房貸利率的一升一降牽動著老百姓的神經(jīng)。

?

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦新聞發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

?

在人民銀行相關負責人發(fā)表關于存量房貸利率調整的表態(tài)后，存量房貸利率調降的實施路徑也成為熱議話題。

?

?

目前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制。一種是固定利率機制，另一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機制，也就是以LPR為定價基準，由借貸雙方在簽訂合同時協(xié)商確定一個加點數(shù)值，利率會在合同約定的“重定價日”發(fā)生調整，調整內容僅為LPR，加點則保持不變。

?

據(jù)中國人民銀行披露的信息，2023年上半年，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。其中，6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降51個基點。

?

?

目前來看，下調存量房貸利率是大勢所趨。雖然具體的政策還沒有落地，但銀行也在積極行動，“割肉”讓利。

?

比如，有銀行支持借款人將存量的純商貸轉成“商業(yè)貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來簽訂新的合同，其中商業(yè)貸款的利率按照現(xiàn)行新的利率政策來執(zhí)行。

?

?

還有銀行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，據(jù)了解這是針對部分個人住房按揭貸款的相關優(yōu)惠是小范圍試點。

?

中金公司測算，存量房貸利率下調，有望降低購房者利息負擔、增加消費意愿。假設存量按揭利率下調70個基點，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約7%；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費相當于2022年社會消費品零售額的0.7%。

?

?

回顧歷史，調降存量房貸利率并非沒有先例。在2008年全球金融危機背景下，我國曾經(jīng)發(fā)生過存量房貸利率下調。2009年“中農(nóng)工建”四大行提出了關于存量房貸優(yōu)惠利率措施，對于無不良信用記錄的優(yōu)質客戶可申請七折優(yōu)惠利率。

?

融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦指出，對于房貸規(guī)模較大的銀行，調降存量房貸利率意味著利潤率損失，會讓銀行短期承受更大的息差壓力，銀行主動全面下調存量房貸利率缺乏動力，而針對提前還款客戶進行差異化下調又是一個雙方博弈的過程。出于社會責任，或者為了留住有意愿提前還款的客戶，部分銀行可能會提供存量合同轉換變更方式，但大概率要從總行層面出臺不同城市調整的具體方案，用戶的申請條件、執(zhí)行流程和具體方式等都尚待明確，和借款人逐個協(xié)商也將面臨巨大的工作量。

?

?

盡管下調存量房貸利率會對銀行的經(jīng)營帶來壓力，但總體來看，下調存量房貸利率可以減輕居民住房消費負擔，有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更持續(xù)更有效提振居民消費需求。

?

你的房貸利率下調了嗎？