焦點財經(jīng)訊?深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本改變。“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發(fā)展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鰲房地產(chǎn)論壇如約而至。這場以“創(chuàng)造未來 尋求破解之道”為主題的行業(yè)盛會，匯聚了來自房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、地產(chǎn)上下游各業(yè)態(tài)的商業(yè)精英和專家學(xué)者，以期共同明辨行業(yè)更加清晰的未來。

8月10日，博鰲資本大會“多元潛在機(jī)會”主題討論會上，建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉，光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執(zhí)行官陳宏飛，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群，中城投資董事、總裁應(yīng)華，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人及聯(lián)席主管朱瑞生，基匯資本董事總經(jīng)理邵律展開了探討。

當(dāng)前REITs時機(jī)已經(jīng)成熟

當(dāng)前REITs市場有較大發(fā)展利好，如何抓住潛在機(jī)會是值得深思的話題。

光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執(zhí)行官陳宏飛表示，過去幾年REITs推出比較慢，從監(jiān)管層可能一個考慮，這是給了開發(fā)商一個套現(xiàn)的機(jī)會，他們把商業(yè)的資產(chǎn)套現(xiàn)了可能會繼續(xù)拿地，然后繼續(xù)標(biāo)高地價?，F(xiàn)在這個考慮倒過來了，現(xiàn)在保交房的資金從哪兒來，如果把REITs的市場打開，有一些資金回到開發(fā)商的手里，去幫助他們保交房，這是很有意義的一件事。另外一方面，經(jīng)過了2021年這個周期，也不用擔(dān)心商業(yè)出手的套現(xiàn)會繼續(xù)拿地，可能更多的他們是去降杠桿，還銀行的錢。

陳宏飛認(rèn)為，現(xiàn)在這個時機(jī)比較成熟，也比較必要，有了這么一個撬動，可能整個市場的交易會活躍起來，。

領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群表示，發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地的REITs仍然有非常強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，目前來說主要受到政策的限制。

竺海群介紹，領(lǐng)展目前主要投一些基礎(chǔ)設(shè)施、物流，還有一些比較有限的租賃的房屋。他認(rèn)為將來政府應(yīng)該會有機(jī)會放開REITs，把投資的類別擴(kuò)大到購物中心、寫字樓、酒店，還有養(yǎng)老院等等物業(yè)上面。同時他們認(rèn)為未來C-REITs的前景非常光明。

竺海群提到，領(lǐng)展不是一個短期炒家，而是希望長期持有。目前領(lǐng)展持有了5個物流地產(chǎn)項目，投的主要還是高標(biāo)倉。

長期看好中國市場

中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人及聯(lián)席主管朱瑞生發(fā)表了行業(yè)觀察。從信心上來看，中國未來充滿了機(jī)會，這個市場一定是波動的，如果沒有波動，它不叫市場，同時要認(rèn)識到這個市場波動帶來的挑戰(zhàn)。

朱瑞生表示，現(xiàn)在很多項目有極大價值，以后肯定不能再繼續(xù)推動過剩的事情，要做一些真正有效填補(bǔ)市場空白的，比如社區(qū)商業(yè)。經(jīng)過這一輪疫情檢驗，社區(qū)商業(yè)扛住了。

中信資本目前更愿意投資一些在區(qū)域、在個別市場、在個別領(lǐng)域、個別賽道上有獨(dú)特的創(chuàng)造力、創(chuàng)新能力、迭代能力的中小能力中心，認(rèn)為它們更值得去投資。接下來也會利用中信資本的資金優(yōu)勢和投資能力的優(yōu)勢，給這些中小的能力中心建立起更緊密的聯(lián)系。

目前境內(nèi)外資本市場有很多因素疊加，包括境外的通脹高企，加息頻繁等，這一系列的行為會為境內(nèi)投資帶來什么新的機(jī)會？

邵律表示，這兩年，特別是地緣政治爆發(fā)以來，全球通脹再疊加美聯(lián)儲量化的緊縮，現(xiàn)在又到了一個非常陌生的金融環(huán)境里，再加上當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場以變化，他認(rèn)為帶來一些機(jī)遇。

第一，相對全球的經(jīng)濟(jì)體來說，中國的經(jīng)濟(jì)體量很大，整體的增速非常樂觀，本身這個市場里面是充滿機(jī)遇的；第二，現(xiàn)在金融環(huán)境、利率非常平穩(wěn)，如果不進(jìn)一步降息的話，給了大家一個比較友好的融資渠道。

加息同時給國內(nèi)的資產(chǎn)帶來了機(jī)會。國外市場整體容量沒有中國這么大，各行各業(yè)的發(fā)展可能也沒有中國內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么好，如果后端沒有那么高的收益，投資者是逐利的，在他要判斷投資機(jī)會的時候，就會看在全球其它地方有沒有更好的投資標(biāo)的和機(jī)會。

邵律還提到了綠色貸款，目前各大機(jī)構(gòu)都在做ESG方面的合規(guī)，從而獲得綠色貸款，這種貸款的利率非常低。在這種情況下，他們預(yù)計的期間收益可以上升到4.5%甚至更高，特別是物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些項目，收益率可能更高。所以他認(rèn)為在未來的一段時間，中國仍是一個非常好的投資機(jī)會。

上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司董事、總裁應(yīng)華談到了募投管退的“退”，他認(rèn)為這段時間里，"退"真的是非常難。

應(yīng)華表示，首先他們要管好自己的資產(chǎn)，讓它不會變成別人的特殊機(jī)會資產(chǎn)。現(xiàn)階段投資首先要謹(jǐn)慎，第二是不熟的不要做。不要輕易地跨行業(yè)，這是非常冒險的。有些錢是不該你賺的，你是不能賺的。

他還提到要有責(zé)任心，不要落井下石。在資產(chǎn)管理行業(yè)里面最終做的是一個“道”，少玩“術(shù)”，因為這個行業(yè)里的人都很聰明，最后做的都是人品、是圈子、是道義。