21.什么是土地征收成片開發(fā)？

土地征收成片開發(fā)是指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的綜合性開發(fā)建設(shè)活動。根據(jù)《土地管理法》的定，成片開發(fā)應當符合國務(wù)院自然資源主管部門規(guī)定的標準。為落實上述規(guī)定，2020年11月，自然資源部印發(fā)《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》，對成片開發(fā)的程序和具體要求作出明確規(guī)定。根據(jù)該試行標準，成片開發(fā)方案由縣級以上地方人民政府組織編制，報省級人民政府批準。方案主要包括五個方面的內(nèi)容.一是成片開發(fā)的位置、面積、范圍和基礎(chǔ)設(shè)施條件等基本情況；二是成片開發(fā)的必要性、主要用途和實現(xiàn)的功能；三是成片開發(fā)擬安排的建設(shè)項目、開發(fā)時序和年度實施計劃;四是成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他公益性用地比例（一般不低于40%）;五是成片開發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益評估。同時，方案應當經(jīng)過集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

需要注意的是，有下列四種情形之一的不得批準方案：一是涉及占用永久基本農(nóng)田的；二是市縣區(qū)域內(nèi)存在大量批而未供或者閑置土地的；三是各類開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)土地利用效率低下的；四是已批準實施的土地征收成片開發(fā)連續(xù)兩年未完成方案安排的年度實施計劃的。

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22.土地補償費和安置補助費由區(qū)片綜合地價確定，補償主體和比例如何確定?

按照《土地管理法》《土地管理法實施條例》的規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市應當制定公布區(qū)片綜合地價，確定征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準，并制定土地補償費、安置補助費分配辦法。區(qū)片綜合地價是征收農(nóng)民集體農(nóng)用地的土地補償費和安置補助費標準,不包括被征地農(nóng)民的社會保障費用以及地上附著物和青苗等的補償費用。實踐中，政府在制定區(qū)片綜合地價時，通常會綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素。

區(qū)片綜合地價確定后，省級人民政府會按照主要用于被征地農(nóng)民的原則，參照當?shù)亟暾鞯匮a償費用在農(nóng)村集體和農(nóng)民個人之間的實際支付比例，合理確定土地補償費和安置補助費的比例。也就是說，土地補償費和安置補助費的比例具體由省級人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況作出規(guī)定。區(qū)片綜合地價成果經(jīng)省級人民政府同意后，由省級人民政府或省級人民政府規(guī)定的地市、縣級人民政府公布實施。公布的內(nèi)容主要包括區(qū)片綜合地價標準、土地補償費和安置補助費比例、實施時間、新舊征地補償標準銜接措施等。

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23.土地征收中的搶栽搶建如何認定，是否給予補償?

依據(jù)《土地管理法實施條例》第二十六條的規(guī)定，需要征收土地的，縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的，應當發(fā)布征收土地預公告，并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估兩項工作。其中，征收土地預公告是征收土地程序啟動之時作出的公告，是土地征收前期工作中的第一項工作，其目的是告知征收范圍、征收目的等基本信息，征求農(nóng)民集體及成員的意見。

征收土地預公告是計算土地征收補償?shù)闹匾獣r間節(jié)點。自征收土地預公告發(fā)布之日起，任何單位和個人都不得在擬征收范圍內(nèi)搶栽搶建。在征收土地預公告發(fā)布后，在擬征收范圍內(nèi)進行建設(shè)或者種植養(yǎng)殖的，均屬于搶栽搶建，比較常見的有新建房屋或者其他建筑物、構(gòu)筑物，種糧、種樹、種草、種林或者種其他經(jīng)濟作物等。

《土地管理法實施條例》第二十六條明確規(guī)定，違反規(guī)定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。

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24.什么是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地?鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地？是否要辦理用地手續(xù)?

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村范圍內(nèi)進行的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。主要包括宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等。

宅基地主要是指集體經(jīng)濟組織分配給集體成員，滿足其居住需求用于建設(shè)的土地。宅基地制度是我國特有的農(nóng)村土地制度安排，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民需要申請宅基地的，應當以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請;沒有設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，應當向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。宅基地申請依法經(jīng)農(nóng)村村民集體討論通過并在本集體范圍內(nèi)公示后，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地審批過程中，涉及占用農(nóng)用地的，需要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

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25.哪些農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市?應當遵循什么程序?

