又未過于另類，涉及到部分戶型的臥室有圓弧窗戶，采光面增大，但空間利用不足。

弧形落地窗是逸景翠園大多數(shù)戶型的特色

至于是否能夠接受，那就要按個(gè)人的審美與需求做衡量取舍。

適用人群

首先，考慮逸景翠園的人群，其一大前提是能夠接受其外部環(huán)境。

在此前提下，除了周邊的產(chǎn)業(yè)人群，琶洲及珠城的外溢人群也可選擇，畢竟價(jià)格優(yōu)勢(shì)擺在眼前。

此外，對(duì)教育有適當(dāng)要求的人群，也可以列入考慮范圍，逸景翠園也算是海珠區(qū)的好學(xué)區(qū)。

對(duì)于未來的增量期望，地鐵大環(huán)線11號(hào)線已具備確定性，琶洲CBD的發(fā)展逐步成型。未來的中大國(guó)際創(chuàng)新生態(tài)谷的推進(jìn)，五鳳、康樂、鷺江的城中村拆遷尚存可能，但需足夠耐心。

綜合來說，逸景翠園擁有市中心熱門地段，加上地鐵、優(yōu)質(zhì)學(xué)位、成熟商圈的加持，雖然周邊環(huán)境遜色，瑕疵明顯，但苦于周邊缺少與之匹敵的對(duì)手，也不妨礙它以一己之力撐起海珠中軸線，成為實(shí)實(shí)在在的民間一哥。

2022年的第三輪土拍，保利競(jìng)得廣州大道南廣一電商園的海珠地王，距離逸景翠園不遠(yuǎn)，但地塊面積僅有1.3萬(wàn)平，折合樓面價(jià)高達(dá)4.8W+，項(xiàng)目建成后體量遠(yuǎn)小于逸景，將來還難以撼動(dòng)逸景在海珠中部的霸主地位。

未來，海珠中部的江湖紛爭(zhēng)，我們后續(xù)一起拭目以待……