作者：周旭辰

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電商費(fèi)，即實(shí)際意義上的價(jià)外收費(fèi)，已經(jīng)越來(lái)越多地成為了很多開發(fā)商的銷售手段。關(guān)于這類電商費(fèi)，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中的第二條第六款中就明確禁止，“對(duì)外銷售商品住房及其地下車庫(kù)（位）等附屬設(shè)施，不得超備案價(jià)格銷售?！?/span>

各個(gè)地方亦出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，如《上海市關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫(kù)（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》第一條規(guī)定，除房屋和車庫(kù)（位）等附屬設(shè)施價(jià)款外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他單位、個(gè)人不得向購(gòu)房人收取電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、茶水費(fèi)等其他任何價(jià)款或費(fèi)用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

但正由于電商費(fèi)處于法律上的灰色地帶，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在各個(gè)階段注意電商費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并在相應(yīng)的合同中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

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一、收并購(gòu)或合作開發(fā)協(xié)議中關(guān)于電商費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)控制

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在收并購(gòu)或合作開發(fā)協(xié)議的簽訂過程中，對(duì)于電商費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)控制較容易被忽略。許多法務(wù)更多地會(huì)關(guān)注前期盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)問題，或是合作開發(fā)中的僵局風(fēng)險(xiǎn)等常見風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而忽略了電商費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

在合作開發(fā)的過程中，如果不就電商費(fèi)作提前約定，非操盤方可能會(huì)產(chǎn)生無(wú)法享受電商費(fèi)收益的風(fēng)險(xiǎn)。

以上海金山區(qū)某合作開發(fā)項(xiàng)目為例，C開發(fā)商與H開發(fā)商約定共同開發(fā)該項(xiàng)目，共同出資，均分收益，其中H開發(fā)商負(fù)責(zé)營(yíng)銷操盤，但在項(xiàng)目銷售過程中H開發(fā)商啟用了收取電商費(fèi)模式，額外向每戶收取了2萬(wàn)元電商費(fèi)。之后，C開發(fā)商要求均分電商費(fèi)收益，但是H開發(fā)商卻以電商費(fèi)已經(jīng)全部用于了營(yíng)銷費(fèi)開支為由拒絕分配電商費(fèi)收益，并且拒絕提供電商費(fèi)的支出明細(xì)。C開發(fā)商又礙于電商費(fèi)的灰色特點(diǎn)，不敢通過訴訟等方式主張分配權(quán)利。

另外，如果在收購(gòu)部分股權(quán)后與被收購(gòu)方還有繼續(xù)合作的收并購(gòu)協(xié)議中，如果未明確后續(xù)電商費(fèi)事宜，可能會(huì)導(dǎo)致收購(gòu)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。以西南某收購(gòu)項(xiàng)目為例，某私企開發(fā)商收購(gòu)某國(guó)企開發(fā)商51%股權(quán)，私企開發(fā)商在收購(gòu)時(shí)，即按照房屋市場(chǎng)售價(jià)來(lái)做的測(cè)算。但由于當(dāng)?shù)氐南迌r(jià)政策，最終的定價(jià)要通過另外收取電商費(fèi)才能做到市場(chǎng)價(jià)。結(jié)果等項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，國(guó)企開發(fā)商以電商費(fèi)收取違法為由，不同意收取電商費(fèi)。這時(shí)，私企開發(fā)商進(jìn)退兩難，不收電商費(fèi)，按限價(jià)來(lái)測(cè)算必虧無(wú)疑；要收電商費(fèi)的話，國(guó)企開發(fā)商又不同意，馬上產(chǎn)生公司僵局……

筆者建議，對(duì)于此類情況，可以在收并購(gòu)或合作開發(fā)協(xié)議中約定，日后繼續(xù)合作開發(fā)的是否收取電商費(fèi)，如果合作方基于合規(guī)性考慮拒絕的，可以直接考慮房企收購(gòu)。如果合作方同意收取電商費(fèi)的，則必須在約定好電商費(fèi)收益的分配方式，并約定在收取電商費(fèi)時(shí)，電商費(fèi)應(yīng)進(jìn)入雙方共管的賬戶中，以便于后期收益分配的執(zhí)行。

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二、電商合作協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)控制

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1、電商費(fèi)違法風(fēng)險(xiǎn)

