無論是來北京前，還是來北京后，每每提起北京的房價(jià)，大家都會(huì)說出三個(gè)字「買不起」。

確實(shí)，北京房價(jià)非常貴，但是究竟「貴」到什么程度，我們卻無法說出一個(gè)數(shù)。

幾年前，我研三還沒畢業(yè)時(shí)，我作為校園大使協(xié)助公司做了一些校園招聘工作，HR姐姐請(qǐng)我們幾個(gè)校園大使吃飯，飯桌上就提到在北京買房問題，HR姐姐表示：「北京房價(jià)確實(shí)貴，但是如果兩個(gè)人一起努力，再加上背后的兩個(gè)家庭支撐，踮踮腳還是可以夠著的?！?/p>

「踮踮腳」這個(gè)詞給我留下了深刻的印象。

比起在一些二線城市工作的同學(xué)，可能在畢業(yè)一兩年后就買房了，甚至有些沒有讀研的同學(xué)都置換過一次房子了。在北京，大部分人在工作的前三年，都沒有資格考慮房子的問題，工作的四到六年，才可以慢慢考慮一下房子的問題。

1、購房資格

首先，本文不考慮購房資格的事情，如果想在北京買房，購房資格也肯定是可以解決的，要么有戶口，要么有工作居住證+60個(gè)月連續(xù)社保。

2、購房范圍

房地產(chǎn)有一個(gè)詞叫「90/70政策」：

2006年，建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”這就是俗稱的90/70政策。

尤其在北京這樣人口高密度的城市，大部分房子都是小于90平米的。

所以購房范圍限定在90平米，這個(gè)限制條件會(huì)影響后面一些稅費(fèi)的計(jì)算。

在北京，對(duì)于新房和二手房的選擇，絕大部分人會(huì)選擇二手房，新房位置一般位置比較偏，而且相當(dāng)多的很貴，所以后面說的都是「二手房」

另外，首套和二套購房差距也很大，后面不特別說明的話都是「首套」。

3、住房權(quán)屬

其次，北京的住房權(quán)屬非常多，多達(dá)十幾種，常見的如商品房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公房，不同權(quán)屬的住房會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)的不同，有時(shí)候同一個(gè)小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)不同的權(quán)屬，房屋總價(jià)看著差不多，但是稅費(fèi)可能會(huì)相差十幾萬甚至上百萬。

下面動(dòng)圖就是一個(gè)例子，同一個(gè)小區(qū)，戶型很像，總價(jià)都是445萬，但細(xì)看權(quán)屬，第一個(gè)是「商品房」，稅費(fèi)是3.6萬，而第二個(gè)是「限價(jià)商品房」，稅費(fèi)是108.6萬，整整差了105萬。

為了簡單起見以及本人目前對(duì)購房知識(shí)的了解，后面如果不特別說明的話，說的都是「商品房」，未來如果有精力，我再研究研究其他權(quán)屬，給大家分享。

4、幾個(gè)價(jià)格

• 成交價(jià)：雙方談攏的，需要實(shí)際付出的價(jià)格

• 網(wǎng)簽價(jià)：告知國家的價(jià)格，各種稅費(fèi)以此基數(shù)計(jì)算，成交價(jià)超出網(wǎng)簽價(jià)的部分一般會(huì)以裝修費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等名義寫進(jìn)合同

• 評(píng)估價(jià)：房產(chǎn)在銀行心中的價(jià)格，并以此基數(shù)來貸款，一般是成交價(jià)的9折或95折

5、普通住宅/非普通住宅

在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)，有個(gè)很關(guān)鍵的條件就是房子是普通住宅還是非普通住宅。

普通住宅需要滿足三個(gè)條件：

1. 建筑面積不高于140㎡

2. 容積率不低于1.0

3. 相較于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策的住房普通住宅實(shí)際成交價(jià)格不高于他們平均交易價(jià)格的1.2倍。具體為:

   1）五環(huán)內(nèi)網(wǎng)簽價(jià)不超過468萬或單價(jià)不超過39600元/平米

   2）五到六環(huán)網(wǎng)簽價(jià)不超過374.4萬或單價(jià)不超過31680元/平米

   3）六環(huán)外網(wǎng)簽價(jià)不超過280.8萬或單價(jià)不超過23760元/平米

如果無法同時(shí)滿足上面三個(gè)條件，房子就會(huì)被定義為「非普通住宅」。

條件1和2絕大部分情況下都可以滿足，條件3就得看情況了。

在實(shí)際交易過程中，中介會(huì)建議把網(wǎng)簽的合同總價(jià)卡在上述條件3以下，這樣將房子定為「普通住宅」可以少交不少稅費(fèi)。

6、稅費(fèi)