根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三十八條進一步將“經(jīng)依法登記”明確為“依法辦理土地所有權(quán)登記”

依據(jù)《土地管理法實施條例》第三十九條至第四十二條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要遵循以下程序:一是土地所有權(quán)人擬出讓、出租集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，由市、縣人民政府自然資源主管部門依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，并會同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準入和牛態(tài)環(huán)境保護要求;二是土地所有權(quán)人應當依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，由本集體經(jīng)濟組織形成書面意見;三是土地所有權(quán)人在出讓、出租前不少于十個工作日將方案報市、縣人民政府，市、縣人民政府在收到方案后五個工作日內(nèi)提出修改意見;四是土地所有權(quán)人依據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方簽訂書面合同，并報市、縣人民政府自然資源主管部門備案;五是集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者按照約定及時支付集體經(jīng)營性建設(shè)用地價款，并依法繳納相關(guān)稅費;六是依法申請辦理不動產(chǎn)登記。

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26.產(chǎn)業(yè)發(fā)展在哪些情形下可以使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地?

依據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，可以使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，主要是指工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三十七條明確規(guī)定鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有三種:一是依照《土地管理法》第六十條的規(guī)定，由縣級以上地方人民政府批準直接使用集體建設(shè)用地;二是以土地使用權(quán)人股、聯(lián)營方式共同舉辦企業(yè)，使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán);三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位在農(nóng)村興辦鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目的，通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地的使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途使用土地。

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27.如何申請農(nóng)村宅基地以及申請在宅基地上建房?

農(nóng)村村民申請宅基地一般履行以下程序:一是農(nóng)戶提出申請。申請人必須是符合宅基地申請條件的農(nóng)戶,要以戶為單位向所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面請；沒有設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，向所在的村民小組或者村委員會提出申請。值得注意的是，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。二是村民會議就申請材料進行討論公示，村級組織對申請材料是否真實有效、是否符合村莊規(guī)劃、是否征求相鄰權(quán)利人意見等進行審查，審查通過簽署意見后報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。三是宅基地申請由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，建房所需鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證需轉(zhuǎn)報市、縣自然資源主管部門批準。四是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)部門聯(lián)審結(jié)果，對宅基地申請進行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準書》。在部門聯(lián)審過程中，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經(jīng)過村組審核公示等，并綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議。自然資源主管部門負責審在用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農(nóng)用地的，應在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)別許可證。

需要特別強調(diào)的是，雖然農(nóng)村宅基地審批機關(guān)是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，但是，涉及占用農(nóng)用地的宅基地申請，必須在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后方可批準。

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28.進城落戶后農(nóng)戶的宅基地和承包地是否必須退出?宅基地還能否進行確權(quán)登記?

對于宅基地，根據(jù)《土地管理法實施條例》第三十五條、第三十六條的規(guī)定，國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件。所以進城落戶后，可以自愿退出宅基地，而不是必須退出。

對于承包地，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）第二十七條的規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。國家保護進城農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)。不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)作為農(nóng)戶進城落戶的條件。承包期內(nèi)，承但農(nóng)戶進城落戶的，引導支持其按照自愿有償原則依法在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)或者將承包地交回發(fā)包方，也可以鼓勵其流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。所以進城落戶后，在承包期內(nèi)的承包地?？梢宰栽竿顺?，不是必須退出。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的規(guī)定，依法取得的宅基地使用權(quán)，可以申請宅基地使用權(quán)登記。因此，農(nóng)民進城落戶后，不影響其原來合法取得的宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記。

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29.已有宅基地使用權(quán)證書，在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后是否需要申請換發(fā)新證?

遵循“不變不換”原則，已經(jīng)頒發(fā)的原宅基地使用權(quán)證書仍合法有效，無須申請換發(fā)新證。堅持“不變不換”，是不動產(chǎn)登記法律制度的要求，是對原有登記成果的尊重和延續(xù)，也是保持工作穩(wěn)定性和連續(xù)性的需要?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第三十三條規(guī)定，該條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第一百零五條規(guī)定，該實施細則施行前，依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得強制要求不動產(chǎn)權(quán)利人更換不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

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30.對于沒有權(quán)屬來源材料或建設(shè)相關(guān)材料的宅基地，如何確權(quán)登記?

根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)(2016]191號）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)(2019]6號）的有關(guān)規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。