電商合作協(xié)議中首先要注意的是電商費(fèi)本身的違法風(fēng)險(xiǎn)。雖然一般購(gòu)房者以收取的電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)違法為由要求開發(fā)商返還電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求較難獲得法院支持，以(2018)滬0114民初7574號(hào)案件為例，法院認(rèn)為，劉積星在購(gòu)買涉訴房屋過程中，知曉涉訴房屋的位置、樓層、性質(zhì)等情況，自愿參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，在繳納7萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)費(fèi)后，享受了7萬(wàn)抵10萬(wàn)元的優(yōu)惠活動(dòng)，整個(gè)購(gòu)房過程共計(jì)支付的對(duì)價(jià)為68萬(wàn)元(含團(tuán)購(gòu)費(fèi))，與《認(rèn)購(gòu)書》約定的金額一致，現(xiàn)其要求被告退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于劉積星認(rèn)為富屹公司收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)系違規(guī)或違法行為，可向有關(guān)行政部門投訴以尋求解決。

接著上述案例我們也可以發(fā)現(xiàn)，電商費(fèi)即使沒有被要求返還價(jià)外費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，仍然存在行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。以南市監(jiān)處罰〔2020〕1552號(hào)行政處罰案件為例，南寧市市場(chǎng)監(jiān)督管理局以開發(fā)商廣西榮和建設(shè)開發(fā)有限公司委托商品房銷售合作方南寧惠屋網(wǎng)絡(luò)向購(gòu)房者收取1.5萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)費(fèi)為由，給予40萬(wàn)元罰款的行政處罰。

筆者建議，對(duì)于此類情況，可以在電商合作協(xié)議中約定，電商費(fèi)的相關(guān)民事責(zé)任、行政處罰責(zé)任均由電商公司承擔(dān)，如開發(fā)商遭受相關(guān)損失或處罰的，亦由電商公司給予承擔(dān)相應(yīng)損失或罰款。

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2、虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)

電商公司為了吸引客戶，拓寬客戶渠道，經(jīng)常會(huì)對(duì)電商合作的項(xiàng)目做一些過度、虛假的宣傳，而如果購(gòu)房者購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)之前宣傳承諾的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)，就會(huì)要求電商公司承擔(dān)賠償責(zé)任，并且根據(jù)《民法典》第一百六十七條規(guī)定，“代理人知道或者應(yīng)當(dāng)知道代理事項(xiàng)違法仍然實(shí)施代理行為，或者被代理人知道或者應(yīng)當(dāng)知道代理人的代理行為違法未作反對(duì)表示的，被代理人和代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”購(gòu)房者完全可能要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。

筆者建議，對(duì)于此類情況，可以在協(xié)議中，將開發(fā)商和電商公司的合同關(guān)系，由電商合作關(guān)系改為優(yōu)惠合作關(guān)系，即開發(fā)商和電商公司并非代理人和被代理人的關(guān)系，而是電商公司受購(gòu)房人委托，為購(gòu)房人爭(zhēng)取購(gòu)房?jī)?yōu)惠的購(gòu)房?jī)?yōu)惠合作法律關(guān)系。這樣，雙方不再是代理人和被代理人的關(guān)系，開發(fā)商自然也不用再承擔(dān)連帶責(zé)任了。

最后，筆者想強(qiáng)調(diào)的是，電商費(fèi)畢竟屬于違法的價(jià)外收費(fèi)，開發(fā)商不宜直接卷入其中，更不宜以電商費(fèi)為名義收取巨額的購(gòu)房差價(jià)。如果想達(dá)到營(yíng)銷費(fèi)成本轉(zhuǎn)移的目的，建議按前文所述的購(gòu)房?jī)?yōu)惠合作法律關(guān)系進(jìn)行合作。在這種合作模式下，開發(fā)商僅提供一定的房?jī)r(jià)優(yōu)惠給電商公司，用自己的房?jī)r(jià)優(yōu)惠來(lái)吸引客戶，至于電商公司是否向客戶收取費(fèi)用、電商費(fèi)的拓客成本均與開發(fā)商無(wú)關(guān)。這樣，開發(fā)商才能真正規(guī)避電商費(fèi)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

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作者：周旭辰，畢業(yè)于上海政法學(xué)院，先后任職于多家品牌開發(fā)商，十余年房地產(chǎn)法務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)投資并購(gòu)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、銷售、交付等環(huán)節(jié)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

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高云，本名汪宏杰，30年法律從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，“合同六法”、“中國(guó)高質(zhì)量合同范本庫(kù)”創(chuàng)始人，擅長(zhǎng)不良資產(chǎn)、并購(gòu)重組、企業(yè)合規(guī)和法律顧問等業(yè)務(wù)，服務(wù)客戶覆蓋金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、服務(wù)、快銷等行業(yè)。多年來(lái)先后出版《思維的筆跡》《公司法實(shí)務(wù)指南》《民法典時(shí)代合同實(shí)務(wù)指南》等14本法律實(shí)務(wù)類暢銷榜冠軍書籍，在中國(guó)法律界享有較高的知名度。