權(quán)屬圈定為「商品房」后，稅費(fèi)規(guī)則就比較明確了，商品房的稅費(fèi)主要是以下三種：

1.契稅（買方的首套房）

• 90平方米以下按網(wǎng)簽價(jià)的1％繳納

• 90平方米以下按網(wǎng)簽價(jià)的1.5％繳納

2.增值稅及附加稅（其中5%是增值稅，0.3%是附加稅）：

是否普通住宅是否滿2年增值稅及附加稅是是0否是(網(wǎng)簽價(jià)-原值)/1.05×5.3%-否網(wǎng)簽價(jià)/1.05×5.3%

3.個(gè)人所得稅，看是否是賣方唯一的房產(chǎn)，且賣方已經(jīng)取得房產(chǎn)證5年，也就是符合「滿五唯一」，個(gè)人所得稅為0，如果不滿足「滿五唯一」：

• 有原值：(網(wǎng)簽價(jià)×0.9-原值-原契稅-業(yè)主已付貸款利息)×20%

• 無原值：(網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅)×1%

以上可以看出，當(dāng)我們滿足「滿五唯一」的時(shí)候，增值稅及附加稅和個(gè)人所得稅就是0了，所以買房時(shí)優(yōu)先考慮「滿五唯一」的房子。（話說增值稅及附加稅和個(gè)人所得稅都是賣家承擔(dān)，但實(shí)際上也都包含在房價(jià)中了，也是買家在出錢）

7、中介費(fèi)

根據(jù)某大型中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，代理費(fèi)為成交總價(jià)的2.2%，還是一個(gè)保障服務(wù)費(fèi)，為成交總價(jià)的0.5%，算下來中介費(fèi)率是2.7%。

8、總現(xiàn)金準(zhǔn)備

總現(xiàn)金準(zhǔn)備，也就是買房前需要準(zhǔn)備的現(xiàn)金，包括凈首付、稅費(fèi)和中介費(fèi)。

凈首付=房屋總價(jià)-評(píng)估價(jià)×(1-貸款比例)

貸款是按照評(píng)估價(jià)貸的，普通住宅的首付比例為35%，非普通住宅的首付比例為40%；

稅費(fèi)按照「滿五唯一」且房子面積小于90平米計(jì)算，也就是1%；

中介費(fèi)按2.7%來計(jì)算。

總現(xiàn)金準(zhǔn)備=凈首付+稅費(fèi)+中介費(fèi)

其實(shí)，出于穩(wěn)妥，應(yīng)該在總現(xiàn)金準(zhǔn)備基礎(chǔ)再準(zhǔn)備不少于10萬，用于其他可能費(fèi)用以及可能的裝修、家電、家具的購置，本文不考慮此類費(fèi)用。

9、貸款總額

貸款總額=房屋總價(jià)-凈首付=評(píng)估價(jià)×(1-貸款比例)

注意貸款時(shí)看評(píng)估價(jià)的，評(píng)估價(jià)一般是總價(jià)的90%~95%，但也有些老破小會(huì)給更低的評(píng)估系數(shù)。

10、公積金貸款

北京公積金貸款分為國管公積金和市管公積金，我個(gè)人是市管的。目前的政策是：每交一年可以貸款10萬，不足一年算一年，上限120萬。我現(xiàn)在是工作到第4年了，公積金交了3年不到4年，也就是可以貸款40萬。

假如我明年的這個(gè)時(shí)候貸款，就可以貸50萬了。

公積金目前的基準(zhǔn)利率為3.1%

11、商業(yè)貸款額

公積金貸款肯定是不夠的，所以肯定會(huì)涉及到商業(yè)貸款。

商業(yè)貸款額=貸款總額-公積金貸款額

這里需要注意的是，商業(yè)貸款額度也是有上限的，很多資料中都提到

五環(huán)內(nèi)最高貸款可以到304萬，五環(huán)外只能貸款243萬

但是我仔細(xì)研究后這個(gè)其實(shí)是人為設(shè)定的指標(biāo)，還記得前面普通住宅和非普通住宅的界限嗎？

五環(huán)內(nèi)：468萬，五環(huán)外：374.4萬

按照最高貸款比例1-35%=65%來計(jì)算：

五環(huán)內(nèi)：468×65%=304.2萬，五環(huán)外：374.4×65%=243.36萬

發(fā)現(xiàn)了么？「五環(huán)內(nèi)最高貸款可以到304萬，五環(huán)外只能貸款243萬」實(shí)際上對(duì)房子限定在普通住宅的條件下的貸款額度上限。

實(shí)際上，如果你購買非普通住宅，完全可以貸更多的款，當(dāng)然，你的稅費(fèi)（主要是增值稅和附加稅）從0變?yōu)橐粋€(gè)實(shí)實(shí)在在的數(shù)字。

