焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)市場(chǎng)每日動(dòng)態(tài)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2022年02月22日

研究員：趙文浩

宏觀政策：

1、全國(guó)：2021年年末常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%

近日，國(guó)家發(fā)展改革委組織召開城鎮(zhèn)化工作暨城鄉(xiāng)融合發(fā)展工作部際聯(lián)席會(huì)議第四次會(huì)議，會(huì)議指出：新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展工作取得新成效，年末常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化加快推進(jìn)，城市群和都市圈承載能力得到增強(qiáng)，城市建設(shè)品質(zhì)逐漸提高，城鄉(xiāng)融合發(fā)展邁出新步伐，成渝地區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)良好開局，為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供了有力支撐。

2、全國(guó)：實(shí)施更大力度減稅降費(fèi)，合理安排地方政府專項(xiàng)債券

2月22日，國(guó)新辦舉行財(cái)政改革與發(fā)展工作新聞發(fā)布會(huì)，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆提到，實(shí)施更大力度減稅降費(fèi)，在去年1.1萬(wàn)億元基礎(chǔ)上，今年將實(shí)施更大規(guī)模減稅降費(fèi)，市場(chǎng)主體會(huì)有更多獲得感。合理安排地方政府專項(xiàng)債券，去年底已提前下達(dá)了1.46萬(wàn)億元，1月份完成發(fā)行4844億元，占提前下達(dá)限額的1/3，全部用于交通、市政、產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性安居工程等重點(diǎn)領(lǐng)域。

3、安徽?。杭涌鞓?gòu)建住房租購(gòu)并舉新體系，2022年新增近10萬(wàn)套保障租賃房

近日，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在合肥召開，會(huì)議指出： 2021年安徽住房保障進(jìn)一步加強(qiáng)，新開工城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造15.6萬(wàn)套、基本建成13.6萬(wàn)套。改造老舊小區(qū)1341個(gè)，排查農(nóng)村房屋1100多萬(wàn)戶。2022年重點(diǎn)做好以下幾方面的工作：聚焦安居宜居，加快構(gòu)建住房租購(gòu)并舉新體系。精準(zhǔn)實(shí)施住房保障，新增保障性租賃住房9.85萬(wàn)套（間），新籌集公租房1434套，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2.5萬(wàn)戶。

4、廣東省深圳市：國(guó)家高新區(qū)“十四五”規(guī)劃發(fā)布涉及各區(qū)發(fā)展定調(diào)

2月21日，深圳市科創(chuàng)委發(fā)布了《深圳國(guó)家高新區(qū)“十四五”發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃對(duì)深圳各園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃，設(shè)置了到2025年的主要指標(biāo)，其中企業(yè)研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占GDP比例為13.67%，國(guó)家級(jí)和省級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)數(shù)為900家，每萬(wàn)名從業(yè)人員發(fā)明專利授權(quán)數(shù)為260件，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)為7000家，科技型中小企業(yè)數(shù)為5000家，上市企業(yè)數(shù)為200家，技術(shù)合同成交額820億元，營(yíng)業(yè)收入31800億元。

融資動(dòng)態(tài)：

1、金科股份：22金科01”公司債將于2月22日上市，發(fā)行規(guī)模15億元

2月21日，金科股份發(fā)布公告指出：2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）符合深交所上市條件，本期債券發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率8.00%，債券期限4年，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和債券持有人回售選擇權(quán)。發(fā)行人擬安排本期債券募集資金用于償還“20金科01”的回售本息。

2、中駿集團(tuán)：購(gòu)回并注銷1500萬(wàn)美元2022年5.875%優(yōu)先票據(jù)

2月21日，中駿集團(tuán)發(fā)布公告稱，進(jìn)一步部分購(gòu)回并注銷2022年到期的5.875%優(yōu)先票據(jù)，中駿集團(tuán)已購(gòu)回本金總額1億美元的2022年票據(jù)，相當(dāng)于原先發(fā)行2022年票據(jù)本金總額20.0%。購(gòu)回的2022年票據(jù)注銷后，尚未購(gòu)回的2022年票據(jù)本金總額為4億美元，相當(dāng)于原先發(fā)行2022年票據(jù)本金總額80.0%。

