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上坤地產(chǎn)看上去“很不好”

2023-04-21 08:17 作者:斑馬消費(fèi)  | 我要投稿

斑馬消費(fèi) 楊柘

中國(guó)巴菲特林勁峰曾在社交賬號(hào)上,寫下過這樣一句話:“欲戴王冠,必承其重”。如果他的商學(xué)院同窗朱靜看到了,此時(shí)應(yīng)該會(huì)有別樣的感觸。

2022年,朱靜執(zhí)掌的上坤地產(chǎn)遭遇上市以來首次巨虧,且百億債務(wù)重壓在身,如何走出危機(jī)?

在林勁峰的印象里,朱靜智慧兼有干練,做每一筆投資都會(huì)計(jì)算回報(bào),這樣企業(yè)可能會(huì)走的更快更遠(yuǎn)。

時(shí)至如今,朱靜終究沒能給投資者們帶來一個(gè)“看起來很好的”上坤。

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巨虧20億

上坤地產(chǎn)(06900.HK)兩度延遲披露2022年業(yè)績(jī),中小投資者們已見怪不怪。因?yàn)樵?月20日的盈利警告中就已明確,去年錄得公司擁有人應(yīng)占虧損金額介于17億元至22億元之間。

4月20日年報(bào)姍姍來遲,公司錄得營(yíng)業(yè)收入30.34億元,同比下降63.62%、歸母凈利潤(rùn)虧損19.37億元,同比大降874.62%。

二級(jí)市場(chǎng)卻是另一番表現(xiàn)。昨日復(fù)牌,公司股價(jià)盤中最高漲幅52.63%,午后跳水,收?qǐng)?bào)于0.037港元,跌2.63%,總市值7670萬港元。

朱靜、林勁峰是公司第一、第二大股東,截至去年6月底,間接或直接分別持有公司7.545億股(36.40%)、6.224億股(30.03%)。

這樣的表現(xiàn),應(yīng)該是公司董事長(zhǎng)朱靜最不愿看到的一幕。2020年11月17日,公司登陸港股首日,收?qǐng)?bào)2.3港元,總市值46億港元。

兩年多時(shí)間一晃而過,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整下,一大批房企默無聲息地倒下,上坤地產(chǎn)如今也徹底拉胯了。

公司認(rèn)為,出售物業(yè)確認(rèn)收益減少、宏觀市場(chǎng)以及美元匯率波動(dòng)等因素,直接導(dǎo)致由盈轉(zhuǎn)虧。

去年,公司錄得合約銷售額82.9億元、合約銷售面積64.36萬平方米,較上年分別下降66.63%和66.81%,已被甩出了百強(qiáng)陣營(yíng)。

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薄薄的家底

在房地產(chǎn)行業(yè)中,朱靜這位為數(shù)不多的女掌門,一直保持著每年必寫一篇新年獻(xiàn)詞的習(xí)慣。她在去年的新年獻(xiàn)詞中提到,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境很長(zhǎng)時(shí)間里不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn),提前劇透了2022年的發(fā)展困境。

公司在去年初解決2022年1月到期1.85億美元優(yōu)先票據(jù),后在7月完成2.1億美元優(yōu)先票據(jù)交換要約,對(duì)外稱年內(nèi)已無境外債到期,實(shí)際債務(wù)壓力風(fēng)雨欲來。

2022年11月1日,公司未能獲未償還票據(jù)本金總額75%以上持有人同意而引發(fā)票據(jù)違約,造成一筆2023年到期13.5%優(yōu)先票據(jù)交叉違約,踏進(jìn)出險(xiǎn)房企行列。

截至去年12月底,公司銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)規(guī)模合計(jì)104.04億元,其中未來12個(gè)月內(nèi)須償還78.91億元。同期,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅2.21億元。

此外,公司未償若干優(yōu)先票據(jù)本金及利息9080.40萬元,觸發(fā)若干優(yōu)先票據(jù)違約合計(jì)25.53億元;計(jì)息及其他借款12.58億元未如約償還,致計(jì)息銀行及其他借款12.87億元立即到期。

鑒于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)下存在多項(xiàng)不確定性因素,核數(shù)師安永拒絕對(duì)年度業(yè)績(jī)發(fā)表意見。

公司堅(jiān)持認(rèn)為,通過借款續(xù)貸、展期,加快銷售以及出售若干項(xiàng)目公司股權(quán),能夠履行未來12個(gè)月內(nèi)的財(cái)務(wù)責(zé)任。

近年來,公司背上沉重的財(cái)務(wù)包袱。2022年、2022年,資本化前,僅計(jì)息銀行及其他借款利息就分別高達(dá)13.24億元和13.71億元。

去年,公司資產(chǎn)負(fù)債率87.85%,同比上升7.30個(gè)百分點(diǎn)。

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能否挺過危機(jī)?

今年一季度百強(qiáng)房企銷售普遍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),上坤地產(chǎn)銷售狀況仍不容樂觀。

前3個(gè)月,公司連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷售金額約10.7億元,同比下降63.48%。這對(duì)于化解巨額債務(wù),無異于杯水車薪。

13年前,朱靜離開建業(yè)集團(tuán),遠(yuǎn)赴上海創(chuàng)立上坤地產(chǎn)。未曾想,自己不得不把前老板胡葆森走過的化債之路,再走一遍。

危急時(shí)刻,胡葆森可以向河南國(guó)資求援,朱靜只能靠多方化緣。

賣子回血,可能更快更直接。今年1月以來,公司已陸續(xù)將杭州恒坤、慈溪星坤等企業(yè)股權(quán)擺上貨架。加上2021年以來出售的合肥坤佳、河南宸博等企業(yè),已痛失數(shù)座城池,區(qū)域進(jìn)一步收縮。

為補(bǔ)齊“短板”,公司通過共建模式在安徽、浙江、山東及河南等地獲取第一批核心項(xiàng)目,由重投入傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

盡管朱靜胸懷野心,但在現(xiàn)實(shí)面前,她也不得不選擇妥協(xié)。2019年,她曾表示,希望在3-5年內(nèi),能否保持50%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

爬出債務(wù)泥潭,還能靠林勁峰嗎?這位朱靜昔日商學(xué)院同窗兼好友,曾不惜清倉貴州茅臺(tái)股票支持上坤從碧桂園、萬科嘴邊奪走上海佘山項(xiàng)目這塊肥肉?,F(xiàn)在,恐怕沒有心情回憶上坤這枚“勛章”了。

這幾年,林勁峰更大的興趣在于白酒,不僅入股西鳳酒,還以高爐家酒等酒企為核心,整合地方白酒企業(yè),2014年在安徽亳州設(shè)立徽酒集團(tuán)。

2021年,徽酒集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售4.039億元,虧損4751萬元。加上近幾年來人事動(dòng)蕩,以至于徽酒集團(tuán)輾轉(zhuǎn)不前。

他到底是不擅長(zhǎng)具體操盤,還是得回到資本運(yùn)作的老本行上去。

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