如果是地鐵前往，從17號線蟠龍路地鐵站出站便可到達(dá)蟠龍?zhí)斓啬先肟?。到了就餐高峰，品牌餐飲聚集區(qū)游客最多，部分店鋪甚至需要排隊。

蟠龍?zhí)斓刈畲蟮奶攸c在于尊重原先古鎮(zhèn)的建筑尺度，保留以水為核、河街組合的“江南肌理”，通過翻修與風(fēng)格化重建混搭的方式建設(shè)，既不像古鎮(zhèn)景區(qū)那般強(qiáng)調(diào)原真性，又不像奧特萊斯等“特色小鎮(zhèn)”那樣完全架空。

作為一種城市更新的新嘗試，蟠龍?zhí)斓卦跓狒[中開場，留給運營者最大的挑戰(zhàn)是人氣的可持續(xù)。

包容性強(qiáng)的“特色小鎮(zhèn)+公共綠地”

蟠龍古鎮(zhèn)是上海32個歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，蟠龍城中村地塊是上海第一批獲得市政府批復(fù)的城中村改造項目之一。蟠龍?zhí)斓赜扇鸢布瘓F(tuán)打造，這是瑞安在上海的第7個項目，瑞安在上海的代表性更新項目是上海新天地。新生的蟠龍?zhí)斓亟ㄔO(shè)了包括約23萬平方米的公共綠地、約5萬平方米的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)空間和約25萬平方米的居住區(qū)。

澎湃研究所研究員發(fā)現(xiàn)，蟠龍?zhí)斓馗鶕?jù)與濱水主要景區(qū)、地鐵站、住宅的不同距離，配備了不同的業(yè)態(tài)。例如，濱水區(qū)內(nèi)適合展現(xiàn)品牌形象的西餐外擺，向后一層是更有流量的快餐和甜品，靠近住宅偏向社區(qū)服務(wù)和親子運動。

在整體的業(yè)態(tài)分區(qū)中，按照傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的演化邏輯，穿插一些亮點空間，例如往昔的人流中心——戲臺邊，新中國成立初期建成了糧倉，如今更新為藝術(shù)酒店；旁邊的大合院，則是余德耀美術(shù)館。

蟠龍?zhí)斓貙⒐δ軓?fù)合的商業(yè)空間攤開在了一片村鎮(zhèn)土地上，可被視為一個帶有“配套住宅”的低密度綜合體。

多種業(yè)態(tài)疊加，既滿足了中老年人的“訪古”喜好，又兼顧了親子家庭的休閑娛樂需求，并且因?qū)櫸镉押靡材芪贻p人等養(yǎng)寵物人群。由于分區(qū)較為合理，各自都有自己的“主場”，比如親子活動區(qū)、寵物公園等，因此空間雖功能復(fù)合，但總體井然有序。

蟠龍?zhí)斓嘏c市面上的古鎮(zhèn)景區(qū)和商業(yè)綜合體有個很大的區(qū)別，便是與鄰近的高速路綠化隔離帶結(jié)合，為原本只有生態(tài)和游憩功能的“綠色基建”增加了更多功能。

公共綠地、戶外運動占地面積大，單位面積收益遠(yuǎn)不如店鋪租金，因此市內(nèi)商業(yè)開發(fā)中很少出現(xiàn)帶有大片綠地的項目，即便有，也多是較為靜態(tài)的市集，或者“城市露營”的帳篷和座位。

然而，蟠龍?zhí)斓乩酶咚俾返木G化隔離帶，除了增加常見的籃球場、罕見的棒球場外，還增加了皮劃艇和騎馬。而這些體育項目，無論是商業(yè)綜合體還是城市綠地都不可能實現(xiàn)。

商業(yè)化更新形態(tài)的集中展示

被稱為“公園里的新天地” 的蟠龍?zhí)斓兀Y(jié)了近20年來上海三種商業(yè)形態(tài)。

首先，它部分效仿了“奧特萊斯小鎮(zhèn)”的主題公園式造景模式。游客若從蟠鼎路進(jìn)入，看到通向地下停車場的路、地面的電動車停車場和粉墻黛瓦的新建筑，會稍有不適，有游客提出“有點像縫合怪”。因為這個場景不像在小橋流水的江南古鎮(zhèn)景區(qū)，更像是在具有新中式風(fēng)格的奧特萊斯。