3、五礦地產(chǎn)：獲交通銀行100億并購(gòu)融資額度

2月21日，五礦地產(chǎn)獲得交通銀行北京市分行提供的人民幣100億元的意向性并購(gòu)融資額度。雙方簽訂協(xié)議表明：五礦地產(chǎn)與交通銀行北京市分行將在前期友好合作的基礎(chǔ)上，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。雙方將積極響應(yīng)監(jiān)管部門穩(wěn)定和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的要求，發(fā)揮并購(gòu)業(yè)務(wù)在防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用。

4、濱江集團(tuán)：擬發(fā)行7.2億元短期融資券用于歸還存續(xù)期債務(wù)融資工具

2月21日，濱江集團(tuán)擬發(fā)行2022年度第一期短期融資券，該債券注冊(cè)金額16.2億元，該期發(fā)行金額7.2億元，發(fā)行期限365天，全部用于歸還存續(xù)期債務(wù)融資工具本金及利息。

投資動(dòng)態(tài)：

1、越秀地產(chǎn)：以12.87億元底價(jià)斬獲佛山市獅山鎮(zhèn)商住地塊

2月22日，越秀地產(chǎn)以底價(jià)12.87億元斬獲佛山市獅山鎮(zhèn)的商住地塊，該宗地位于獅山興業(yè)路東側(cè)地段，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地、餐飲用地，投資額不低于4.39億元。從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，地塊容積率>1且≤2，建筑密度≤25%，綠地率≥30%。宗地周邊在售項(xiàng)目包括有新城博愛湖首府、美立方花園、首創(chuàng)禧瑞園著、奧園弘陽(yáng)公園一號(hào)等，在售均價(jià)約1.15-2.7萬(wàn)/平方米不等。

2、越秀地產(chǎn)：1.98億元底價(jià)競(jìng)得廣州南沙區(qū)工業(yè)用地

2月21日，越秀地產(chǎn)以1.98億元底價(jià)競(jìng)得廣州市南沙區(qū)慶盛樞紐區(qū)工業(yè)用地，土地面積4.1萬(wàn)平方米，容積率小于等于4.0，土地競(jìng)得人承諾依法競(jìng)得該地塊后，建設(shè)內(nèi)容須包括產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)基地、加速器、孵化器、共享空間等，并引入符合廣州市及南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)。

3、綠城中國(guó)：5.23億元摘湖州德清宅地 樓面價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米

2月22日，綠城中國(guó)以底價(jià)5.23億元的總價(jià)競(jìng)得湖州市德清縣舞陽(yáng)街道科源路東側(cè)、東樵街北側(cè)地塊，樓面價(jià)12012.5元/平方米。地塊出讓面積2.72萬(wàn)平方米，容積率1.6，計(jì)容規(guī)劃建筑面積4.35萬(wàn)平方米，是一塊商住用地，用地性質(zhì)為普通商品房70年、零售商業(yè)用地40年。

經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)：

1、正榮地產(chǎn)：董事局主席歐宗榮兩日內(nèi)賣出6300萬(wàn)股公司股份

2月21日，港交所股權(quán)披露顯示，正榮地產(chǎn)董事局主席歐宗榮在2月16日和17日合計(jì)賣出6300萬(wàn)股公司股份，涉及金額為5709.47萬(wàn)港元，歐宗榮持股比例已由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。

2、正榮地產(chǎn)：惠譽(yù)降長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)至C級(jí)

