這周五都要放假了，沒(méi)想到的是樓市又放出了一個(gè)指定城市城中村改造大消息，很多人估計(jì)又要一夜無(wú)眠了，相信大家對(duì)前幾輪大規(guī)模的救市和棚改還記憶猶新，第一次是2008年的金融危機(jī)四萬(wàn)億，第二次是2014年的貨幣化棚改，漲價(jià)去庫(kù)存。第三次是2016年的棚戶(hù)區(qū)改造，漲價(jià)去庫(kù)存，這幾輪救市都已經(jīng)驗(yàn)證了棚改對(duì)刺激房地產(chǎn)確實(shí)是個(gè)好辦法，那這次是否又要再通過(guò)棚改救市呢，后面還會(huì)有新的更多大招嗎，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。就在7月21號(hào)，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，會(huì)議中指出了，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。那很多人看到了城中村改造就開(kāi)始興奮了，以為又要經(jīng)歷之前的棚改放水的局面了，因?yàn)橹暗呢泿呕仓?，在短期?nèi)制造出了大量原本沒(méi)有購(gòu)房的需求，不僅讓樓市起死回生，房?jī)r(jià)更是得到了瘋狂上漲，同時(shí)也改變了許多人的認(rèn)知和命運(yùn)。但這次咱們還是要辯證的看，畢竟，天時(shí)地利人和三者都不一樣了，這次的改造還是有非常多的不一樣的地方，咱們從幾個(gè)角度來(lái)分析一下。

首先，這次改造針對(duì)的是超大和特大城市，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)共有8個(gè)超大城市和11個(gè)特大城市。超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。特大城市呢，包括東莞、西安、杭州、南京、鄭州、哈爾濱、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)。這些可以說(shuō)是咱們各省金字塔級(jí)別的城市了，而以往的棚改是全國(guó)范圍內(nèi)，上至北上廣深，下至十八線小縣城，這個(gè)體量完全不在一個(gè)級(jí)別上，要知道全國(guó)可是有600多座城市的，那這次只改造21座城市，其他城市只能看著和羨慕的份了。

而像之前深圳爆出來(lái)的統(tǒng)租操作也是非常令人關(guān)注的，和以前的舊改是開(kāi)發(fā)商牽頭不一樣，這一次的主體是地方，只是鼓勵(lì)民間資本加入而已，并且，也沒(méi)有具體說(shuō)明錢(qián)的出處，是中央主要撥款呢，還是地方和民間自籌呢，這個(gè)還不一定，得看后面的具體落地方案。但是只要引入了民間資本，肯定是要盈利的，不然干嘛去干這件事呢，所以這次的城中村改造是擔(dān)任了保障房的任務(wù)的，還要發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，未來(lái)要可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，而統(tǒng)租房也必然將是未來(lái)一線城中村的大趨勢(shì)了，這個(gè)是符合戰(zhàn)略方向的，所以大家可以看看現(xiàn)在哪家大公司新增了這塊業(yè)務(wù)，大概就懂得未來(lái)房地產(chǎn)新的發(fā)展方向和思路了，所以多看新聞聯(lián)播是非常有益處的，畢竟，雖然是晚一點(diǎn)獲取信息，但總好過(guò)完全懵逼、一頭霧水的狀態(tài)吧。

第二，這個(gè)通知通篇下來(lái)都沒(méi)有出現(xiàn)棚改的字樣，要知道2014年的這一輪棚改，完全是依賴(lài)貨幣化的改造，并且貨幣化安置比例在逐年上升，在2017年和2018年，貨幣化安置占比高達(dá)60%和50%，貨幣化安置等效的購(gòu)房面積占全部商品住宅銷(xiāo)售面積的15%和12.6%，也就是相當(dāng)于那兩年有接近一成半的房子是以發(fā)現(xiàn)金的模式賠償?shù)?，想想看，安置?hù)一下子拿了一大筆錢(qián)，而房子又別拆掉了，那可不是得抓緊去買(mǎi)新的房子了嘛，可想而知如此力度，樓市的需求怎么能不如干柴烈火般的猛烈。