其次，它部分保留了古鎮(zhèn)景區(qū)的自發(fā)生長特性。走近商業(yè)區(qū)的中心，上述的不適感又轉(zhuǎn)變?yōu)椤安幌衿胀ü沛?zhèn)那么臟亂，管理很有序”的感嘆。這里的老建筑和石板路整潔，保持了自然生長出來的錯落感——街道立面的墻有進(jìn)退，有彎曲，有突然出現(xiàn)的小巷，也有意外的打通。

第三，采用類似商業(yè)綜合體的統(tǒng)一運營模式。很多古鎮(zhèn)和商業(yè)街在經(jīng)營一段時期后，業(yè)態(tài)會劣化，其中一個原因是商鋪產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復(fù)雜，小業(yè)主個體的風(fēng)險承載力較差，關(guān)心短期租金和盈利。但蟠龍?zhí)斓赜扇鸢残绿斓亟y(tǒng)一運營管理，更類似于綜合體。這既保證了穩(wěn)定的質(zhì)量，又在店鋪選擇上有特色。目前，蟠龍?zhí)斓貐R聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超過60家區(qū)域首店。有游客提到，“入駐品牌既是連鎖的，但也不是在哪個綜合體都能看到，還比較有特色”。

人氣如何可持續(xù)？

蟠龍?zhí)斓匚挥诖蠛鐦蛏虅?wù)區(qū)內(nèi)部邊緣，距離虹橋火車站3站、青浦新城6站地鐵，它的“本地社區(qū)”更適合指代較大服務(wù)半徑的，覆蓋青浦新城到虹橋商務(wù)區(qū)兩大板塊的居住者。而非小尺度的“15分鐘生活圈”——哪怕開車15分鐘也一樣。

蟠龍?zhí)斓氐摹?5分鐘生活圈”所面臨的最大問題是“缺人”，周邊雖有樓盤，但大量是低密度的別墅，人口密度較低。而蟠龍?zhí)斓刈陨淼臉潜P雖然有大量的小高層，但目前由于通勤距離、學(xué)區(qū)、落戶繳稅政策等原因，成交量低于預(yù)期。

它的商業(yè)區(qū)內(nèi)面向“十五分鐘生活圈”的超市、教培、舞蹈和健身等業(yè)態(tài)的營業(yè)，實際上更依賴從居住區(qū)步行而來的客源。如果樓盤出售量長期不足，這些強(qiáng)烈面向本地社區(qū)的業(yè)態(tài)就可能首先倒下。

當(dāng)然，如果樓市回暖，蟠龍路地鐵站南部和徐涇鎮(zhèn)有更多中高密度的樓盤出售或出租，蟠龍?zhí)斓厮Ｍ蛟斓摹?5分鐘生活圈”依然可以得到保障。

不過，商業(yè)區(qū)大部分的業(yè)態(tài)，更適合對標(biāo)的是“城市副中心”。上海從2001年開始推進(jìn)城市副中心建設(shè)，2016年起，城市副中心的建設(shè)加強(qiáng)了對公共活動和社區(qū)服務(wù)的引導(dǎo)。

蟠龍?zhí)斓氐亩ㄎ活愃粕鲜鰣D表中的“第三層級”的“地區(qū)中心”，這一定位豐富了大虹橋商務(wù)區(qū)和青浦新城的消費場景。如果綠地可以疊加露營等24小時營業(yè)的業(yè)態(tài)，則能為游客提供“微度假”“市郊一宿二泊”的選擇。這也暗合了現(xiàn)在上海文旅發(fā)展中強(qiáng)調(diào)的“文體旅商一體化”的趨勢，可能為盤活城市存量資產(chǎn)提供一個新方向。

文｜趙忞 澎湃研究所研究員

海報設(shè)計｜郁斐