有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，未來十年人口將進(jìn)一步向大城市集中。

眾所周知，人口是城市房?jī)r(jià)最重要的支撐，人口的流動(dòng)也是城市房?jī)r(jià)上漲最核心的因素。所以，未來房?jī)r(jià)的漲跌最終都會(huì)和人息息相關(guān)。所以，未來我們要買房子，我們就需要弄清楚哪個(gè)城市的人口是凈流入，哪個(gè)城市人口是凈流出的。

了解這些之前，我們必須對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)清晰的認(rèn)知，即以往全面普漲的情況在全國(guó)再也不會(huì)出現(xiàn)了。

為什么我會(huì)這樣說？

因?yàn)檫^去幾年，全國(guó)的普漲已經(jīng)將房?jī)r(jià)推高到一個(gè)比較高的水平上來，作為基數(shù)特別大的商品，隨便一倍的漲幅都有可能消耗一個(gè)人一輩子所創(chuàng)造的財(cái)富，這是不合理的。

但盡管非常不合理，大家還都將房子作為一個(gè)比較好的投資標(biāo)的，繼續(xù)投資，這就是人性的選擇。

相信炒股或者炒基金的大部分人都有一個(gè)習(xí)慣——追漲殺跌。

其實(shí)“追漲殺跌”存在于生活的方方面面。樓市也同樣存在，2008年隨著全球金融危機(jī)的蔓延，當(dāng)時(shí)樓市也跟著跌了一波，當(dāng)時(shí)買房的人肯定沒有現(xiàn)在多。

我這里有一個(gè)預(yù)測(cè)，大部分人的房子都是買在上漲初期或者上漲的中后期，而并非大部分都“抄”到了底。

所以，很多人堅(jiān)定買房的原因就是在上一波買房中有了浮盈，或者身邊人買房有了浮盈。這樣的示范效應(yīng)加錨定心理，才讓一波又一波的人沖向樓市。

但我們不要忘記，房子也是一種商品。且是一種周期性商品。相信大家一定見過煤炭周期以及鋼鐵周期。

我們現(xiàn)在看一看前二十年還非常火的“煤老板”現(xiàn)在還存在嗎？當(dāng)年的“鋼鐵大王”現(xiàn)在還存在嗎？

不同的是，相比于其他周期性商品樓市的周期更長(zhǎng)了一些，即上漲和下跌周期都比較漫長(zhǎng)。

近期，有媒體梳理了一下國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上10個(gè)特大城市（特大城市是指城區(qū)人口500萬以上1000萬以下的城市）的平均單價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10個(gè)城市的平均單價(jià)都超過了1萬元/平方米，有4個(gè)城市單價(jià)超過了2萬元/平方米，其中杭州、南京都超過了3萬元/平方米。

這10個(gè)城市分別為東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽和青島，也就是說沒有北上廣深。從地域分布上，這五個(gè)城市南北方各占五個(gè)，從單價(jià)上來看，杭州均價(jià)為33808元/平米。

這篇文章發(fā)表之后，#10個(gè)特大城市房?jī)r(jià)皆過萬#隨即上了熱搜。

在我看來，這樣的調(diào)查不僅沒有意義，也不能說明任何問題。

首先，在2019年時(shí)，全國(guó)的樓市均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了10000元/平米。2020稍微有所回落。

拿這十大城市最高的杭州的33808元/平米來說，它到底在全國(guó)是一個(gè)什么樣的水平？它也只位列到第7，對(duì)于北上廣深來說沒有可比性，甚至都不如二線城市廈門。

而我們將人均收入貼出來，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這里面的差距是巨大的。且如果你細(xì)心你會(huì)發(fā)現(xiàn)普漲的局面已經(jīng)消失，分化時(shí)代已經(jīng)來臨。

目前，南北分化已經(jīng)越來越大。這種分化未來會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，蔓延會(huì)更廣。人們常說，人的一生就是一場(chǎng)投資。

70后、80后已經(jīng)通過房產(chǎn)的普漲實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的積累，也通過社會(huì)的變化過上了比以往歷史任何時(shí)期都富裕的生活，而90后、00后的普遍機(jī)會(huì)并沒有來到，目前高房?jī)r(jià)的問題已經(jīng)對(duì)90后造成了很大困擾，不婚族就是高房?jī)r(jià)的產(chǎn)物（占很大一部分原因）。

未來，我們千萬不要低估了房住不炒的決心，房?jī)r(jià)的回歸也會(huì)成為一種必然，所以對(duì)于房子的投資千萬要慎重，因?yàn)榧偃缬蟹抠J，不漲就是跌。