12、貸款年限

影響貸款年限的因素有3個(gè)：

1.房齡：一般是30年內(nèi)房齡；最長貸款年限計(jì)算：

• 貸款年限+房齡＜50（各銀行間有差異）

• 磚混結(jié)構(gòu)（混合結(jié)構(gòu)）：47年-房齡

• 鋼混：57年-房齡

2.借款人年齡：一般可到65周歲，最長貸款年限計(jì)算：貸款年限+借款人年齡<65周歲，部分銀行可以放寬到70減去年齡

3.最長不超過25年

第一個(gè)據(jù)說是使用公積金貸款和組合貸款時(shí)才會(huì)用到，也就是盡量買新一點(diǎn)的房子，一般都可以貸款25年。

13、商業(yè)貸款利率

目前的商業(yè)貸款利率是LPR+基點(diǎn)，每個(gè)基點(diǎn)是萬分之一。

LPR全國統(tǒng)一，基點(diǎn)根據(jù)城市不同、房貸銀行不同、個(gè)人信譽(yù)的不同，有比較大的差異，有的地方基點(diǎn)甚至可以是負(fù)值。

LPR一直在變化，而基點(diǎn)始終不變，直到你還完這筆貸款。

目前北京主流的基點(diǎn)是55，而最新LPR是4.2%，也就是商貸利率=4.2%+55/10000=4.85%

14、等額本息還款

等額本息還款是指還款期內(nèi)，每月償還的錢是一樣的，這種方式你前期大部分錢都是在付利息。

等額本息每月償還數(shù)額=貸款額×(月利率×(1+月利率)^還款月數(shù))/((1+月利率)^還款月數(shù)-1)

月利率=年利率/12

15、等額本金還款

等額本金還款是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

等額本息每月償還數(shù)額=貸款額/還款月數(shù)+(貸款額-已歸還貸款額)×月利率

等額本息首月償還數(shù)額=貸款額/還款月數(shù)+(貸款額)×月利率

每個(gè)月比上個(gè)月減少的還款額=貸款額/還款月數(shù)×月利率

16、組合貸款加和

目前了解的情況是，組合貸款必須是相同的貸款年限，但對(duì)于公積金貸款和商業(yè)貸款使用的還款方式并沒有說要保持一致，出于簡單考慮，后面組合貸款計(jì)算是使用相同的還款方式計(jì)算的。

前面做了這么多學(xué)習(xí)與準(zhǔn)備工作，我們終于可以算一算在北京買房需要花多少錢了。

這里我們重復(fù)一下限定條件：

• 二手房

• 商品房

• 普通住宅

• 面積小于90平米

• 評(píng)估價(jià)比例0.9

• 滿五唯一（稅費(fèi)1%）

• 中介費(fèi)2.7%

• 首付35%

• 貸款年限25年（貸款月數(shù)300月）

• 公積金貸款50萬

• 公積金貸款利率3.1%

• 商貸利率4.85%

基于以上條件，我制作一個(gè)帶函數(shù)的Excel，可以輸入相關(guān)參數(shù)自動(dòng)計(jì)算需要總現(xiàn)金準(zhǔn)備和每月還款的錢數(shù)。

注意表中，標(biāo)紅的列，單位為元，其他涉及錢的列單位為萬元

由于銀行在貸款時(shí)要求每月還款不能超過貸款人月收入的一半，所以這里就可以看到，我們最多能買到的房子的總價(jià)。

這里我們可以看到，當(dāng)房屋總價(jià)大于420萬時(shí)，貸款總額已經(jīng)超過243萬，此時(shí)只能買五環(huán)內(nèi)的房子，才能保證是普通住宅。

另外，我增加了「每月公積金」、「每月房租」、「額外還款」三列，這是什么意思呢？公積金是還款的主力，另外買房后一般不用租房了，原有的租金可以用于還房貸。

額外還款=等額本息總計(jì)-每月公積金-每月房租，可以看到，房貸對(duì)自己收入的真實(shí)「侵蝕」程度。

當(dāng)房子總價(jià)超過400萬時(shí)，靠一個(gè)人的收入就有些難了，最好兩個(gè)人都有較為穩(wěn)定的收入，一起積攢前期需要準(zhǔn)備的現(xiàn)金，一起還房貸。

在這個(gè)表格中，你可以繼續(xù)調(diào)整參數(shù)，比如貸款比例、商業(yè)貸款利率等參數(shù)，會(huì)自動(dòng)計(jì)算出每月的還貸金額。

關(guān)注本人的公眾號(hào)「狷介」，回復(fù)「北京房貸」4個(gè)字，即可獲得此表，表內(nèi)自帶函數(shù)，設(shè)置參數(shù)后直接刷新。

后記

其實(shí)，我近期并沒有買房的打算，只是感覺自己一直稀里糊涂地，不知道自己要攢多少錢，收入達(dá)到多少時(shí)，才能有機(jī)會(huì)去房地產(chǎn)市場看看。

寫這篇文章之前，我花了大量的時(shí)候去學(xué)習(xí)研究，真心發(fā)現(xiàn)，在北京買房不是一件簡單的事情，也終于明白為什么中介敢收那么高的中介，因?yàn)橐?guī)則實(shí)在是太復(fù)雜了。

想起管理大師彼得·德魯克的一句話：「如果你不能量化一件事,你就無法改進(jìn)它?！宫F(xiàn)在已經(jīng)知道在北京買房需要準(zhǔn)備的現(xiàn)金和每月還款反過來要求的收入，自己就朝著這個(gè)方向努力吧。

加油，共勉。