而到了2019年前后，高層也意識(shí)到了這一點(diǎn)，對(duì)貨幣化的棚改安置非常謹(jǐn)慎了，取而代之的是房票等各種偏實(shí)物置換的政策，目前很多城市的房票可以直接指定開(kāi)發(fā)商或者區(qū)域置換，但是在缺乏貨幣化的刺激下，對(duì)樓市的需求影響就小了很多，畢竟，能給錢(qián)才是王道，所以這次的改造不會(huì)集中式的大拆大建，通知中也說(shuō)到了成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。因?yàn)楦脑斓哪康臅?huì)更偏向商業(yè)化和城市發(fā)展，而且城中村多數(shù)都是集體土地，后續(xù)的改造不一定都是拆除重建，即使是拆遷補(bǔ)償，房票模式也會(huì)是大概率的方式；而改造翻新的模式比例會(huì)逐步提高，通過(guò)對(duì)城中村進(jìn)行平整、修繕、美化和建設(shè)的配套，甚至內(nèi)部裝修等也是城中村改造。

第三，現(xiàn)在的樓市基本是明牌了，以后很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，只有大城市才會(huì)有房地產(chǎn)了，97%的城市的房子只剩下居住屬性，會(huì)慢慢的剝離掉金融屬性，這也是符合咱們城市化更深入的進(jìn)程，要集中力量打造經(jīng)濟(jì)和人口更強(qiáng)的增長(zhǎng)極點(diǎn)。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，以上超大特大城市過(guò)去3年房地產(chǎn)行業(yè)投資額占全國(guó)比重大致在30-35%，銷(xiāo)售金額占比大致在21-27%，19座城市拿下了3成的市場(chǎng)份額。

而拿房企來(lái)說(shuō)，碧桂園是三四五線最有發(fā)言權(quán)的，大家都記得給你一個(gè)五星級(jí)的家，試想一下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)馬路還充滿(mǎn)泥土的時(shí)候，有一家世界500強(qiáng)來(lái)縣城建房，無(wú)論怎樣都會(huì)比其他小房企靠譜。因?yàn)樵缭?017年碧桂園就突破了5000億大關(guān)，而其中來(lái)自三四線城市的銷(xiāo)售額占比超過(guò)六成，長(zhǎng)期以來(lái)，“農(nóng)村包圍城市”都是碧桂園的主要打法，而今年連碧桂園也開(kāi)始拋棄自己的主戰(zhàn)場(chǎng)了。

2022年的前幾年對(duì)三四線基本都保持在900億左右的投資，而到了去年直接急轉(zhuǎn)直下，在去年上半年拿地權(quán)益金額僅為60.9億元，三四線的占比也從原來(lái)的六成變成現(xiàn)在僅僅三成，所以，碧桂園的改變也是當(dāng)下樓市的最好印證，在三四線賣(mài)房是虧錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)了，拿地需要非常斟酌了，作為普通購(gòu)房人，能做的只有順應(yīng)時(shí)代的潮流，不要再幻想全國(guó)一盤(pán)棋的棚改拆遷了，三四線的房子，價(jià)值已經(jīng)明牌。

當(dāng)然，這次的改造對(duì)樓市還是有一定的利好的，因?yàn)樵谝痪€待過(guò)的都知道，城中村是城市的最后一塊傷疤，臟亂差是很多人對(duì)城中村的印象，而通過(guò)這種改造確實(shí)能慢慢提升城中村的居住品質(zhì)和環(huán)境，開(kāi)發(fā)商也不需要花重金拿地，之前的視頻我也說(shuō)過(guò)，樓市已經(jīng)在進(jìn)入存量房時(shí)代了，特別是一線城市，放出來(lái)的很多地都是外圍郊區(qū)，開(kāi)發(fā)商都不太愿意去拿了，那就在市區(qū)搞城中村開(kāi)發(fā)了，還是要向核心區(qū)域回歸。而且改造的話(huà)，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)的上下游還是會(huì)有比較大的拉動(dòng)，農(nóng)民工的就業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)家居的消費(fèi)、建筑材料的使用等等。

再拿深圳統(tǒng)租房來(lái)說(shuō)，以前都是單一的出租房、小產(chǎn)權(quán)房，而規(guī)?；?，是可以進(jìn)行融資上市的，這也是有民間資本愿意入局的最大動(dòng)力，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒(méi)有企業(yè)能把這塊肥肉吃下來(lái)。當(dāng)然，誰(shuí)最后會(huì)承擔(dān)改造的成本呢，最直接的就是原本租住在城中村的深漂、北漂、滬漂這些人了，想租更便宜的房子估計(jì)會(huì)更加困難了，因?yàn)樵汲杀咎岣吡?，漲租只是時(shí)間的問(wèn)題。