2月22日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)表示，已經(jīng)降低內(nèi)房股正榮地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，由原先的B級(jí)，降至C級(jí)。同時(shí)，將正榮地產(chǎn)的優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債務(wù)評(píng)級(jí)由B級(jí)，降至C級(jí)，違約回收率評(píng)級(jí)則為RR4，反映違約回收前景普通。該行指出，是次作出評(píng)級(jí)下調(diào)，正榮地產(chǎn)公布要就美元的永續(xù)資本證券進(jìn)行同意征求程序，反映有關(guān)債務(wù)有需要視作受壓債務(wù)進(jìn)行交換。一旦順利完成交換程序，該行會(huì)將正榮相關(guān)債務(wù)評(píng)級(jí)，下調(diào)至有限違約（Restricted Default），屆時(shí)會(huì)重新評(píng)估正榮的信貸情況，以確定其長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)是否一致。

3、正榮地產(chǎn)：穆迪料其解決所有短期到期債務(wù)的能力存在不確定性

2月21日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B3”下調(diào)至“Caa2”，并將該公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出正榮地產(chǎn)在向其高級(jí)永續(xù)資本證券持有人提出擬議同意征求后違約風(fēng)險(xiǎn)增加。此外，正榮地產(chǎn)在過(guò)去兩個(gè)月向市場(chǎng)提供了不一致的債務(wù)償還計(jì)劃，這引起了人們對(duì)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)管理的擔(dān)憂……負(fù)面展望反映出，在融資條件嚴(yán)峻的情況下，該公司解決所有短期到期債務(wù)的能力存在不確定性”。穆迪預(yù)計(jì)，截至2021年6月底該公司持有的現(xiàn)金（非限制性）為350億元人民幣，連同其營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流將不足以完全覆蓋到期債務(wù)，到期債務(wù)包括10億美元離岸債券和21億元人民幣在岸債券，上述債券將于2022年底到期或可回售。此外，該公司對(duì)其合資企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口高，這可能會(huì)限制其控制現(xiàn)金流的能力。

4、景瑞控股：預(yù)期2021年凈利潤(rùn)為3.71億至4.95億元，同比下跌約60%至70%

2月21日，景瑞控股發(fā)布報(bào)告稱：截至2021年12月31日止，景瑞控股預(yù)期年度凈利潤(rùn)與2020年度凈利潤(rùn)約人民幣12.38億元相比下跌約60%至70%。受市場(chǎng)及新冠疫情影響，若干項(xiàng)目交付延后使得結(jié)轉(zhuǎn)收入和毛利未達(dá)預(yù)期；受外部宏觀市場(chǎng)環(huán)境影響，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求下降，導(dǎo)致合營(yíng)企業(yè)的投資物業(yè)公允價(jià)值下降；及本年度人民幣匯率升幅相對(duì)不及上年，導(dǎo)致集團(tuán)以人民幣以外貨幣計(jì)值的債務(wù)錄得的匯兌收益下降。

5、招商積余：旗下設(shè)施運(yùn)營(yíng)公司中標(biāo)阿里巴巴集團(tuán)2宗項(xiàng)目

近日，招商積余設(shè)施運(yùn)營(yíng)公司成功中標(biāo)阿里巴巴集團(tuán)繁星項(xiàng)目、華東IDC數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。兩宗項(xiàng)目的中標(biāo)，有助于招商積余設(shè)施運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)一步突顯設(shè)施運(yùn)營(yíng)在分散式職場(chǎng)及IDC數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域IFM綜合設(shè)施管理優(yōu)勢(shì)。

6、光大集團(tuán)：接手東莞企石恒大悅龍臺(tái)項(xiàng)目

近日，恒大悅龍臺(tái)開發(fā)商“東莞市鴻釧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”完成股東變更，變更后恒大地產(chǎn)集團(tuán)廣東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退出，光大集團(tuán)成為項(xiàng)目開發(fā)商最大股東。該項(xiàng)目將配套建設(shè)高端商住、辦公區(qū)。此外，周邊將打造TOD中心、總部基地，建有城市展覽館、濱水商業(yè)街等，并利用周邊旅游資源打造百畝黃金田、文創(chuàng)村、歷史公園等。目前該項(xiàng)目一共取證951套。

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